Chuyên gia nói gì về đề xuất nâng lợi nhuận định mức làm nhà ở xã hội lên 15%?

Lợi nhuận thấp khiến nhiều nhà đầu tư không mấy mặn mà

Xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu kinh tế, khu công nghiệp và các thành phố lớn là một trong những nội dung được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Chính phủ cũng đã yêu cầu các Bộ, ngành và các địa phương thực hiện “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 – 2020”, xác định yêu cầu nhà ở xã hội đến năm 2020 xây 12,5 triệu m2, thế nhưng cả giai đoạn 2011 -2020 mới chỉ xây dựng được 5,4 triệu m2 (tương đương với 43%), đến năm 2022 đạt 7,8 triệu m2 (chưa đạt 63% mục tiêu).

Trong khi đó, mặc dù năm 2022 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản gặp không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, doanh nghiệp giải thể lên đến hàng vạn, nhiều doanh nghiệp xin dừng hoạt động có thời hạn, thì số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép vẫn lên tới 126 dự án, nhưng dự án phát triển nhà ở xã hội chỉ có 11 dự án (theo số liệu tổng hợp báo cáo của Bộ Xây dựng) - con số quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của người dân.

Đáng chú ý, trong khi nhà ở xã hội đang thiếu hụt trầm trọng thì phân khúc nhà ở thương mại trung, cao cấp lại thừa. Vậy câu hỏi đặt ra là đáng lẽ cầu cần thì cung phải tăng và khi cầu lớn thì nguồn cung này phải được các nhà đầu tư tập trung khai thác, thế nhưng trên thực tế doanh nghiệp lại không mấy mặn mà.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc ngần ngại đầu tư nhà ở xã hội vì xin dự án khó, pháp lý phức tạp mà mức lợi nhuận lại thấp. (Ảnh minh họa)

Là đơn vị nhiều năm gắn bó với phân khúc nhà ở xã hội, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) cho biết, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn.

Để hưởng ứng mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Địa ốc Hoàng Quân cũng đã đăng ký xây dựng 50.000 căn. Tuy nhiên, vấn đề khó khăn lớn của doanh nghiệp hiện nay chính là quỹ đất để xây dựng. Bên cạnh đó, quy định dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Vấn đề nguồn vốn cũng là một trăn trở lớn của Hoàng Quân. Ông Tuấn cho biết, từ năm 2020-2022, doanh nghiệp đã chuyển hướng phát triển nhà ở xã hội và là đơn vị dẫn đầu cả nước khi xây dựng được 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc khiến doanh nghiệp gặp khó khăn nguồn vốn.

Để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân kiến nghị, nâng tỷ suất lợi nhuận từ 10 lên 15%.

“Hoàng Quân và các doanh nghiệp địa ốc hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở xã hội đều mong muốn Nhà nước sớm tháo gỡ cơ chế, chính sách mới sớm được ban hành và đi vào cuộc sống” – ông Tuấn khẳng định.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, quá trình xây dựng nhà ở xã hội thường phải kéo dài 5 năm, nhưng mức quy định mức lợi nhuận hiện hành hiện nay không vượt quá 10%, như vậy chia trung bình thì mỗi năm doanh nghiệp chỉ đạt 2% lợi nhuận. Mức lợi nhuận này còn thấp hơn nhiều so với mức lãi suất tiết kiệm, điều này cũng khiến nhiều chủ đầu tư "e dè", không thu hút được doanh nghiệp tham gia xây dựng. Vì vậy, doanh nghiệp mong muốn cơ quan Nhà nước tăng lên 15% lợi nhuận hoặc thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án sau khi dự án hoàn thành. Ví dụ như thêm 5% lợi nhuận để bù đắp cho chi phí, cũng như tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục phát triển phân khúc này.

Cần có cơ chế ưu tiên do doanh nghiệp

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, cần thay đổi và làm rõ tư duy, cách thức phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là tư duy thị trường. Vì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, giải quyết vấn đề an cư cho người thu nhập thấp, cần phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia như ưu tiên quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, đẩy nhanh các thủ tục, bên cạnh đó cũng cần chú trọng đến yếu tố quy hoạch, phát triển đồng bộ hạ tầng.

Đổi lại, nếu doanh nghiệp có phát triển được nhà ở xã hội trên địa phương thì địa phương đó cũng sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước có nguồn thu ngân sách, tạo việc làm cho các đối tượng liên quan.

"Ngoài các chính sách ưu đãi, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc một cách lâu dài. Ngay cả với các đối tượng hưởng thụ - người mua nhà, họ vẫn có tư duy mua nhà vì lợi nhuận ngoài việc dùng để ở" - TS Lực nhìn nhận.

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính ngân hàng.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng thừa nhận, còn nhiều vướng mức liên quan đến nhà ở xã hội khiến doanh nghiệp ngại đầu tư. Ví dụ như chưa được cho vay lãi suất ưu đãi 4,8%; chưa được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp với các dự án cho thuê. Bên cạnh đó, các thụ tục, quy trình xin xây dựng nhà ở xã hội của các doanh nghiệp tư nhân còn rắc rối hơn thủ tục đầu tư nhà ở thương mại.

"Đáng lẽ ra làm nhà ở xã hội phải dễ dàng hơn các dự án khác, thế nhưng trên thực tế làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội lại khó 3", ông Châu nhận định.

Để tháo gỡ khó khăn, ông Châu kiến nghị, sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội, giá nhà ở áp dụng cũng cần phải phù hợp với mức thu nhập của người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí vốn ưu đãi nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách Nhà nước trung hạn trong giai đoạn 2021-2025 để doanh nghiệp có nguồn vốn mồi xây dụng nhà ở xã hội. Đồng thời, Chính phủ cần chỉ đạo đẩy nhanh gói tín dụng 15.000 tỷ đồng.