Liên tục bơm tiền có thể khiến “quả bóng” bất động sản phát nổ

Dòng vốn vay cho khách hàng BĐS là quan trọng nhất

Thị trường bất động sản toàn quốc trong năm 2022 và đầu năm 2023 tiếp tục gặp khó khăn. Lĩnh vực này đã đóng góp hơn 10% GDP mỗi năm và liên quan tới hơn 40 ngành nghề khác.

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản được Ngân hàng Nhà nước tổ chức vừa qua, đại diện các doanh nghiệp BĐS kiến nghị lên nhiều giải pháp nhằm khơi thông thị trường như nới hạn mức tín dụng, tái cấu trúc nợ, giãn nợ, giảm tỷ lệ tài sản nhằm đảm bảo đối với những dự án đầy đủ pháp lý… 

Vào ngày 17/2 tới đây, Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chánh chủ trì đang được các doanh nghiệp địa ốc ngóng chờ để có được một giải pháp cụ thể.

Liên quan tới vấn đề này, Tiến sĩ Trần Nguyên Đán - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP. HCM đã chia sẻ về vấn đề này. Ông cho biết, bơm vốn cho khách hàng là điều quan trọng nhất. Nhiều doanh nghiệp địa ốc than khó khi tiếp cận với tín dụng ngân hàng. Ông Đán cho rằng: “Trước tiên chúng ta phải tìm hiểu căn cơ việc thiếu vốn đầu tư vào thị trường BĐS là do đâu? Vốn các doanh nghiệp địa ốc khi tiến hành những dự án thì phải có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, nhưng suốt thời gian dài vừa qua, phần lớn đều thực hiện theo phương thức “tay không bắt giặc”". 

Theo vị chuyên gia, thay vì dành một nguồn lực tài chính lớn thực hiện tốt một dự án từ đầu tới cuối thì hầu hết các doanh nghiệp lại tập trung đi gom quỹ đất và chạy đủ loại chi phí để hợp thức hóa. 

Tới giai đoạn xây dựng thì năng lực thực hiện dự án lại trông chờ vào khả năng vay nợ. Phân tích về cấu trúc vốn doanh nghiệp sẽ thấy tỷ lệ nợ trên vốn rất cao. Các yêu cầu của doanh nghiệp địa ốc thời gian qua chỉ là cần thêm vốn để hoàn thiện dự án. Từ đó sẽ thu thêm được tiền từ khách hàng đóng theo từng giai đoạn. 

Vấn đề mấu chốt là thị trường đang tắc thanh khoản. Ngay tới những nhà đầu tư còn không thể tiếp cận các khoản vay, khi đó họ không có sức mua. Vì thế, nếu tiếp tục giải ngân cho doanh nghiệp BĐS trong khi thị trường đóng bằng thì xác suất vỡ nợ của họ còn lớn hơn nhiều. Vì vậy mà dòng vốn vay cho khách hàng bất động sản là quan trọng nhất lúc này. 

Chính phủ có các chỉ đạo về tín dụng bất động sản tại Hội nghị ngành ngân hàng vào đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã họp bàn với các ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc. Chuyên gia Trần Nguyên Đán đã chỉ ra những vấn đề được điểm trúng. 

“Thực tế không phải Ngân hàng Nhà nước không muốn mở room tín dụng cho ngành bất động sản mà họ sợ đây là một quả bóng đã căng, nếu bơm thêm sợ sẽ vỡ. 

Mấu chốt của việc cho vay tiếp là ở khả năng an toàn vốn. Chính các doanh nghiệp địa ốc hiện nay còn không tự tin vào khả năng bán hàng của mình thì sao có thể thuyết phục ngân hàng cho vay.

Tôi cho rằng, chính những nhà quản lý cũng rất đau đầu để tìm hướng tháo gỡ cho thị trường. Như vậy chỉ nên cho vay các công ty có tình hình tài chính tốt” - Ông Đán nhìn nhận. 

Vị chuyên gia cũng nói thêm, “tài chính tốt” nghĩa là doanh nghiệp có hệ số nợ trên vốn ở mức thấp (dưới 1). Tiếp đó là có phương án kinh doanh rõ ràng, có tài sản thế chấp có giá trị ít nhất gấp đôi số tiền cần vay. 

