Có nên thành lập cơ quan định giá độc lập để chống thao túng bất động sản?

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chuyên gia kinh tế, TS La Văn Thái cho biết, định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Kết quả định giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai và cũng là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo TS Thái, thực tiễn hiện nay, việc xác định giá đất tại một số địa phương vẫn còn nhiều bất cập. Điển hình là hàng loạt các sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất khi triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh). Vụ việc khác liên quan đến khu đất hơn 7.388 m2 hay dự án Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa cũ tại số 01 đường Trần Hưng Đạo được giao cho một doanh nghiệp không qua đấu giá với giá rất rẻ, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng đối với Nhà nước.

Có thể thấy rằng, trong các vụ việc cụ thể nêu trên, giá đất cụ thể thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường cùng thời điểm. Việc này đã ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Tuy vậy, vấn đề đặt ra là liệu quy định mới này khi áp dụng có kiểm soát được các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất?.

Do vậy, TS La Văn Thái đề xuất dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm các quy định để giúp lành mạnh thị trường bất động sản; đặc biệt là chống thao túng, đầu cơ đất đai theo hướng công khai giá, minh bạch cơ chế chính sách.

Cùng góp ý về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất liên quan đếndự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam chỉ ra có khoảng 65 – 90% đơn thư khiếu nại, tố cáo trong thời gian vừa qua liên quan đến đất đai. Do vậy, dự thảo luật lần này nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Thay vào đó, người dân, tổ chức muốn tiếp cận được đất đai thương mại cần phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch.

TS Nguyễn Hữu Dũng- trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm.

Với sự thay đổi trên, UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm. Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được UBND trình lên hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt.

“Vấn đề cần làm rõ ở đây là liệu quy định trên đã đủ chặt chẽ để kiểm soát các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất hay chưa?. Bởi thực tế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, tuy nhiên theo tôi vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa để giải quyết được vấn đề tận gốc rễ”, TS Nguyễn Hữu Dũng nói.

Nhìn lại quá trình trước đây, có thể thấy rằng, việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh luôn có sự tham gia của Sở Tài nguyên và Môi trường. Điều này minh chứng rằng sự chi phối lớn bởi ý chí của cơ quan này, dẫn đến việc đưa ra kết quả về giá đất cụ thể dường như sẽ được xác lập ngay từ đầu. Việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp này chưa có sự độc lập hoàn toàn giữa chủ thể xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất với chủ thể thẩm định, đồng thời cũng không có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Theo TS Dũng, để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Có như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường mà không chịu áp lực, chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào.