Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Kêu gọi “giải cứu”, hỗ trợ thị trường bất động sản liệu có thỏa đáng?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp hàng loạt khó khăn hiện nay, “giải cứu” thị trường bất động sản thế nào đang là câu chuyện được giới chuyên gia, doanh nghiệp thảo luận sôi nổi. Bên cạnh những ý kiến cho rằng cần phải nhanh chóng hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản để tránh đổ vỡ dây chuyền vì ngành này có quy mô vốn lớn, liên thông tới nhiều ngành nghề khác thì cũng có những quan điểm cho rằng cần tôn trọng quy luật thị trường, ngành bất động sản không nên là ngành được ưu tiên hỗ trợ.

Để có thêm góc nhìn xoay quanh vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên NHQuang và cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam.

Thưa ông, ông nhìn nhận thế nào về việc giá nhà và đất tăng quá cao những năm qua, vượt xa khả năng của đa số người dân và vốn đầu tư của xã hội tập trung một cách mất cân đối vào khu vực bất động sản? Theo ông, điều này gây ra những hệ lụy gì đến kinh tế - xã hội?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Trên thực tế nhiều năm qua, giá nhà đất tại Việt Nam luôn luôn ở mức rất cao không chỉ so với mức thu nhập của người dân mà còn thậm chí cao hơn trung bình của nhiều nước phát triển. Hơn nữa, mặt bằng giá này vẫn có xu hướng tăng cao hơn nữa. Đó là một trạng thái bất bình thường xét từ góc độ quan hệ cung – cầu, tức hàng hoá cần bán cho những ai có nhu cầu thực sự.

Tôi muốn nói tới sự méo mó của thị trường nhưng về thực chất không chỉ là của riêng thị trường bất động sản mà còn của cả tổng thể nền kinh tế. Thị trường bao gồm bên bán và bên mua, trong đó quyền quyết định phải thuộc về bên mua, tức phía “cầu”.

Nhu cầu của bên mua được xác định bằng nhu cầu sử dụng thực tế cùng với khả năng chi trả, mặc dù trong chừng mực nhất định người ta có thể coi bất động sản là một kênh tích luỹ tài sản và đầu cơ kiếm lời nhưng phân khúc này không thể và không nên là xu hướng cơ bản và chủ đạo của thị trường.

Tuy nhiên, ở nước ra dường như yếu tố thứ hai này lại là một thực tế và theo quan điểm của tôi thì thực tế đó là tiêu cực bởi nó gắn với nhiều hệ luỵ.

Trước hết, nếu giá nhà đất tăng cao đi kèm với khả năng thanh khoản thì lĩnh vực này sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư của xã hội, bảo gồm cả tài chính cá nhân và vốn tín dụng ngân hàng, dẫn đến các lĩnh vực thiết yếu khác đặc biệt là sản xuất sẽ thiếu vốn hay phải trả chi phí vốn cao hơn bình thường dẫn đến giảm năng lực cạnh tranh.

Thứ hai, giá bất động sản đặc biệt là nhà ở ở mức cao sẽ ngăn cản đa số người dân có thu nhập trung bình hoặc thấp có cơ hội sở hữu nhà. Thị trường sẽ cơ bản phục vụ người giàu, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo, khoảng cách giữa nông thôn và thành thị cũng như bất bình đẳng xã hội.

Thứ ba, giá bất động sản tăng cao phản ánh tính chất đầu cơ của thị trường, dẫn đến cung sẽ vượt xa cầu ở một thời điểm nhất định, tạo nên bong bóng thị trường và khi “nổ”, nó sẽ gây bất ổn cho cả nền kinh tế.

Thứ tư, bất động sản được xây dựng, phát triển gắn liền với đất, là nguồn tài nguyên có giới hạn. Khi thị trường nóng, bất động sản được xây nhiều và dư thừa thì diện tích đất khả dụng càng bị thu hẹp, gây lãng phí lớn về tài nguyên và không gian phát triển.

Thứ năm, các dự án bất động sản lớn đều liên quan đến chính sách và quản trị công về đất đai, về quy hoạch và cơ chế tài chính, tức có sự can dự hay phối hợp với với các cơ quan chính quyền và hệ thống ngân hàng.

Trong điều kiện tỷ suất lợi nhuận cao, nó sẽ trở thành mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng và tiêu cực, hình thành và phát triển chủ nghĩa tư bản thân hữu, đi ngược lại chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường văn minh định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.

