Nhìn lại thị trường BĐS quý III/2022: Giao dịch tiếp tục giảm mạnh

Giá bán có thể chững lại trong dài hạn

Theo báo cáo của VARS, tổng cung trên toàn thị trường BĐS trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương với 77,9% so với năm ngoái và tăng 24% so với 2018. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức 43%, riêng trong quý III là 33,5%, giảm đáng kể so với 6 tháng đầu năm. 

Nguyên nhân vì rất ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng bởi nguồn cung đang thiên về phân khúc cao cấp có giá trị lớn. Trong khi, nguồn cầu chủ yếu tới từ đối tượng có nhu cầu ở thực, còn nhu cầu đầu tư hiện dè dặt hơn do lo ngại vấn đề giá leo thang. 

Vì vậy, giá nhà đất toàn thị trường đang chững lại, nhiều dự án đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất ngân hàng, ân hạn nợ gốc, giãn lịch thanh toán, cam kết mua lại hoặc lợi nhuận trong giai đoạn đầu,... kể thu hút khách mua. Hiện tượng sốt đất, bong bóng dường như không còn, hoạt động đầu cơ trong giai đoạn này đang bị triệt tiêu.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà được tính toán cẩn trọng hơn, hướng tới những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Tuy nhiên, vì áp lực lạm phát tăng cao, chi phí đầu vào lớn đã khiến giá BĐS nhìn chung rất khó giảm. 

Cụ thể, tại TP. HCM và các vùng phụ cận theo thống kê của DKRA Group cho thấy, sức cầu sản phẩm đất nền có xu hướng giảm và đang ở mức rất thấp là 52%. Với phân khúc nhà phố, biệt thự dường như đã giảm 50% nguồn cung, mức tiêu thụ cũng chỉ đạt 47%.

Nguồn cung căn hộ mới cũng giảm 63,8%, sức cầu giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ giao động ở mức 25 - 60%. “Động thái nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong tháng 9 vẫn chưa giải quyết được tình trạng khát vốn của bất động sản. Khách hàng vẫn rất khó tiếp cận vốn vay gây ra ảnh hưởng tới sức cầu, khiến thanh khoản sụt giảm” - Giám đốc Nghiên cứu phát triển DKRA - Ông Võ Hồng Thắng.

Tại Hà Nội, theo số liệu từ VARS, trong 9 tháng qua đã có hơn 8.700 sản phẩm căn hộ chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, tương đương với 49,4% so với năm 2020 và 32,7% năm 2019. Phân khúc chung cư cao cấp chiếm 62%, phân khúc bình dân chiếm 4,7% tổng lượng cung và đều nằm rất xa trung tâm. 

Giá bán các sản phẩm chung cư hiện hữu liên tục tăng cao. Giá đất nền cũng tăng trung bình khoảng 20% so với năm ngoái và 5% so với hồi đầu năm. Một số nơi như huyện Mê Linh ghi nhận tại một số dự án đã có giá bán lên tới 100 triệu đồng/m2. Lượng giao dịch BĐS đang chững lại. 

Tại các tỉnh khu vực phía Bắc, nhu cầu mua bán, trao đổi, ký gửi BĐS giảm mạnh, thị trường không còn sôi động như giai đoạn trước đó. Chẳng hạn, tại Bắc Giang vừa có 3 dự án đấu giá quy mô 540 căn, giá khởi điểm khá thấp chỉ từ 8 - 22 triệu đồng/m2, giá trúng chỉ cao hơn khong 5 - 10%. Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm đáng kể so với 2 quý đầu năm. Các khu vực đấu giá trước kia tấp nập người tham gia, đến nay đã vắng vẻ, chỉ lác đác vài người hỏi giá nhưng không mua. 

Trong khi, ở khu vực duyên hải Bắc Bộ, phân khúc đất nền vùng ven đã hạ nhiệt, nhiều khu vực có giá bán đi ngang, một số nhà đầu tư giảm giá khoảng 8 - 10% so với quý trước, nhiều nhà đầu tư vùng ven chuyển dịch về trung tâm. 

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc được quan tâm, nổi bật tại Hải Phòng và Quảng Ninh. Nguyên nhân lượng bán ra thấp là vì room tín dụng và lạm phát. 

Tại khu vực Tây Nguyên, tâm điểm đầu tư trong giai đoạn đầu năm ghi nhận sức mua đang có dấu hiệu sụt giảm. “Lượng chào mua ít, lượng bán lại nhiều, sóng trên thị trường chưa ghi nhận hoạt động cắt lỗ. Trong quý III, Lâm Đồng có hơn 6.000 nền đất giao dịch thành công, giảm hơn 13.000 nền so với quý II, giá bán giảm nhẹ, một số nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Tại Đắk Lắk thì lượng giao dịch thấp, giá bán không nhiều biến chuyển” - Giám đốc Thiên Tâm Land Lê Thế Quân chia sẻ.

Thị trường đang cần tái cân bằng

Về diễn biến trong giai đoạn tới, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Chính là những áp lực về lạm phát, rào cản pháp lý, tình hình kinh tế thế giới bất ổn, lãi suất ngân hàng chưa hợp lý, sản phẩm đất nền bị quản lý chặt chẽ hơn… Vì vậy, nguồn cung nhà ở vẫn sẽ khan hiếm, cơ cấu không đa dạng, khả năng hấp thụ nhanh nhưng không mạnh, giá bán giữ nguyên. 

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn những biến động tích cực để phát triển. Theo đó, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn tạo nên nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị,... thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, văn phòng, nghỉ dưỡng…

Nhờ vậy mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng để phát triển bền vững, với điều kiện Nhà nước triển khai tốt các chính sách, công cụ điều tiết cung cầu BĐS như thuế, đất đai, tín dụng, tài chính… hay thu hút đầu tư.

Cùng quan điểm này, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, sau thời gian dịch bệnh thì người mua hiện càng cẩn thận hơn khi tham gia thị trường, khi giá bán neo cao và không ít dự án không đảm bảo về pháp lý. 

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra các chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho dự án BĐS hay đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà đất, để hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng… Điều này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, thanh lọc dự án và chủ đầu tư kém, hạn chế đầu cơ… giúp nâng cao chất lượng, an toàn cho thị trường, củng cố niềm tin cho người mua.