Nhà đầu tư không mặn mà với giá bán “cắt lỗ” chung cư vùng ven hiện nay

Chung cư vùng ven ồ ạt rao bán “cắt lỗ”

Theo Zingnews, trong những ngày này khi rao bán cắt lỗ căn chung cư tại quận 9 (cũ, nay là TP. Thủ Đức), chị Thúy Oanh (ngụ quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ: "Thực chất là do mình tham, tin vào lời hứa hẹn từ môi giới nên giờ phải gánh chịu hậu quả".

Chị Oanh cho biết, cuối năm 2020 chị có mua một căn hộ diện tích 48m2, một phòng ngủ với giá gần 3 tỷ đồng. Căn nhà này được chủ đầu tư xếp vào "hàng hoa hậu" khi mở bán, bởi có vị trí đẹp nhất phân khu. Môi giới bất động sản nói với chị Oanh rằng, nếu mua vào thời điểm này, đến giai đoạn bàn giao nhà chắc chắn sẽ bán được lời cho chị 10%. Còn nếu không lời thì cũng có thể bán giá rẻ hơn thị trường và chắc chắn sẽ ra được hàng.

Tuy nhiên, thực tế đến tháng 6/2020, khi chủ đầu tư bàn giao nhà - thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những biến động tiêu cực, người môi giới cho chị Oanh theo đó cũng biến mất.

Chị Oanh thừa nhận môi giới rất giỏi trong việc thuyết phục những người đang có ý định đầu tư như chị. Thời điểm đó, chị cọc 15% giá trị nhà và đóng thêm 60 triệu đồng tiền phí bảo trì. Đến nay, khi đã hết thời gian ân hạn lãi và gốc, chị bắt đầu phải đóng lãi khoản vay 85% giá trị căn nhà, tức 22 triệu đồng/tháng, con số này chiếm gần 70% thu nhập.

Chị Oanh chia sẻ, tổng cộng chị đã vào tiền 500 triệu đồng, hiện tại chỉ mong bán căn nhà này khoảng 2,5 tỷ đồng để tất toán khoản vay. Tuy nhiên, không có môi giới nào hỗ trợ được với giá bán như vậy. Họ đề nghị chị nên giảm thêm 300 - 400 triệu đồng để có thể dễ ra hàng hơn.

Nhà đầu tư này cho biết thêm, do mua nhà quá cao so với giá trị thực nên dù đã bàn giao nhiều căn nhưng dự án nơi chị mua rất ít người có nhu cầu ở. Như một người bạn của chị Oanh mua căn 2 tỷ đồng ở Quận 6 cùng thời điểm với chị, đến nay mỗi tháng vẫn cho thuê được 8 triệu đồng, còn chị mua chỉ cho thuê được 4,5 triệu đồng/tháng.

Chị Oanh khẳng định nếu tiếp tục gồng, khoảng 1-2 năm nữa khi thị trường ổn định chị cũng vẫn sẽ lỗ bởi tiền lãi quá cao. Thời điểm này, chị Oanh vẫn tích cực đăng bài rao bán trên mạng xã hội, tuy nhiên khách cũng chỉ hỏi và không trả giá.

Cùng dự án này, chủ căn hộ 60m2 nơi chị Hà Giang (28 tuổi) đang thuê liên tục ngỏ ý bán lại căn hộ này với giá 2,3 tỷ đồng. 

Chị Giang cho biết, đây đã là lần thứ 3 chủ nhà hỏi chị có ý định mua lại căn hộ 2 phòng ngủ này không. Trước đây, để mua một căn hộ thế này phải mất 2,5 tỷ đồng, nhưng giờ nếu chị mua, chủ nhà sẽ giảm 300 triệu đồng.

Ban đầu, chị Giang dự tính mua nên chuyển về khu này thuê trước để cân nhắc. Nhưng khi nghe đề nghị từ phía chủ nhà, chị lại khá do dự bởi nhiều người cũng đang rao bán căn hộ để "cắt lỗ" với lý do tương tự.

Theo chị Giang chia sẻ, người cho chị thuê nhà là một công chức trung niên ở Cần Thơ. Vị này dùng tiền tiết kiệm, cộng thêm vay ngân hàng để mua căn hộ đầu tư chờ giá lên. Tuy nhiên, lãi suất hiện tại răng cao nên chỉ nhà gặp áp lực trả nợ.

Trên thực tế, trên thị trường vài tháng gần đây có rất nhiều trường hợp rao bán chung cư kèm theo cụm từ "cắt lỗ", đặc biệt là chủ những căn hộ tại vùng ven TP. Hồ Chí Minh. Những người này thường đã có tài sản, muốn đầu tư bất động sản để chờ thêm 1-2 năm bán lại kiếm lời và thường dùng đòn bẩy tài chính lớn.

Ngoài việc bán nhà, nhiều người còn phải hạ giá cho thuê để mong giải quyết được những khó khăn trước mắt. Chị Hà Giang cho biết thêm, hiện chị đang thuê căn nhà này với giá 6,5 triệu đồng/tháng, nhưng một căn tương tự nhà chị đang ở đã có người cho thuê với giá chỉ 5 triệu đồng/tháng. "Khu chung cư này nằm ở xa, đi vào trung tâm thành phố rất bất tiện nên khá nhiều căn hộ dù hoàn thiện đã lâu vẫn không có ai đến ở”, chị Hà Giang nói thêm.

