Nhà đầu tư Trung Quốc cắt lỗ, bán tháo bất động sản du lịch Đông Nam Á

Theo tờ SCMP, sau khi Trung Quốc “cởi bỏ” chiến lược “Zero Covid” và nới lỏng lệnh giãn cách, Stephen Yao - Một môi giới BĐS đã nhanh chóng tìm kiếm khách mua cho các dự án tại Đông Nam Á. 

Anh Yao đang là đại diện cho hơn 200 khách hàng trung lưu Trung Quốc mua nhà ở nước ngoài trước đại dịch và hiện muốn rút vốn. 

SCMP cho biết, bất động sản từng là mảng đầu tư màu mỡ của người Trung Quốc với mong muốn tích lũy tài sản. Tiềm năng tăng trưởng giá trị và thuế thừa kế không lớn như phương Tây đã giúp các thị trường khu vực châu Á thành nơi tích lũy và làm giàu của các gia đình trung lưu Trung Quốc. 

Tại Đông Nam Á, nhất là Thái Lan ghi nhận sự ưa thích của người Trung Quốc đối với những căn chung cư từ cuối thập niên 2010 vì lợi thế giá rẻ và yếu tố thuận lợi về địa chính trị khác. 

Các căn hộ cho thuê đã đem về nguồn lợi khổng lồ cho Thái Lan nói riêng và các nước Đông Nam Á nói chung, bởi đây là những điểm du lịch lý tưởng cho người Trung Quốc. 

Tuy nhiên, sau khi Trung Quốc nới lỏng giãn cách, làn sóng bán tháo cắt lỗ BĐS bắt đầu lan rộng vì các hộ gia đình muốn rút vốn về để tránh rủi ro. Không ít các gia đình trung lưu đơn giản là gặp khó khăn về tài chính nên muốn thu hồi lại những khoản đã đầu tư tại nước ngoài. 

“Nếu vào thu nhập từ việc cho thuê nhà và quy đổi tỷ giá, thì phần lớn các BĐS nước ngoài đều đem về lợi nhuận quy ra Nhân dân tệ. Tuy nhiên các hộ gia đình trung lưu Trung Quốc đang không còn khả năng thanh toán kết thúc hợp đồng để sở hữu hoàn toàn căn nhà, đồng thời gặp khó về tài chính vì kinh doanh thua lỗ trong nước, bị mất việc hay vỡ nợ nên buộc phải bán những dự án nước ngoài. Một số khác đơn giản là không còn tiền” - Anh Yao nói. 

BĐS Đông Nam Á không còn hấp dẫn?

Trở về những năm 2017 - 2018, môi giới Yao đã có tới 32 chuyến công tác đến Trung Quốc để giúp khách hàng trung lưu nước này mua nhà, chủ yếu với các sản phẩm tại thủ đô Bangkok hay Pattaya - nơi có nhiều du khách tới thuê căn hộ. 

Các bất động sản này có giá khá mềm, chỉ khoảng 500.000 - 2 triệu Nhân dân tệ, tương đương khoảng 68.445 - 270.000 USD.

Người này thừa nhận: “Có nhiều người mua thuộc tầng lớp trung lưu sống tại các thành phố hạng 2 của Trung Quốc đã gia nhập ngành BĐS du lịch này. Tuy nhiên, kể từ khi đại dịch bùng nổ, nguồn thu của họ giảm mạnh vì thiếu vắng du khách nhưng vẫn thanh toán đủ tiền mua nhà theo kỳ hạn. Vì vậy, nếu nhìn trên phương diện một kênh đầu tư quốc tế thì tính thanh khoản của những dự án này không còn hấp dẫn như trước”. 

Cùng quan điểm này, theo nghiên cứu của Viện tài chính Thượng Hải (SAIF), những bất ổn trong nền kinh tế khiến cho nhiều hộ gia đình trung lưu Trung Quốc phải bán “cắt lỗ” BĐS nước ngoài. 

Thực chất đây là thời buổi của tiền mặt khi có tính thanh khoản cao. Tờ SCMP cho biết, sự bùng nổ dòng vốn đầu tư vào những dự án BĐS Đông Nam Á của người Trung Quốc vào giữa thập niên 2010 đã tạo nên những cái tên lớn như Wang Jianlin - Chủ tịch tập đoàn Dalian Wanda.

Song, sự xì hơi của kênh đầu tư này đã khiến Chủ tịch Wang cũng phải bán tháo tài sản ở nước ngoài và đàm phán gia hạn nợ để giải cứu đế chế của mình. 

Từ năm 2015 đến nay, tài sản của ông Wang mất khoảng 40 tỷ USD, hiện chỉ còn 40 tỷ Nhân dân tệ tiền mặt, chỉ đủ trả các khoản nợ ngắn hạn. Dalian Wanda đang nỗ lực bán bớt 20 trung tâm thương mại và giấy phép kinh doanh mảng thanh toán điện tử để có tiền trả nợ.

Hàng loạt các dự án chung cư tại Thái Lan, Malaysia hay Nhật Bản từng là kênh đầu tư cho thuê du lịch lý tưởng nhờ lượng khách khổng lồ đến từ Trung Quốc. Với xu thế đầu tư vào BĐS nước ngoài ngày càng mạnh khiến người dân nước này đổ xô ra nước ngoài để tận hưởng một cuộc sống khác. 