Hiện nay đang có nhiều đề xuất giải cứu thị trường bất động sản, nhưng cũng nhiều ý kiến đặt vấn đề, tại sao các doanh nghiệp bất động sản không giảm mạnh giá bán, thay vì chờ giải cứu? Ông nghĩ sao về điều này?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi cho rằng trước hết cần định nghĩa lại thì trường bất động sản là gì? Ở các nước, về cơ bản đó là thị trường của các giao dịch mua bán, chuyển dịch sở hữu về đất, nhà và công trình hạ tầng đã có sẵn. Các giao dịch đó phát sinh càng nhiều đồng nghĩa với thị trường càng phát triển.

Trong khi đó ở nước ta, người ta lại chỉ bàn luận xoay quanh các dự án xây nhà để bán, là phân khúc đặc thù gọi là phát triển bất động sản, trong đó chủ yếu quan tâm đến lợi ích của các nhà đầu tư tìm kiếm đất để xây nhà, các nhà đầu cơ và các nhà thầu dự án có liên quan.

Nếu đánh giá như vậy, chúng ta sẽ thấy ngay là việc Chính phủ cần can thiệp để “giải cứu”, tức hỗ trợ phân khúc thị trường này phục hồi hay phát triển trở lại có thoả đáng hay không?

Đành rằng người ta có thể biện hộ rằng nếu các dự án xây nhà hay thậm chí cả khu đô thị gia tăng sẽ thúc đẩy, kéo theo sự tăng trưởng của các lĩnh vực khác như sản xuất nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị, cung ứng các dịch vụ kỹ thuật và nhà thầu, qua đó tạo thêm việc làm và tăng trưởng GDP. Điều đó là đúng nhưng thật ra chỉ có tác dụng ngắn hạn và nhất thời một khi sự vận động này thoát lý khỏi quan hệ cung -cầu đích thực.

Cho nên, nếu nhìn sang các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, Chính phủ sẽ chủ yếu hỗ trợ thị trường theo ý nghĩa như một giải pháp xã hội để giữ ổn định việc làm, tức nhằm vào bảo đảm đời sống người dân thông qua giảm thuế hay sử dụng tiền mặt, qua đó hỗ trợ việc chi trả lương của các doanh nghiệp khi gặp khó khăn. Họ hoàn toàn không can thiệp vào các quy luật lên xuống của cung -cầu với phương châm hãy để cho thị trường phát huy tối đa cơ chế tự điều chỉnh và tự cân bằng.

Có ý kiến cho rằng thay vì cố gắng giang tay để cứu cho bằng được ngành nghề kinh doanh đang bị bơm - thổi này, thì hãy tập trung nguồn lực tài chính vào các doanh nghiệp sản xuất. Nếu giải cứu doanh nghiệp bất động sản thì liệu có bất công với hàng loạt doanh nghiệp sản xuất đang gặp khó khăn? Quan điểm của ông thế nào?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Chúng ta biết các nguồn lực của Chính phủ là giới hạn. Cho nên trong các tình huống khủng hoảng của thị trường, nếu muốn hay cần giải cứu thì Chính phủ phải lựa chọn và đặt ra thứ tự ưu tiên.

Thứ nhất, đó là cần giải cứu ai và lĩnh vực nào? Chính phủ sinh ra không phải để làm kinh tế mà sứ mệnh đó thuộc về các doanh nghiệp, tuy nhiên Chính phủ phải có trách nhiệm bảo đảm đời sống tối thiểu cho người dân. Do đó, những doanh nghiệp hay khu vực nào tạo nhiều việc làm nhất cần được ưu tiên. Tiếp đó là các lĩnh vực, ngành nghề thiết yếu hay trụ cột của nền kinh tế quốc dân, tức nếu nó sụp đổ thì sẽ kéo theo khó khăn hay suy thoái chung của cả nền kinh tế.

Thứ hai, Chính phủ cần cân nhắc lựa chọn giải pháp nào, chẳng hạn hỗ trợ bằng cơ chế chính sách, tức biện pháp gián tiếp, hay bằng cung cấp nguồn vốn và tiền mặt trực tiếp.

Ở đây yếu tố quyết định là tính hiệu quả của giải pháp, làm sao để mang lại hiệu quả nhanh nhưng kèm theo các ảnh hưởng tích cực lâu dài cho nền kinh tế. Xét theo cách tiếp cận như vậy thì các doanh nghiệp phát triển bất động sản tại thời điểm này có lẽ không thuộc đối tượng ưu tiên.

