Môi giới "tay ngang" hay "lính mới" hết thời kiếm tiền dễ dàng

Lực lượng môi giới đang gặp phải “nốt trầm” lớn

Theo Nhịp sống thị trường, sau một giai đoạn phát triển rực rỡ, từ giữa năm 2022 đến hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài bởi hàng loạt khó khăn đè nén. 

Chính sách thắt chặt về tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cùng với một số sự việc không được như mong muốn đã khiến cho tâm lý chung trên thị trường trở nên rất e ngại. Niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư suy giảm mạnh mẽ đã tác động lớn đến nguồn cung cũng như tính thanh khoản của thị trường. 

Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Chí Thanh cho biết, chưa bao giờ số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch ở trên thị trường lại thấp đến như thế. 

Và theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, vào năm 2022, cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở (quy mô là 55.732 căn hộ) được cấp phép và so với năm 2021 chỉ bằng khoảng 52,7%.

Còn theo như số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng cung ra thị trường bất động sản nhà ở thương mại đã liên tục lao dốc trong thời gian 5 năm trở lại đây. Vào năm 2022 chỉ tương đương 90% của năm 2021, so với năm 2020 thì 54%, năm 2019 thì 44% và năm 2018 là 28%. 

Còn về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường trong năm 2022 chỉ đạt mức khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ của năm 2021, bằng 17% lượng giao dịch trong năm 2018.

Riêng trong quý 4, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt mức 14%. Cũng chưa bao giờ nhân sự của ngành bất động sản, đáng chú ý là lực lượng môi giới lại lao đao và có số lượng bị cắt giảm nhiều như trong thời gian vừa qua.

Ông Thanh nói thêm rằng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đáng chú ý là bất động sản dự án, chủ yếu là xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp cũng như giá bán sản phẩm. Trong thời gian 2 năm vừa qua, dù cho nhu cầu trên thị trường rất cao, tuy nhiên không có nhiều dự án mới mở bán. Trong khi đó thì mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu là từ phía chủ đầu tư cũng như các sàn môi giới. Mặc dù vậy thì hiện nay chỉ có một khoảng trầm quá lớn đối với các nhà môi giới, hầu như họ đều phải dừng lại bởi vì cuộc chơi trên thị trường đã bộc lộ nhiều khía cạnh hơn. 

Và trong nốt trầm của thị trường, với những loại hình bất động sản vốn dĩ phục vụ cho mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá thì sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản thực. 

Trái lại thì thanh khoản chỉ tích cực đối với những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực cũng như đầu tư dài hạn. Song song với đó, chỉ những môi giới lâu năm trong nghề cũng như có tích lũy tài chính thì mới trụ lại được qua giai đoạn khó khăn và chờ thị trường phục hồi để quay trở lại. 

Cơ hội mới dành cho lực lượng môi giới

Ông Thanh nhận định, cần nhìn nhận khách quan cũng như phân tách rõ giữa bất động sản căn hộ trung cấp và cao cấp. Còn về nhu cầu thị trường đối với 2 loại sản phẩm này là luôn có được cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đợi tư thực. Trong đó thì nhu cầu đối với sản phẩm trung cấp sẽ cao hơn so với sản phẩm cao cấp. 

Còn về cơ cấu nguồn cung, trong năm 2022, căn hộ cao cấp chiếm 37% trên thị trường. Trong đó thì căn hộ trung cấp chỉ chiếm 15%. Để có thể hướng đến một thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản cao cấp nói riêng thì có thể phát triển một cách hài hòa, lành mạnh cũng như đáp ứng được nhu cầu cùng các yêu cầu, tiêu chuẩn của nhóm khách hàng mục tiêu - đây chính là giai đoạn các chủ đầu tư cần có những điều chỉnh kịp thời hoặc là có giảm giá bán, đưa giá trị của sản phẩm cao cấp về đúng với tiêu chuẩn, mức giá của nó. 

Chính vì thế mà trong giai đoạn tới, vấn đề chính là ở năng lực của chủ đầu tư. Chỉ những doanh nghiệp phát triển các dự án trung và cao cấp một cách thật sự chất lượng, vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện, đầu tư bài bản, có tiềm lực tài chính thì mới có chỗ đứng lẫn thời gian. 

Trái lại thì những doanh nghiệp thời gian qua phát triển phân khúc cao cấp bởi giá sẽ khó có thể trụ lại được với thị trường này. 

Trên thực tế, với tốc độ phát triển kinh tễ - xã hội hiện nay của nước ta thì rất nhiều người có khả năng lẫn mong muốn sở hữu những sản phẩm cao cấp thực sự. Mặc dù vậy thì những khách hàng của phân khúc cao cấp đều là đối tượng tri thức, hiểu biết và kiếm được tiền, rất trân trọng đồng tiền, có tư duy làm sàm để tiền sinh ra tiền, nên để thuyết phục họ bỏ ra một số tiền lớn mua bất động sản cao cấp thì sản phẩm đó phải thực sự đem đến giá trị cũng như xứng đáng với đồng tiền họ bỏ ra.

Để có thể đáp ứng được điều này thì ông Thanh cho rằng, chắc chắn bất động sản cao cấp sẽ được thị trường đón nhận. Trong khi đó thì những sản phẩm như thế ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh dường như chỉ đếm ở trên đầu ngón tay.