Môi giới "chật vật" bán nhà trả lãi khi thị trường BĐS trầm lắng

Môi giới bất động sản kiếm chênh tiền tỷ thời còn “sốt nóng”

Theo Dân trí, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2021 - 2022 liên tục sốt nóng khiến cho mặt bằng giá nhà, đất ở nhiều địa phương tăng chóng mặt. Thị trường có sự tham gia lớn của các nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư mới) với kỳ vọng lướt sóng và kiếm lời nhanh. 

Trên thực tế, ăn theo thị trường sốt nóng đã có không ít người thắng đậm từ những thương vụ thành công. Mặc dù vậy đã có không ít người khóc ròng khi mà thị trường đột ngột rơi vào trạng thái trầm lắng. 

Anh Nguyễn Thế Nam (sống tại Thanh Xuân - Hà Nội) cho biết, đầu năm 2021, nhận thấy thị trường nhà đất sốt nóng anh đã quyết định chuyển từ công việc bán ô tô sang làm môi giới bất động sản. Với lợi thế kinh nghiệm bán hàng cũng như quan hệ sẵn có từ công việc trước, anh đã môi giới thành công giao dịch đầu tiên trong tháng đầu làm việc. 

Và khi xác định làm nghề môi giới bất động sản, anh đã tìm đến công ty môi giới chuyên bán bất động sản đắt tiền bởi vì nghĩ đơn giản là bán hàng với giá trị cao thì tiền hoa hồng sẽ nhiều. Trên thực tế thì sau khi số lượng giao dịch thành công đã tăng lên thì anh đã không còn quan tâm khi mà số lượng giao dịch thành công tăng lên thì anh không còn quan tâm đến hoa hồng từ việc môi giới mà đã bị cuốn vào sự sôi động của thị trường và trở thành một nhà đầu tư chuyên đi lướt sóng. 

Vào cuối năm 2021 - đầu năm 2022, việc lướt sóng, bán chênh thu lợi nhuận lớn. Anh Nam kiếm được khoảng 3 tỷ đồng trong thời gian mấy tháng. Anh Nam kể lại: “Chỉ qua 1 đêm. có căn liền kề tôi bán đã tăng giá thêm 1 tỷ đồng. Có không ít căn được bán chênh cả trăm triệu đồng trong thời gian một vài ngày vô cùng nhiều”. 

Đang rất vui mừng trong chiến thắng thì thị trường bỗng nhiên trầm lắng và mất đi thanh khoản sau những động thái kiểm soát tín dụng. Và việc môi giới bất động sản đang lướt sóng của anh Nam đã gần như đóng băng. Trong khi đó thì anh vừa đóng tiền để mua một căn liền kề. Số tiền có được trong thời gian làm môi giới, lướt sóng anh đều đổ vào đó. 

Mặc dù vậy thì đến nay anh đang phải đối mặt với tình trạng giữ không được, bỏ không xong. Tiền lãi cũng như tiền gốc của khoản vay trên của anh ghi nhận là hơn 100 triệu đồng/tháng. Trong khi đó thì thị trường không có thanh khoản, phí hoa hồng cũng như lương môi giới gần như là không có. 

Không xác định lâu dài, tuy nhiên anh Nam đang chờ đợi thị trường sẽ phục hồi trong thời gian sắp tới để không phải bán cắt lỗ quá sâu căn liền kề này. 

Có thể thấy, trong những năm trước, khi mà thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp đã có nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Sau đó thì khi nhà đầu tư không có khả năng trả nợ thì sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Mặc dù vậy thì hiện nay thanh khoản ở trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng. Đặc biệt có người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ. 

Môi giới "rụng như sung" khi thị trường ảm đạm

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1 của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường được công bố mới đây cho thấy, thị trường bất động sản vẫn ở trong trạng thái ảm đạm. 

JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung thị trường nhà liền thổ bao gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi có nhiều dự án lớn ngừng mở bán ở trong quý 1/2023. Đặc biệt, có một vài dự án nhỏ cũng như vừa đã chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc/trả hàng do ngân hàng vừa siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản đã khiến cho người mua không đủ khả năng để chi trả. Điều này cũng khiến cho tỷ lệ hấp thụ trong quý đã chạm mức âm. 

Colliers Việt Nam cũng cho biết, ở trên thị trường thứ cấp căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh, chủ nhà giảm giá mạnh để có thể nhanh chóng bán hàng khi sắp đến hạn đóng tiền và hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao đã gây nên áp lực về tài chính. Hay thậm chí là nhiều khách mua đã tiến hành thanh lý lại hàng với các chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt từ 20 - 30% giá trị căn hộ bởi đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

VARS cho biết, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đáng chú ý là có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất cũng như ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018 - 2022 của các nhà đầu tư buộc lòng phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí là lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư. Ngoài ra, có không ít người đã thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản đã bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để có thể thu hồi nợ càng làm nên áp lực về thanh khoản cho thị trường. 

Cũng theo VARS, thị trường trầm lắng như hiện nay đã ghi nhận sự gia tăng về số lượng môi giới bất động sản nghỉ việc. Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đặc biệt ở một số khu vực, số lượng môi giới bất động sản tiếp tục nghỉ việc lên đến 80%. 

Và phần lớn môi giới bất động sản nghỉ việc đều thuộc nhóm lính mới hoặc là tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt sốt ảo, quá phấn khích cũng như duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là nhà đầu tư vừa là môi giới bất động sản.