Nguồn cung hạn chế, nên mua chung cư đã qua sử dụng hay hàng mới?

Đối với người mua nhà ở thực, sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu

Theo Nhịp sống kinh tế, số liệu từ Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường đã có nhiều biến động khác nhau qua từng năm. Trong đó, năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn là lên gần 40.000 căn vào năm 2019. Nhưng kể từ năm 2020, con số này đã giảm chỉ còn ở quanh mức 20.000 căn. Sang đến năm 2021, nguồn cung sơ cấp ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Những tháng đầu năm 2022, hầu như không ghi nhận dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án đã công bố. Đặc biệt, thiếu trầm trọng nguồn cung mới đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, các căn hộ giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án đều đã được bán hết.

Đối với nguồn cung mới trong tương lai, Savills nhận định rằng chưa có nhiều đột biến trong năm nay. Điều này được cho bởi các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cũng như những hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng hồi đầu năm.

Do nguồn cung mới hạn chế nên nhiều người có nhu cầu mua nhà phải tìm đến những dự án đã đi vào hoạt động từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, chuyên gia Savills cho biết, người dân có xu hướng lựa chọn căn hộ sơ cấp, trong đó đặc biệt chú ý tới những sản phẩm mới được chào bán trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội giải thích, sản phẩm mới từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở. "Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng', ông Thêm nói.

Cũng theo vị chuyên gia, khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được  hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất khi vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ hay một số các ưu đãi khác... Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu như người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong khoảng thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình có khoản tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.

Bên cạnh đó, đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ, nhưng khi bán họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường ở thời điểm hiện tại. Do đó, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy theo mức độ. Mà mọi người thường có tâm lý không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng.

Ngoài ra, một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp đó là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi, thể thao... Chưa kể, nhiều dự án hiện nay còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang lại cảnh quan đẹp cho sư dân.

Với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí cũng là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh hơn để cải tạo như ý.

Nhìn chung, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, đại diện Savills vẫn lưu ý rằng người mua cần chọn các dự án cần có pháp lý rõ ràng, đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Đồng thời, ông Thêm nhận định, thời gian tới đây sẽ là quãng thời gian cần thiết để nhà phát triển và chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường.

Giá sơ cấp căn hộ chưa có dấu hiệu giảm

Theo đại diện JLL Việt Nam, giá bán sơ cấp vẫn tiếp đà tăng trưởng mạnh. Cụ thể, mặt bằng giá tại thị trường sơ cấp tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2 trong quý 2/2022. Nguyên nhân giá sơ cấp trung bình tăng mạnh do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, được chiếm lĩnh bởi các dự án mới có giá bán cao trong khi các dự án có giá bán thấp đã được bán hết. Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc Bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá.

"Tuy vậy, trong bối cảnh giữ nhịp giá bán tăng, nhiều Chủ đầu tư liên tục triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm kích thích dòng tiền đầu tư", đại diện đơn vị này cho hay.

Cũng theo đơn vị này, nguồn cung mới của thị trường trong nửa cuối năm được kỳ vọng điều chỉnh giảm so với số dự báo đầu năm trong bối cảnh nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng các dự án mới. Trong năm 2022, thị trường tăng trưởng ổn định hơn với dự kiến tổng nguồn cung mới đạt khoảng 25.000 căn với hơn 55% lượng mở bán mới chủ yếu tập trung tại TP. Thủ Đức.

Giá bán kỳ vọng sẽ tăng nhưng với tốc độ tăng trưởng chậm do động thái kiểm soát chặt rủi ro tín dụng vào một số dự án có tiềm ẩn rủi ro và số lượng nguồn cung mới cải thiện hơn so với hai năm đại dịch vừa qua.

Theo CBRE Việt Nam, sau đại dịch, bất động sản nhà ở vẫn được xem là kênh đầu tư bền vững cho nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP. Hồ Chí Minh. Sau một quý trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, thị trường chứng kiến ​​nguồn cung mới tăng vọt trong quý 2/2022. Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021, nhưng thấp hơn năm 2019 đổ về trước. Trong đó, phân khúc cao cpas vẫn chiếm ưu thế trên thị trường khi chiếm  93% nguồn cung mới quý này. Trong khi đó, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng nguồn cung mới kể từ quý 1/2019.

"Tuy nhiên, căn hộ trung cấp đáp ứng đa số nhu cầu của người mua để ở là sản phẩm phổ biến nhất tại Tp.HCM với thị phần lên đến 41% trong tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường", đại diện CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Chia sẻ về cơ hội cho người mua nhà, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thời điểm thị trường khó khăn chính là cơ hội cho người mua nhà chọn được bất động sản dễ dàng hơn. "Trong bối cảnh thị trường chững lại, nếu nhanh nhẹn người mua có thể nắm bắt được nhiều lựa chọn. Doanh nghiệp BĐS đang hỗ trợ người mua rất nhiều trong bối cảnh hiện nay. Nếu có tiền nhàn rỗi thì thời điểm này nên mua một BĐS mà mình yêu thích, với tầm nhìn trong vòng 2-3 năm", ông Quang nhấn mạnh.

Có thể thấy, cơ hội mua nhà sơ cấp lúc này "rộng cửa" hơn bởi trong lúc thị trường chững lại, người mua không chịu áp lực về sự "nóng sốt" hay tranh giành nhau suất mua. Với căn hộ trên thị trường sơ cấp, người mua còn được chủ đầu tư hỗ trợ về chính sách thanh toán, điều mà hiếm khi xuất hiện trong bối cảnh thị trường bình thường hay sôi động. Đó được xem là cơ hội đối với người mua nhà.

Theo quan điểm của chuyên gia Trần Khánh Quang, bất động sản vẫn là kênh trữ tiền được nhiều nhà đầu tư ưa thích. Tuy nhiên, ở một số giai đoạn nào đó, khi thị trường chững lại thì chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư lại bật lên, đây cũng là cách để kéo thanh khoản dự án, thị trường. Tuy nhiên, vị chuyên gia khuyến cáo người mua nhà chỉ nên mua khi giá cả phù hợp với thu nhập của mình, nếu thu nhập đảm bảo để mua nhà thì việc mua nhà ở vào thời điểm nào cũng hợp lý. Thời điểm hiện nay nên mua nhà để đáp ứng nhu cầu ở thực đúng theo thu nhập tương ứng, vừa sức với mình, đừng mua vượt quá khả năng của mình, rồi phải đi vay mượn.