Cần lưu ý, việc các ngân hàng thương mại hiện đang dè dặt giải ngân cho các doanh nghiệp BĐS là vì một phần liên quan tới giá trị tài sản thế chấp. Khi thị trường đóng băng và các công ty bắt đầu giảm giá, cắt lỗ sản phẩm, thì ngân hàng cũng đang tiến hành đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Giá trị tài sản thế chấp được đánh giá lại nếu giảm đi sẽ làm giảm hạn mức tín dụng đối với các doanh nghiệp BĐS.  

Giải pháp nào là con đường sáng hiện nay?

Từ việc quan sát quá trình phát triển của thị trường BĐS trong một thập kỷ qua, ông Đán cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc không tìm cách để phát triển nhà ở giá rẻ, mà đa phần chỉ hướng tới phân khúc cao cấp. 

Trong việc phát triển dự án, vị trí là yếu tố quan trọng, quyết định sự thành công của dự án., Nhưng với những lô đất đẹp có vị trí tốt thì các khoản chi phí chính và cả chi phí “ngầm” đều rất lớn. Nếu thực hiện dự án nhà ở giá rẻ sẽ dẫn tới thua lỗ. 

Việc phát triển nhà ở giá rẻ là rất khó nhưng vẫn có thể làm. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng. Các gói tín dụng lãi suất thấp dành cho người mua lần đầu đối với loại hình nhà giá rẻ cực kỳ quan trọng và do Nhà nước quản lý. 

Cuối cùng là yếu tố hành vi nhà đầu tư. “Sẽ có những người luôn tìm cách để trục lợi từ chính sách phát triển nhà ở giá rẻ. Vì vậy, để chính sách này thực hiện một cách hiệu quả thì cần mạnh dạn truy tố tất cả những người có hành vi đầu cơ, nâng giá, tạo sốt ảo…” - Vị chuyên gia cho hay. 

Các ngân hàng cho vay lĩnh vực BĐS khá cao, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang là của các “ông lớn”, phát triển phân khúc cao gấp, gây lệch pha cung - cầu, cảnh báo cho vay doanh nghiệp “sân sau”. 

Việc tỷ lệ cho vay BĐS trên 21% thực tế không quá cao khi thị trường phát triển lành mạnh. Nhưng khi tỷ lệ đầu cơ của thị trường quá cao khiến tổng dư nợ tín dụng trong BĐS quá rủi ro. Vì vậy, con số 21% thực sự đáng quan ngại. 

Theo ông Đán, điều cần làm hiện tại không phải là giảm tỷ lệ cho vay mà là tái cấu trúc các khoản vay. Trong đó ưu tiên cho vay người mua nhà lần đầu, bởi đây là những người tiêu dùng thực; Tăng lãi suất với người đầu cơ; Cho vay các doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính và khả năng làm dự án tốt. Tuyệt đối không cho vay đối với dự án không có pháp lý rõ ràng.

Đối với việc cho vay các dự án “sân sau” nhưng không đủ chuẩn thì cần truy tố, vì ngân hàng không thực hiện đúng vai trò trong việc cấp tín dụng cho những dự án tốt, ít rủi ro. Đây cũng có thể xem là một loại hình tham ô. 

Không phải là “giải cứu” bất động sản

“Không phải là giải cứu bất động sản, mà cần phải giải cứu người không thể mua nhà vì giá bán quá cao” - Vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Ngành bất động sản sẽ không phát triển đơn lẻ mà phát triển cùng với rất nhiều ngành nghề, đặc biệt là xây dựng và vật liệu. Vì vậy, khi thị trường này đóng băng, các ngành khác cũng sẽ tê liệt. 

“Tuy nhiên, chúng ta cũng không nên sử dụng cụm từ “giải cứu”, bởi như vậy sẽ tạo tính chủ quan cho doanh nghiệp địa ốc là cứ làm đại, nếu gặp khó thì sẽ được giải cứu. Khi thị trường đóng băng cũng là lúc nhìn nhận lại cách quản lý và phát triển của thị trường trong thời gian qua là đúng hay sai? 

Đối tượng cần được giải cứu thực sự hiện nay là người dân có thu nhập trung bình, không tiếp cận được với nhà ở để xây dựng cơ nghiệp. Chúng ta cần mạnh dạn loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, những nhà đầu cơ làm lũng đoạn thị trường. Từ đó xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, hướng tới người có nhu cầu mua nhà ở thực” - Tiến sĩ Trần Nguyên Đán cho hay.