Nguồn cung khan hiếm, thị trường nhà ở diễn biến như thế nào trong năm 2023?

Những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản có thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở

Trong những tháng cuối năm 2022, theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, thị trường bất động sản có thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở. Theo thống kê mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt và chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. 

Và xét trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở đạt 41.886 sản phẩm, so với năm 2021 giảm 22% và so với năm 2018 giảm mạnh 76%. Còn tỷ lệ hấp thụ trung bình trong 9 tháng đạt 43%. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính: “Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Các quy định của quy luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ và chưa thể triển khai”. 

Có thể thấy, việc kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản cũng khiến cho thị trường co hẹp hơn và người mua nhà khó tiếp cận vốn. 

Thời gian mới đây, một số ngân hàng đã được nới hạn mức tín dụng nhưng dòng vốn này dành cho thị trường được đánh giá là không nhiều. Mặc dù vậy thì hiện nay nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay. 

Đáng chú ý, nguồn cung mới sản phẩm hiện nay khá là yếu ớt. Đối với phân khúc nhà ở đang khan hiếm nguồn cung ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các chủ đầu tư dự án vẫn đang tích cực triển khai và kích hoạt các dự án nhưng bởi các rào cản về mặt pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án. 

Cũng theo đó, nguồn cung hiện nay chưa vào thị trường chứ không phải là không còn ở trên thị trường và nó luôn sẵn sàng để có thể bùng nổ trở lại. 

Đặc biệt, nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản bị đẩy lên mạnh đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Bên cạnh đó, nhiều người mua cũng muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn bởi không vay được vốn từ ngân hàng. 

Chuyên gia nhận định: Cuối năm 2022, đầu năm 2023 nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm

Ông Đính đưa ra dự báo rằng, trong quý cuối năm 2022 và đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở cũng sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng giá bán sẽ không tăng. Mặc dù vậy thì với việc Chính phủ cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn trong thời gian qua, ông Đính tin rằng thị trường bất động sản sẽ dần có sự cân bằng một cách tốt hơn trong năm 2023. 

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho biết, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023 và lãi suất cũng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế trên toàn cầu. 

Ông Quốc Anh nói rằng: “Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa". 

Mặc dù vậy thì ở khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn duy trì được xu hướng phục hồi khả quan. Kỳ vọng dòng vốn được khơi thông trong năm 2023 là có cơ sở nếu như xem xét đến vấn đề tín dụng từ năm 2011 đến nay, dù cho Chính phủ áp hạn mức tín dụng để có thể duy trì được sự phát triển ổn định cho thị trường và dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không hề suy giảm. 

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi nhận định: “Giá đất và giá vật liệu xây dựng hiện tại đang tăng rất cao so với các năm trước. Và khi chi phí phát triển dự án cũng như nhân công gia tăng thì các chủ đầu tư có dự án nhà ở buộc phải tính toán lại giá của sản phẩm bán ra thị trường để có thể cân bằng ngân sách. Bên cạnh đó, thời gian thẩm định pháp lý cũng như hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng đã làm cho ngân sách dự án tăng lên và khiến cho các dự án mở bán sau đó rất khó đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó”. 

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho thấy, chỉ số giá xây dựng trong thời điểm 9 tháng đầu năm 2021 cũng đã tăng 3,65% so với cùng kỳ năm 2020 bởi sự tăng giá các vật liệu xây dựng đầu vào như thép, nhựa đường, xi măng,... cùng mức tăng không phù hợp với quy luật thông thường. Đáng chú ý là tính từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022, giá thép đã tăng 9 lần, chiếm 40% lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Còn giá của các loại vật liệu xây dựng khác như Cát, sạn, xi măng, gạch ngói, đá, nhôm, kính cũng đều tăng đáng kể, điển hình như giá gạch ngói tăng từ 8 - 10% còn gạch ốp lát tăng đến 15%.

Cũng có thể thấy, giá vật liệu xây dựng đã tăng mạnh cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của nhiều dự án, công trình cũng như thị trường bất động sản. Và theo tính toán của Tổng Cục Thống kê, chi phí thép chiếm 12 - 16% tổng chi phí xây dựng công trình và nếu như giá thép xây dựng tăng 10% thì giá thành xây dựng của các công trình sẽ tăng từ 1 - 1,5%. 

Đến thời điểm hiện tại, chi phí vật liệu xây dựng chiếm từ 60 - 70% giá trị dự toán xây dựng công trình và thậm chí chi phí vật liệu xây dựng cũng như trang trí nội ngoại thất chiếm khoảng từ 70 - 80%,.. Còn giá thành xây dựng cũng ghi nhận tăng đã khiến cho các chủ đầu tư bắt buộc phải tiến hành tăng giá bán của bất động sản. 

Bà Trang Bùi nhấn mạnh rằng: “Trong hơn hai năm qua, giá nhà cũng đã có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là bởi vì nguồn cung chào bán giai đoạn này đang tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang từ đó kéo theo giá bán trung bình trên toàn thị trường tăng lên. Đây cũng chính là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà ở trên toàn thị trường hiện tại. Cũng trong năm 2023, dự kiến cũng sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân sẽ triển khai ra thị trường và điều này cũng sẽ giúp cân bằng giá nhà để từ đó giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận được với nguồn cung phù hợp hơn".