Môi giới vẫn liên tục rao bán “cắt lỗ” dù đường Vành đai 4 đã chính thức khởi công

Tình trạng rao bán “cắt lỗ” rầm rộ

Theo 24h, ngay khi dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô chính thức được khởi công ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên thì thị trường bất động sản ở các khu vực đường Vành đai 4 đi qua lại được phen nhốn nháo. 

Và minh chứng là trong các hội, nhóm bất động sản ở trên mạng xã hội liên tục xuất hiện thông tin bán bất động sản đường Vành đai 4. Ví dụ như một môi giới viết rằng: “Thời điểm vàng để x2, x5 dòng tiền là có thật. Dự án đường Vành đai 4 đã chính thức khởi công, đất Song Phương - Hoài Đức nằm ở sát đường Vành đai 4, cách Đại lộ Thăng Long 2km có giá chỉ từ 2 triệu đồng/m2. Đất vườn 50 năm đang chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sổ đỏ sang tên chính chủ và liên hệ ngay em,...”.

Hay dạng mẫu tin “cắt lỗ 300 triệu đồng, chỉ hơn 5 triệu đồng sát đường Vành đai 4, 3 ô tô tránh nhau thoải mái và sổ đỏ chính chủ”. Hay như “cần tiền nên bán cắt lỗ đất siêu đẹp cạnh dự án đường Vành đai 4 vừa khởi công, kích thước vuông vắn và thế đất nở hậu, làm nhà ở hay kinh doanh đều rất tiềm năng”. 

Ở trên các website hay là sàn môi giới bất động sản, số lượng tin bài rao bán đất sát đường Vành đai 4 cũng tăng gấp đôi ngày thường. Mặc dù vậy thì một môi giới đất lâu năm ở Hoài Đức cũng cho biết, dù là dự án chính thức khởi công nhưng giá đất ở các khu vực đường Vành đai 4 đi qua vẫn liên tục giảm và hầu như là rất ít giao dịch, đa số đang cắt lãi. 

Và theo Batdongsan.com.vn, cho đến tháng 6/2023, ở khu vực Mê Linh và một số khu đô thị như Hà Phong hoặc Cienco 5,... thì gia đất ở các vị trí đẹp có xu hướng giảm khoảng 15% so với thời đỉnh giá và dao động phổ biến từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Ở Hà Đông, những vị trí hưởng lợi từ dự án đường vành đai 4 Hà Nội như là đất nền Yên Nghĩa cũng đã giảm giá từ mức khoảng 63 - 60 triệu đồng/m2 về mức phổ biến ghi nhận là 58 - 63 triệu đồng/m2.

Trong khi đó ở khu vực Cự Khê (Thanh Oai) gần với nút giao thông nằm ở giữa 2 đường vành đai đó là Cienco 5 cùng với đường Vành đai 4 và giá đất vẫn đang duy trì ở mức 55 – 60 triệu đồng/m2, so với cuối năm 2022 giảm khoảng 10 – 12%. Còn đất nền Bình Minh cũng được chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2, so với thời kỳ sốt đất giảm khoảng 5 - 10 lần. 

Đặc biệt, đất ở Đan Phượng mặc dù vẫn duy trì ở mức 48 - 55 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường Tân Lập nhưng đây là mức giá đã giảm 3 - 6 lần so với thời điểm giữa năm ngoái, còn ở đường Tân Hội cũng đã giảm khoảng 5 lần về mức 50 triệu đồng/m2. 

Có nhiều môi giới và các nhà đầu tư cho biết, so với các thị trường đất nền nặng tính đầu cơ ở nhiều điểm nóng trên cả nước giảm đến mức 20 - 40% thì đất nền khu vực gần đường Vành đai 4 vùng thủ đô đang có mức giảm thấp nhất, từ 10 - 15% so với thời kỳ sốt đất. Mặc dù vậy thì từ sau Tết Nguyên đán 2023 đến tháng 5 thì mức giảm đã diễn ra khá là mạnh. 

Ôm đất để ăn theo dự án hạ tầng: Bài học là gì?

Các chuyên gia cho biết, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản sốt đến đó chính là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ vào việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. 

Mặc dù vậy thì ngược lại hiện tại có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc là khánh thành lại không tạo ra giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi trên thực tế thời gian chuẩn bị là rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Trên thực tế đã cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư mua bị om vốn và thậm chí lỗ lớn bởi vì tình trạng đầu tư ăn theo hạ tầng. 

Và bài học đau đớn đó là cách đây không lâu khi mà Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc  qua sông Hồng, đất đai ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi đã dẫn đến giá đất tăng vọt. 

Hay thậm chí, cơn sốt đất vào hồi quý 1/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Mặc dù vậy thì khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án trong 10 cây cầu kể trên, có nhiều người đã vỡ mộng vì trót ăn theo hạ tầng giao thông. 

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM - ông Lê Hoàng Châu cho biết, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn, khi không nắm được thông tin, người dân và nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu được rủi ro lớn,...

Cũng theo Nghị quyết, tuyến vành đai 4 có chiều dài hơn 112km đi qua 3 tỉnh thành phố hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Tuyến đường có mức tổng đầu tư là hơn 85.000 tỷ đồng và được hoàn thành vào năm 2027. 

Còn về tiến độ thực hiện, chuẩn bị đầu tư và thực hiện Dự án vành đai 4 từ năm 2022, cơ bản đã hoàn thành từ năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. Dự án thành phần 3 (dự án PPP) loại hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) được áp dụng cơ chế bảo đảm đầu tư, cơ chế chia sẻ phần giảm doanh thu theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.