Giá cắt lỗ chưa chắc đã rẻ

Một Giám đốc kinh doanh công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, những người bán chung cư cắt lỗ hiện nay phần lớn là nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Theo vị giám đốc này, thời gian trước có thể do ngân hàng hỗ trợ lãi suất hoặc chủ đầu tư ân hạn trả nợ gốc lãi. Nhưng tới thời điểm này, thanh khoản chậm mà lãi suất lại tăng cao khiến nhiều người bị gãy đòn bẩy.

Trên thực tế, công ty này trước đó chỉ bán bất động sản sơ cấp, tuy nhiên do tình hình chung của thị trường nên đã thành lập một bộ phận chuyên bán thứ cấp và bộ phận này hiện đang hoạt động hiệu quả hơn.

Được biết, tỷ lệ giao dịch bất động sản thứ cấp của công ty này hiện đã tăng gấp 4 lần so với các  giao dịch sơ cấp. Theo vị đại diện công ty bất động sản này cho biết, khách mua thứ cấp chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực và nhóm khách hàng có nguồn tiền mặt tốt đang "săn" hàng ngộp.

Tuy nhiên, vị này khẳng định rằng nguồn cung thứ cấp trên thị trường bất động sản hiện không quá nhiều. Cụ thể, số căn bị rao bán cắt lỗ hoặc bán giá 0 đồng (chuyển đổi khoản vay ngân hàng qua chủ mới - PV) chỉ chiếm khoảng 10%.

Tuy nhiên, ông phân tích thêm rằng mỗi chủ nhà hoặc môi giới sẽ đăng thông tin rao bán trên nhiều hội nhóm khác nhau nên cảm giác có rất nhiều hàng đang cắt lỗ. Nhưng trên thực tế, không quá nhiều sản phẩm cắt lỗ thực sự nên mới có cái gọi là săn hàng ngộp giá rẻ.

Bên cạnh đó, vị này cho rằng mỗi khách hàng chỉ cắt lỗ khoảng 15%, tuy nhiên các giao dịch chuyển nhượng phải chịu thêm nhiều khoản chi phí như công chứng sang tên, phí môi giới 1-2% (hoặc cao hơn), thuế thu nhập cá nhân 2%, phí trả nợ trước hạn,... Do đó, sẽ không được giá rẻ khi đến tay khách hàng. 

Vị giám đốc công ty môi giới bất động sản này chia sẻ thêm, nếu người bán và người mua gặp trực tiếp, giao dịch thẳng với nhau thì người mua may ra mới mua lại được với giá rẻ. Còn thông thường các giao dịch đều qua trong gian môi giới, giá ít nhiều đã bị đội lên, vì vậy người bán khó bán hơn, người mua cũng không dễ tìm được những căn có giá rẻ.

Thống kê cho thấy, so với năm 2022, chỉ số đăng tin rao bán chung cư toàn quốc năm 2023 sau Tết đã tăng 7%. Bên cạnh đó, chỉ số tìm kiếm chung cư vào tuần thứ 3 sau Tết cũng đã tăng 67% so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên, nếu so với năm 2022, chỉ số tìm kiếm chung cư năm 2023 mới chỉ bằng khoảng 80%.

Thông qua dữ liệu trên, đơn vị này nhận định chung cư đang là loại hình bất động sản ít sụt giảm về nhu cầu nhất trong quý 4/2022, chung cư toàn quốc cũng tiếp tục duy trì nhu cầu tìm kiếm cao sau Tết. Việc duy trì nhu cầu tìm kiếm cũng như nguồn cung cao sau Tết cho thấy thị trường chung cư nói chung sẽ tiếp tục ổn định trong năm 2023 này.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản hiện đang thiếu vắng những sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của số đông người dân, trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019.

Do nguồn cung có dấu hiệu đi xuống nên giá bán được dự báo sẽ khó giảm. Song trong bối cảnh thị trường chững lại, đây được đánh giá là cơ hội tốt để người mua có nhu cầu thực "xuống tiền".

Ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập ra Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, từ nay đến giữa năm 2023, người mua nên cân nhắc các dự án đã hình thành, pháp lý ổn. Ông Duy cho biết, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất lớn, trong khi nguồn cung lại hạn chế. Trong năm 2022 có thể thấy các căn hộ chung cư đã qua sử dụng cũng tăng từ 20-25%, thậm chí ghi nhận đột biến đến 35%. Giá chung cư từ quý cuối năm ngoái đang đi đi ngang, thanh khoản đi xuống nhưng chỉ mang tính thời điểm.

Theo nhà sáng lập NAC, thời điểm trước Tết người mua cần những ngôi nhà ở ngay. Còn sau Tết, họ sẽ chờ đợi và xem xét kỹ lưỡng hơn trước khi ra quyết định xuống tiền. Ông cho rằng, sang quý 2, sau khi cân nhắc người mau sẽ quyết định xuống tiền. Thanh khoản theo đó bắt đầu tốt lên, mức giá có thể cũng tăng theo. Vị này nhấn mạnh rằng: “Giá chung cư mới trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng cao”.