3 nguyên nhân khiến chủ đầu tư chung cư cao cấp "giảm sâu" gần 40% để bán hàng

Chiết khấu theo kiểu...gây “sốc”

Khi thị trường khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản phải đưa ra các “gói khuyến mại lớn” để mong bán được hàng. Các chính sách hấp dẫn, chiết khấu cao đang được nhiều chủ đầu tư đưa ra để khiến các khách hàng xuống tiền. Đây cũng là điều dễ hiểu khi đứng trước hàng loạt các khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải xoay sở tự cứu lấy mình trước.

Theo tìm hiểu của phóng viên, đối với các chủ đầu tư chiết khấu “khủng” hầu hết là ưu tiên những khách hàng có tiền mặt, thanh toán lên đến trên 95% giá trị sản phẩm.

Cách đây, chủ đầu tư của chung cư cao cấp HaNoi Melody Residences Linh Đàm (quận Hoàng Mai) đang khiến giới đầu tư và môi giới bất động sản xôn xao khi đưa ra một chính sách chiết khấu được xem là “vô tiền khoáng hậu”. Theo đó, chủ của dự án này nâng mức chiết khấu lên đến gần 40% đối với các khách hàng mua nhà tại đây thanh toán sớm giá trị 95% căn hộ bằng tiền mặt.

Được biết, chung cư cao cấp HaNoi Melody Residences Linh Đàm do Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh làm đơn vị phát triển dự án. Dự án này gồm 2.000 căn hộ với 4 tòa tháp cao 29 tầng. Thời gian bàn giao căn hộ dự kiến vào quý IV/2024.

Mấy ngày qua, trên các diễn đàn mua bán bất động sản, thông tin rao bán dự án này liên tục được cập nhật. Bởi, đây được xem là dự án có mức chiết khấu cao nhất trong thời điểm hiện tại. Theo đó, những căn hộ có diện tích khoảng 100m2 sau khi chiết khấu chỉ còn khoảng 3 tỷ đồng; căn hộ 75m2 có giá 1,99 tỷ đồng sau chiết khấu. Nghĩa là, hiện nay những căn hộ này chỉ còn giá 27-30 triệu đồng/m2. Đây được xem là mức giá “rất mềm” đối với một dự án bất động sản nằm ở khu vực này. Bởi trước đó, những căn hộ tại dự án trên đều được rao bán khoảng trên 50 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, không ít dự án cũng đang có mức chiết khấu khá cao đối với các khách hàng thanh toán sớm từ 75-95% giá trị căn hộ bằng “tiền tươi”. Cụ thể, chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ tại quận Nam Từ Liêm cũng ra mức chiết khấu lên đến 13,5% đối với dự án thanh toán sớm 95% căn hộ. Trong khi đó, chung cư Rose Town 79 Ngọc Hồi (quận Hoàng Mai, Hà Nội) áp dụng chiết khấu lên đến 12% cho khách hàng thanh toán sớm 75%. Đây là những mức chiết khấu đánh thẳng luôn vào tài chính của khách hàng chứ không như trước đây là đi kèm với các gói khuyến mại giảm lãi suất, tặng quà, tặng nội thất…

Cách đây không lâu, tại thị trường miền Nam, một số chủ đầu tư phát triển và kinh doanh biệt thự hạng sang tại tỉnh Đồng Nai đã đưa ra chiết khấu lên đến 50%. Đây là mức chiết khấu dành cho khách hàng mua mua nhà phố, shophouse, biệt thự. Theo đó, các căn shophouse có giá niêm yết khoảng trên 15 tỷ đồng sau ưu đãi chỉ còn trêm 7.8 tỷ đồng. Mức giá này chưa tính thuế VAT. Tuy nhiên, điều kiện để nhận được mức ưu đãi này là khách hành phải thanh toán 95% giá trị sản phẩm cho chủ đầu tư. Đối với các khách hàng không thanh toán đủ 95% thì chỉ nhận được mức chiết khấu dưới 18%.

Mặc dù đưa ra điều kiện phải trả tiền thanh toán bằng “tiền tươi” lên đến 95% mới được hưởng gói chiết khấu tuy nhiên, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản cho rằng, đây là mức ưu đãi chưa có “tiền lệ”. Bởi, với mỗi căn biệt thự, chủ đầu tư mất doanh thu 7-8 tỷ đồng. Câu chuyện này có lẽ chỉ xảy ra ở thời điểm bất động sản gặp nhiều khó khăn, thanh khoản thấp trong khi doanh nghiệp bất động sản "khát tiền".

Vì sao CĐT “cắn răng” giảm sâu?

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, việc các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản đưa ra các chính sách chiết khấu lớn, ưu đãi mạnh tay tại thời điểm này là hoàn toàn có thể hiểu được. Đầu tiên, họ đang rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Tiếp theo đó, kênh huy động vốn như trái phiếu cũng đang không thuận lợi đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Theo vị này, trong lúc mọi nguồn vốn hầu như bị “nghẽn” thì vốn từ hoạt động bán hàng giúp họ duy trì kinh doanh, duy trì bộ máy và để cấu trúc lại doanh nghiệp. Nếu bán với giá bằng với trước đây thì chắc chắn khó thanh khoản. Vì thế, họ chấp nhận lãi ít hoặc không có lãi để sớm bán được hàng, có doanh thu. Tuy nhiên, việc tăng chiết khấu, đưa ra các gói ưu đãi cũng không hẳn là đẩy được hàng. Bởi trong thời điểm hiện nay, kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều người có tiền chưa hẳn đã muốn đầu tư vào bất động sản. Họ dừng lại nghe ngóng thị trường và sẽ đưa ra quyết định đầu tư ở thời điểm mà cho là phù hợp về giá.

Cùng quan điểm, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital, ông Đặng Hồng Lĩnh chia sẻ, việc doanh nghiệp đưa ra mức chiết khấu lớn thể hiện rằng họ đang khó khăn về nguồn vốn, không còn kênh này để huy động tiền nữa.

Trao đổi với phóng viên, Thạc sỹ kinh tế Đinh Đức Nam, chuyên gia phân tích về thị trường địa ốc cho rằng, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc các chủ đầu tư bất động sản đưa ra mức chiết khấu “chưa từng có”. Thứ nhất, đây đều là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng. Họ rất cần tiền để duy trì sự hoạt động của doanh nghiệp. Vì thế, đưa ra mức chiết khấu lớn kèm theo điều kiện thanh toán 95% để mong có thể có được tiền mặt.

Thứ hai, thực ra với mức chiết khấu này ở nhiều dự án cũng chỉ là phần lãi của việc phát triển sản phẩm. Ví dụ một căn chung cư tất cả các chi phí chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 nhưng được chủ đầu tư rao bán 50 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này, họ nói là chiết khấu 40% thì họ chỉ mất đi phần lớn lãi, tức là vẫn có lãi chứ khoàn toàn không có chuyện bán lỗ vốn. Điều này họ phải chấp nhận vì muốn thu được nguồn tiền.

Thứ ba, nhiều dự án đưa ra mức chiết khấu như vậy nhưng chưa chắc đã có nhiều người chấp nhận xuống tiền. Bởi thời điểm này, việc xuống 95% giá trị căn hộ đối với một người dân là điều khá khó. Bởi người Việt kể cả là giới đầu tư hay mua để ở, hầu hết khi mua nhà đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Khi họ đưa ra thông tin “chiết khấu sốc” cũng là đang quảng cáo cho dự án của mình.