Giai đoạn khủng hoảng kinh tế năm 2009-2012, để giải cứu nền kinh tế, ban đầu nguồn tiền được bơm ra với mục tiêu kích cầu cho cả nền kinh tế (bao gồm sản xuất, xuất khẩu, tiêu thụ nội địa…), nhưng sau đó thì phần lớn tập trung vào gói hỗ trợ cho vay bất động sản. Kết quả, sau đó giá nhà đất lại leo thang, thị trường vẫn thiếu bền vững, minh bạch. Dường như không có bài học nào rút ra hoặc phòng bị để tránh cho lần sau. Liệu rằng lần này tiếp tục giải cứu DN bất động sản, lịch sử có lặp lại và bên hưởng lợi vẫn là các doanh nghiệp làm ẩu, còn người dân vẫn phải chịu thiệt thòi vì giá nhà cao ngất ngưởng?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Trường hợp này là Chính phủ, thông qua các ngân hàng, lựa chọn cách thức hỗ trợ trực tiếp bằng huy động, giải phóng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển bất động sản. Đúng là sau đó nó đã đạt được hiệu quả ngay làm cho thị trường này lại sôi động trở lại.

Tuy nhiên, đó cũng là cách thức lựa chọn việc dễ làm hơn là việc đúng và phù hợp. Tại sao? Bởi các ngân hàng luôn luôn sẵn sàng cho vay khi có tài sản đảm bảo là đất đai hay bất động sản, đặc biệt khi giá thị trường của tài sản thế chấp gia tăng. Khi đó, ngân hàng vừa ấn định được lãi suất cao vừa được bảo đảm an toàn tín dụng và quan trọng là hoàn toàn tuân thủ pháp luật.

Như tôi đã đề cập, cái tình thế đẹp cả đôi bên và đôi đường như thế chỉ mang tính ngắn hạn. Nó thúc đẩy các hoạt động đầu cơ hơn là đầu tư để tạo ra hàng hoá, dịch vụ và của cải vật chất một cách phong phú và dồi dào cho xã hội. Tức là là thị trường đã bị bóp méo và dẫn đến nguy cơ sụp đổ. Cái kết cục đó đã mang tính quy luật đối với thị trường ở khá nhiều nước rồi.

Dù có thể không giải cứu các doanh nghiệp bất động sản, nhưng những hệ lụy của thị trường bất động sản để lại vẫn cần xử lý. Theo ông, nếu hỗ trợ, cần chính sách nào để người dân và những dự án tốt được hưởng lợi? Ở tầm nhìn dài hơn, cần những giải pháp gì để lành mạnh hóa thị trường bất động sản?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Ai cũng biết thị trường bất động sản ở Việt Nam có chất lượng đầu cơ khá điển hình. Có cả lý do khách quan và chủ quan cho điều này. Lý do đầu tiên khó tránh, đó là một đất nước đang trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá nhanh chóng, trong đó cả nhu cầu sở hữu nhà của người dân lẫn nhu cầu văn phòng cho doanh nghiệp cũng như cơ sở hạ tầng đều bùng nổ. Điều này khích lệ tâm lý làm giàu nhanh và tích luỹ tài sản trên nền tảng của các kỳ vọng về phát triển.

Tuy nhiên, còn có lý do khác mà theo tôi đáng ra có thể tránh được. Thứ nhất, cần xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp luật để bảo vệ các quyền tài sản, trong đó quan trọng là quyền sở hữu bất động sản.

Một khi vẫn còn tình trạng sở hữu đất và sở hữu nhà và công trình trên đất tách rời như hiện nay, đồng thời Nhà nước kiểm soát chặt chẽ bằng biện pháp hành chính đối với mục đích sử dụng đất thì thị trường bất động sản vẫn còn rủi ro, bất ổn để tạo thuận lợi cho các hoạt động đầu cơ.

Thứ hai, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam vẫn chủ yếu cung ứng vốn cho nền kinh tế thông qua cơ chế bảo đảm bằng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Điều này tạo nên sự liên kết, móc ngoặc giữa hai phía là ngân hàng và các doanh nghiệp phát triển bất động sản với động cơ chung là thúc đẩy giá cả thị trường tăng lên để cùng gia tăng lợi nhuận.

Do đó, tôi cho rằng để làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản thì tối thiểu chúng ta cần khắc phục hai yếu tố có tính thể chế đó.

Tôi thật sự hy vọng việc sửa đổi Luật Đất đai mà Quốc hội vừa thảo luận sẽ đạt được các cải cách thật sự bằng cả tư duy và cách tiếp cận mới. Mặc dù công việc đó không dễ dàng nhưng không phải là thách thức khó vượt qua nếu chúng ta biết học tập kinh nghiệm các quốc gia phát triển đi trước đã giải quyết thành công các vấn đề tương tự.

Xin cảm ơn ông!