Hai gói tín dụng 230.000 tỷ đồng "bơm" vào BĐS: Người thu nhập thấp hưởng lợi kép

230.000 tỷ đồng sẽ "bơm" vào BĐS

Vấn đề nguồn tín dụng hiện nay đang là mối quan tâm số một của thị trường bất động sản. 2023 là năm thứ 2 các ngân hàng siết tín dụng dành cho bất động sản và cũng là năm thứ 2 việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị các cơ quan chức năng cho vào “vòng kiểm soát” chặt chẽ. Nhiều chuyên gia cho rằng, những chính sách này là hợp lý khi những năm qua, thị trường bất động sản phát triển quá nóng, đáng có dấu hiệu méo mó. Tuy nhiên, việc siết chặt tín dụng và phát hành trái phiếu đã khiến các doanh nghiệp nói riêng, thị trường bất động sản nói chung khốn đốn. Đặc biệt là trong năm 2023 khi các doanh nghiệp phải đáo hạn hàng trăm ngàn tỷ đồng trái phiếu.

Liên tiếp các văn bản, đơn “kêu cứu” của các doanh nghiệp bất động sản được gửi lên Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan. Mới đây, các thông tin từ Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" sáng 17/2 cũng khiến cho thị trường bất động sản được xem là kỳ vọng hơn. Cụ thể, trong khi Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì Ngân hàng Nhà nước đã công bố gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất lên Quốc hội, Chính phủ gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để giúp các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người dân mua nhà ở xã hội. Gói 110.000 tỷ đồng này sẽ được sử dụng tương tự như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013.

Bộ Xây dựng khẳng định, 55.000 tỷ đồng sẽ được dành cho các doanh nghiệp làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội. 55.000 tỷ đồng còn lại cấp cho người mua nhà vay với lãi suất cực kỳ ưu đãi. Nhiều người thu nhập thấp khi nghe được thông tin này cảm thấy vô cùng vui mừng. Bởi khi gói tín dụng này được giải ngân, chắc chắn các dự án nhà ở xã hội sẽ được phát triển và họ sẽ có cơ hội sở hữu nhà. Lâu nay, nhà ở xã hội, nhà ở công nhận ra đến đâu hết đến đó. Tại nhiều dự án, do số lượng hồ sơ xếp hàng quá nhiều, chủ đầu tư sau khi sàng lọc đã phải bốc thăm để lựa chọn người được mua. Bởi các hồ sơ này đều có điều kiện như nhau.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mà Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đưa ra cũng hướng đến việc phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, có 4 ngân hàng hợp sức để đưa ra gói tín dụng này dành cho tất cả thị trường. Gói tín dụng này sẽ có lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nói thêm, sẽ tiếp tục thông báo cho các ngân hàng khác. Trong trường hợp các ngân hàng khác tham gia thì gói tín dụng này sẽ càng lớn hơn. Thậm chí, trong trường hợp các ngân hàng tham gia gói tín dụng này thiếu vốn, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng tái cấp vốn để triển khai tiếp.

Động thái của Ngân hàng Nhà nước được nhiều chuyên gia và các chủ đầu tư doanh nghiệp đánh giá cao. Hiển nhiên các doanh nghiệp đều mong càng nhiều ngân hàng tham gia gói tín dụng này càng tốt. Bởi như vậy họ sẽ tăng cơ hội tiếp cận được nguồn tín dụng này và vay được số vốn nhiều hơn.

Người thu nhập thấp hưởng lợi, thị trường giảm lệch pha

Chuyên gia Bất động sản, TS.Trần Xuân Lượng chia sẻ, hai gói tín dụng hướng đến phát triển nhà ở xã hội này là một tín hiệu vô cùng tích cực cho thị trường bất động sản lâu nay đang rơi vào tình cảnh khó khăn. Tuy nhiên, vị này cho rằng, ngoài vấn đề liên quan đến cấp tín dụng cho thị trường bất động sản phát triển nhà ở xã hội, các cơ quan hữu quan cần xem xét đến những khó khăn về mặt pháp lý khi nhiều doanh nghiệp tham gia xây dựng loại hình nhà ở này.

Bên cạnh đó, hiện nay, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cũng không còn nhiều như năm 2013 khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra để giải cứu thị trường. Vì thế, các chủ đầu tư cũng không thể phát triển nhà ở xã hội ở Ba Vì, Sơn Tây hoặc các huyện ở xa khi mà người lao động làm việc trong nội thành. Đây là vấn đề rất cần phải xem xét để làm sao để giải ngân hai gói tín dụng cho hiệu quả.

Dưới góc nhìn vĩ mô, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, cần phải tách biệt hai gói tín dụng ra dù mục tiêu của chúng vẫn là phát triển nhà ở xã hội. Với gói tín dụng 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất thì nằm trong Đề án Tổng thể về phát triển nhà ở xã hội. Gói tín dụng này dành cho việc xây dựng, mua nhà ở xã hội với mức lãi suất khoảng 4,8-5%/năm. Trong khi đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là cam kết của các ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi hơn so với thị trường. Mức lãi suất chỉ thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất trên thị trường. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chắc chắn sẽ được bơm vào thị trường sớm hơn và mức độ giải ngân ra sao tùy vào sự hấp thụ của thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế, tài chính Nguyễn Nhật Minh, hai gói tín dụng này chắc chắn là tin vui đối với thị trường và hướng đến phát triển nhà ở xã hội. Người thu nhập thấp, công nhân sẽ được hưởng lợi kép. Thứ nhất, họ có nhiều dự án nhà ở xã hội hơn để lựa chọn. Thứ hai, họ dễ dàng vay tín dụng với lãi suất chỉ có 5%/năm. Đây là mức lãi suất cực kỳ ưu đãi trong thời điểm lãi suất cao như hiện nay.

Vị này nói thêm, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chắc chắn sẽ phải chịu lãi suất cao hơn gói 110.000 tỷ đồng. Và trong thời điểm lãi suất cao thì việc ưu đãi chỉ dưới 2% cũng khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán. “Tôi lấy ví dụ, có thời điểm mức lãi suất bình quân là 13%/năm tại các ngân hàng thương mại thì ưu đãi lãi suất 2%/năm có nghĩ là doanh nghiệp vẫn phải chịu lãi suất 11%/năm. Mức lãi suất này để phát triển nhà ở xã hội là điều các doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc. Bởi tỷ suất lợi nhuận khi xây dựng nhà ở xã hội rất thấp so với xây dựng nhà ở thương mại”, chuyên gia Nguyễn Nhật Minh nói.

Cũng theo vị này, việc Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đưa ra hai gói tín dụng này chắc chắn sẽ tốt cho thị trường. Bởi hai gói đều hướng đến nhà ở xã hội, một phân khúc bị các chủ đầu tư “ngớ lơ” thời gian qua. Chính vì điều đó khiến sự lệch pha trong nguồn cung bất động sản, phân khúc thương mại chiếm qua cao so với nhà thu nhập thấp.