Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, tính tới năm 2022, đối với nhà ở xã hội, cả nước đã hoàn thành 266 dự án bao gồm: nhà công nhân, nhà thu nhập thấp. Quy mô xây dựng lên tới hơn 142.000 căn.
Mặt bằng chung, giá nhà ở xã hội vẫn khá tốt để những người có thu nhập thấp có thể tiếp cận. Thế nhưng nếu tính về mặt bằng chung, sự phát triển của các dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp vẫn chưa thực sự đạt được yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Nguyên nhân của việc này được chỉ rõ rằng, còn nhiều vướng mắc liên quan tới pháp luật đã ít nhiều cản trở việc phát triển của các căn hộ thuộc phân khúc này.
Với nhiều người, ước mơ sở hữu một căn nhà để có chỗ “che mưa che nắng” trước kia đã xa vời, nay còn xa vời hơn. Mới đây, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở thu nhập thấp, Vin Group đã quyết định tung ra thị trường 500.000 căn nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới. Đây chính là hành động hiện thực hoá ước mơ sở hữu nhà cho hàng triệu lao động tại Việt Nam. Được biết, mỗi dự án sẽ có diện tích từ 50 – 60 ha trở lên nằm ở vùng ven tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh… Trước mắt, Vin Group sẽ triển khai xây dựng dự án tại Hà Nội, TP.HCM. Theo phía tập đoàn này thông tin, những dự án nhà ở xã hội chính là những dự án đô thị độc lập, tách biệt khỏi các dự án thương mại. Giá căn hộ này sẽ giao động từ 300 – 950 triệu đồng/căn.
“Bom tấn” của thị trường bất động sản thuộc phân khúc nhà ở xã hội đang khiến nhiều người vui mừng. Có lẽ phải đợi 1 năm nữa, ai nấy đều mới có thể nhìn thấy “hình hài” cụ thể của Happy Home, thế nhưng nhiều người có thể tin chắc rằng, với những chính sách cũng như những điều mà Vin Group cam kết, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp sẽ được đến “đúng tay” với những ai đủ điều kiện.
Thực trạng nhà ở xã hội trong những năm vừa qua không phải là chuyện hiếm gặp. Thế nhưng không ít những “nhức nhối” trong việc làm sao để có thể sở hữu nhà ở xã hội, làm sao các căn nhà ở xã hội được bán với đúng đối tượng… cùng nhiều vấn đề khác đang trở thành điểm nóng.
Nếu các chung cư thương mại hiện tại ở Hà Nội được rao bán với giá từ 35- 50 triệu đồng/m2 thì giá nhà ở xã hội sẽ chỉ bằng 1 nửa hoặc 1/3 so với giá nhà ở xã hội. Chính sự chênh lệch này đã khiến nhà ở xã hội – mặt hàng bị “cấm giao dịch” trong vòng 5 năm kể từ khi bàn giao vẫn trở thành “mặt hàng hot” và được “rao bán” hầu khắp mạng xã hội.
Vào thời điểm nhà ở xã hội mở bán, thực tế về việc 1 chọi 10, hoặc lên tới 100 hồ sơ để có thể mua một căn nhà ở xã hội là điều có thể thấy. Tức là có thể thấy, 100 người nộp hồ sơ thì chỉ có 1 người được mua nhà ở xã hội. Thế nhưng có rất nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội xong nhưng không sử dụng hoặc dùng sai với mục đích theo quy định pháp luật. Điều này đã ít nhiều gây bức xúc dành cho người dân khi trong bối cảnh “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”.
Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã nhiều lần tổ chức xử lý những trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội không đúng mục đích. Thế nhưng mọi thứ vẫn giống như chỉ là hạt cát giữa sa mạc với nhiều vấn đề nhức nhối.
Thực tế đã chỉ ra rằng, kể từ thời điểm xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội cho tới mua bán, nhiều dự án nhà ở xã hội đã vướng phải những lùm xùm như: bán suất mua để lấy tiền chênh, trả tiền thêm để có suất mua… Theo Thạc sĩ – Luật sư Võ Đình Đức (Công ty Luật hợp danh Đông Nam Á) tình trạng rao bán theo các hình thức, nhất là uỷ quyền còn rất nhiều kẽ hở mà người dân nếu không nắm rõ đều sẽ “tiền mất tật mang”. Thực tế quy định hiện tại đối với những sai phạm đối với nhà ở xã hội chỉ mới là xử phạt chứ chưa có chế tài thu hồi nếu vi phạm. Chính vì thế, ngày càng có nhiều hơn những hành vi rao bán/sử dụng không đúng mục đích các căn hộ nhà ở xã hội.
Theo luật sư Đức, câu chuyện về xây dựng mua bán nhà ở xã hội là vấn đề rất được quan tâm thế nhưng để lại rất nhiều câu hỏi về tính thực tế. Về đối tượng được mua nhà ở xã hội hiện nay, theo điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ: Người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, hộ gia đình tại nôn thôn thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và biến đổi khí hâu; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp… Những đối tượng được mua nhà ở xã hội được liệt kê phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại điều 51 của Luật này.
