Nghịch lý BĐS Hàn Quốc: Giá nhà giảm sâu nhưng người thuê nhà vẫn lo mất tiền

Có thể nói, giá nhà Hàn Quốc sụt giảm mạnh thời gian qua đã và đang tác động trực tiếp đến một bộ phận người đi thuê nhà. Cứ ngỡ đây sẽ là tin vui với cả chủ và người thuê sau một thời gian bất động sản tăng phi mã, ai ngờ thực tế lại hoàn toàn trái ngược. 

Jeonse - hình thức thuê trả trước 70% giá trị ngôi nhà

Số liệu tổng hợp từ KB Financial Group cho biết, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại thủ đô Seoul (Hàn Quốc) đã tăng lên gấp đôi trong khi mức lương của người dân nước này tăng chưa đến 20%. Điều này khiến việc mua nhà tại Seoul trở thành mục tiêu xa vời với rất nhiều người.

Tại xứ sở kim chi có một hình thức thuê nhà tên “jeonse” được rất nhiều người tin tưởng và lựa chọn; đồng thời là hình thức thuê mướn nhà đặc thù chỉ có ở quốc gia này. Cụ thể, chủ nhà sẽ nhận từ người đi thuê một số tiền tương đương khoảng 70% giá trị của ngôi nhà trong khoảng thời gian nhất định để làm tiền cọc. Người đi thuê khi vào ở sẽ không phải trả thêm tiền hàng tháng, sau đó được hoàn trả khi hết hợp đồng. Hợp đồng cho thuê “jeonse” có thể áp dụng cho cả căn và cũng có thể là một phòng. Đến khi hết hạn hợp đồng, chủ nhà sẽ hoàn trả cho người thuê toàn bộ số tiền đặt cọc. 

Trong bối cảnh giá nhà tăng phi mã và lãi suất tăng cao, đây là một hình thức thuê nhà giúp đôi bên cùng có lợi. Theo đó, chủ nhà sẽ coi tiền đặt cọc là một khoản cho vay không bị tính lãi để đầu tư hoặc kinh doanh. Kiểu thuê nhà “jeonse” đặc biệt phổ biến với những người trẻ trong độ tuổi 20-30. Họ thường là những người không đủ khả năng để chi trả toàn bộ tiền mua nhà. Thông qua việc trả 70%, họ có thể sở hữu căn nhà này trong một vài năm nhất định, phần nào chạm đến giấc mơ sở hữu được một căn nhà riêng tại quốc gia này.  

Người thuê nhà lo mất tiền vì giá nhà giảm

Dữ liệu của Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc cho thấy, tính đến tháng 1/2023, giá nhà trung bình đã giảm 12%, trong khi đó giá thuê kiểu jeonse cũng đã giảm 7%. Giá nhà giảm sâu đã khiến cho nhiều chủ nhà dù quá hạn nhưng vẫn không trả tiền đặt cọc. Vô hình chung điều này đã tác động lớn đến niềm tin của người thuê, nhiều người trở nên lo lắng, e dè khi thuê nhà theo hình thức jeonse. 

Một cô gái 28 tuổi tên Yoo Ha-jin vẫn đang loay hoay bởi chủ nhà chưa trả tiền jeonse của mình khi ký hợp đồng tháng 3/2021. Chủ nhà của cô đã bị phá sản và bán đấu giá ngôi nhà này. Chưa có ai mua trong khi giá nhà lao dốc nên Yoo Ha-jin chỉ mong mỏi có thể nhận lại nhiều nhất 45% số tiền đặt cọc của mình. Chia sẻ với Reuters, cô gái trẻ cho biết: “Tôi nghĩ bản thân sẽ ổn thôi nếu nhận được một khoản vay ký gửi jeonse từ ngân hàng”.

Theo Korea Housing and Urban Assurance Corp - một trong ba nhà bảo lãnh chính tại Hàn Quốc, yêu cầu bảo hiểm cho các khoản trả nợ jeonse không thành công trong năm 2021 đã tăng hơn gấp đôi. Thậm chí, con số đã đạt mức kỷ lục, lên đến khoảng 1,17 nghìn tỷ won. Chiếm đến 70% là những người thuê nhà trong độ tuổi 20-30. 

Liên quan đến vấn đề này, một đại diện của Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc chia sẻ, cơ quan tài chính đang hợp tác vô cùng chặt chẽ với những cơ quan khác nhằm hỗ trợ cho những người thuê nhà jeonse cùng với chủ nhà gặp khó khăn trong việc hoàn tiền. Trong năm 2022, các vụ lừa đảo có tổ chức liên quan đến jeonse cũng tăng lên 3 lần, ghi nhận 622 vụ. Cảnh sát Hàn Quốc cũng đang tập trung để ngăn ngừa nhóm tội phạm này.

Lo ngại khủng hoảng

Các chuyên gia cho rằng, hầu hết những khoản vay jeonse đều có bảo lãnh từ nhiều doanh nghiệp nhà nước nhằm hạn chế rủi ro tín dụng với những người cho vay thương mại. Trong khi đó, nhà kinh tế học Moon Hong-cheol tại DB Financial Investment cho biết: “Cuộc khủng hoảng jeonse đã gây ra nhiều rủi ro kinh tế vĩ mô và tác động đến thị trường bất động sản”.

Gánh nặng nợ nần ập đến bất ngờ với những người trẻ tuổi là một trong số những nguyên nhân khiến rủi ro cho thị trường bất động sản càng thêm trầm trọng. Điều đáng nói, lĩnh vực này là yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ảnh hưởng tới thị trường tài chính của xứ sở kim chi. 

Kể từ năm 2022, mối lo ngại về khả năng vỡ nợ của nhiều dự án bất động sản đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng tín dụng trên thị trường tài chính của Hàn Quốc. Một số ngân hàng đầu tư tại nước này, ví dụ như Nomura và Citi, đã dự đoán Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ bắt đầu cắt giảm lãi suất ngay sau khoảng 3-6 tháng tới nhằm chuẩn bị bước đệm cho thị trường bất động sản.

Yoo - một người thuê nhà jeonse đang gặp rắc rối bày tỏ: “Thật bực bội khi thực sự chẳng có ai để đổ lỗi. Tôi nghĩ rằng bản thân có thể tránh được rắc rối này nếu đủ tiền để mua một ngôi nhà”.