Hơn nữa, sự bùng nổ kinh tế và tích lũy tài sản trong nhiều năm đã thúc đẩy nhu cầu hưởng thụ tại nước ngoài, tạo ra cơ hội cho kênh đầu tư BĐS. Tuy nhiên, thị trường này nhanh chóng xì hơi, bằng chứng rõ nhất là dự án Forest City tại Malaysia.

Forest City

Cô Patricia Li - Một nhà đầu tư trung lưu đến dự án tại Malaysia để mua nhà chia sẻ: “Có chưa tới 1% người đến ở trong số 700.000 cư dân dự kiến tại Forest City”. Năm 2017, cô Li đầu tư mua 2 căn hộ tại Forest City - dự án được phát triển bởi Country Garden (tập đoàn Trung Quốc) tại Johor - Malaysia.

Số tiền đầu tư dự án lên tới 100 tỷ USD, dự kiến sẽ là nơi cư trú của 700.000 cư dân sau khi hoàn thiện vào năm 2035. Tuy nhiên, chính quyền Bắc Kinh sau đó đã siết chặt kiểm soát dòng vốn ngành BĐS vào năm 2021 khiến cho các tập đoàn như Country Garden rơi vào khó khăn và khiến nhiều người mua lo lắng. 

Tập đoàn Country Garden từng là biểu tượng của ngành BĐS Trung Quốc, nhưng nay phải đối mặt với khủng hoảng 2,5 tỷ USD nợ đáo hạn phải trả tính tới cuối năm 2023. Thêm vào đó, biến động của thị trường và bất ổn của kinh tế càng khiến nhiều hộ gia đình từ chối đem tiền ra nước ngoài. 

Hậu quả là từ một dự án tiềm năng, thì nay Forest City biến thành một thành phố ma với rất ít cư dân. Trong các khu phố kinh doanh, trung tâm thương mại hay hàng quán đều trống vắng. 

Theo Patricia Li, giá một căn hộ tại Forest City giảm mạnh từ 18.000 Nhân dân tệ xuống còn 6.000 Nhân dân tệ/m2.

“Hiện chắc chỉ còn vài nghìn người Trung Quốc sống tại đó. Rất nhiều người muốn bán tháo căn hộ của mình. Kể là người bản địa Malaysia hay nhà đầu tư nước khác đều không quan tâm tới dự án này, bởi thiết kế và mục tiêu ban đầu vốn là cho cộng đồng người Trung Quốc” - Cô li nói. 

Du khách Trung Quốc đến Malaysia hiện nay không còn thói quen chi tiêu như trước. Thay vì ở dài ngày, tiêu số tiền tiết kiệm của mình cho chuyến du lịch hay mua nhà thì các du khách Trung Quốc bây giờ đã chuyển sang ở ngắn ngày và chấp nhận đi thuê thay vì mua BĐS. 

Điều này đã tạo nên sự hoang vắng cho Forest City khi từng là dự án vốn cho 700.000 cư dân nhưng hiện chỉ có chưa đến 1% sinh sống. 

Những khó khăn

Theo Báo cáo nghiên cứu của Trường đại học tài chính kinh tế Tây Nam (SUFE) ở Chengdu - Trung Quốc, tình hình đầu tư của những hộ gia đình có xu hướng đi xuống. Lợi tức tích lũy từ đầu tư của các hộ gia đình Trung Quốc giảm từ 2,8% năm 2021 xuống 1,8% năm 2022, trong quý I/2023 xuống còn 0,07% và hiện là âm 0,1%.

“Tại Mỹ, dù thu nhập giảm nhưng sức mua của tầng lớp trung lưu vẫn mạnh mẽ. Ngược lại, sự suy giảm thu nhập của các hộ gia đình trung lưu Trung Quốc sẽ đi cùng hậu quả là giảm đầu tư nước ngoài. Họ chỉ còn đủ tiền chi tiêu trong nước và mua đồ nhập khẩu, chứ rất khó để dư giả tài chính cho đầu tư nước ngoài” - Cựu phó giáo sư của trường đại học Shenzhen University - Gavin Chiu Sin Hin đánh giá.

Ông Chiu cho rằng, đà giảm tốc tăng trưởng của Trung Quốc chỉ là một phần nguyên nhân. Yếu tố khác khiến dòng vốn đầu tư BĐS nước ngoài của Trung Quốc giảm là dân số lão hóa nhanh đã tạo áp lực kinh tế cho nhiều hộ gia đình. 

Bên cạnh đó, việc đồng Nhân dân tệ mất giá so với đồng USD kể từ năm 2022 đã gây tác động mạnh. Đầu tháng 9/2023, đồng Nhân dân tệ xuống mức thấp nhất 16 năm so với đồng USD. 

Không riêng gì Đông Nam Á, thực tế các hộ gia đình Trung Quốc đầu tư vào BĐS Nhật Bản cho du lịch nghỉ dưỡng gặp khó khăn khi du khách chưa trở lại. 

Còn nhà môi giới Yao cho rằng, tình hình đã ảm đạm từ tháng 3/2023, tới nay mới có 6 trên hơn 200 căn hộ được bán cho khách hàng Trung Quốc.