Thạc sĩ – Luật sư Võ Đình Đức cũng chỉ rõ những kẽ hở liên quan đến việc các đối tượng được mua nhà ở xã hội như sau:
“Thứ nhất: Chúng ta chưa có khái niệm hay định nghĩa nào cụ thể về người giàu và người nghèo, cũng không có tiêu chí rõ ràng nào để xác định những người mua nhà ở xã hội là người giàu hay nghèo. Đơn cử như quy định về điều kiện cư trú được quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014 có quy định người đủ điều kiện về cư trú khi mua nhà ở xã hội là họ “Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình”. Điều này chưa đủ căn cứ để xác định rằng họ chưa có nhà ở thuộc sở hữu nhưng vợ chồng họ đã có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa, đủ điều kiện về cư trú và sinh hoạt hay chưa.
Thứ hai: Chúng ta chỉ mới kiểm soát đối tượng mua nhà ở xã hội thông qua thu nhập tiền lương mà không có căn cứ hoặc quy định về việc kiểm soát, kiểm tra tài sản của họ hiện có và các thu nhập vãng lai họ có để từ đó sử dụng làm căn cứ xét duyệt, lựa chọn đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Thứ 3: Đấy là những bất cập trong việc giám sát và lựa chọn người được mua nhà ở xã hội trong các dự án. Việc lựa chọn người được mua nhà ở xã hội thường giao hết cho các chủ đầu tư, trong khi thực tế nhà ở xã hội là có sự hỗ trợ và một phần nguồn kinh phí từ ngân sách nhà nước. Mặc dù mọi người có cùng điều kiện như nhau về hồ sơ và đều thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội như Luật đã quy định, nhưng việc thiếu giám sát, kiểm tra dẫn đến việc lựa chọn và quyết định vẫn có phần chủ quan, thiếu minh bạch và mất công bằng trong quá trình lựa chọn. Theo quan điểm cá nhân của tôi, việc thiếu sự giám sát và tham giả của chính quyền trong các dự án nhà ở xã hội là nguyên nhân lớn nhất. Thậm chí có không ít ý kiến cho rằng đây là sự né tránh, thờ ơ để mặc cho chủ đầu tư được quyết định và có những lợi ích phía sau nó. Và việc không ngăn chặn được các hành vi trục lợi từ các dự án nhà ở xã hội là nguyên nhân chính dẫn đến những bất cập ồn ào trong thời gian vừa qua. Một yếu tố nữa chính là thiếu các chế tài xử lý nghiêm đối với các hành vi trục lợi và gây hậu quả từ các dự án nhà ở xã hội”.
Thạc sĩ – Luật sư Võ Đình Đức cũng chỉ rõ thêm, nhà ở xã hội phải đạt thời gian nhất định và thuộc trường hợp nhất định mới được chuyển nhượng, bán lại cho người khác. Các hành vi mua bán khi chưa đủ điều kiện đều được xem là vô hiệu và người mua có nguy cơ mất trắng khoản tiền đã giao cho chủ nhà trước đó nếu Hợp đồng bị hủy, họ không có khả năng chi trả hoặc đã mất năng lực. Hình thức mua bán nhà ở xã hội bằng việc lập vi bằng cũng như ủy quyền là chiêu thức mà những người mua trước đó áp dụng và được các cò mồi lựa chọn một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên không ít rủi ro pháp lý dành cho người mua. Bản chất của Vi bằng hiện nay được xem là một loại nguồn chứng cứ và chỉ được xem là chứng cứ trong một số trường hợp nhất định, nó có giá trị như một loại văn bản làm chứng nhưng giá trị pháp lý không cao trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội. Tương tự như thế, Ủy quyền là một dạng văn bản hoặc quyết định độc lập, họ có thể lập bản ủy quyền nhưng cũng có thể hủy bản ủy quyền đó nếu họ thay đổi ý định và không chuyển nhượng nhà ở xã hội nữa. Trường hợp rủi ro nhất là người bán họ mất hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì văn bản ủy quyền được xem như hết hiệu lực, lúc đó rủi ro toàn bộ do người mua chịu mà khó có khả năng thu hồi tiền đã giao trước đó.
Phát triển nhà ở xã hội là một trong những chủ trương nhân văn của nhà nước, nhằm có thể đáp ứng được nguyện vọng về có một chỗ ở của những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở. Và để chủ trương này được thực hiện đúng, đi đúng hướng, đúng đối tượng và không sai lệch, phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ từ khâu xét duyệt hồ sơ – mua – bán - ở tại các dự án nhà ở xã hội hiện nay. Đối với những trường hợp sai phạm, phải có những phương án xử lý mạnh tay hoặc thu hồi lại căn hộ để có thể chấm dứt được những trường hợp này.
