Làn sóng giảm giá, bán cắt lỗ bất động sản mạnh dần cuối năm

Đà giảm giá, bán cắt lỗ bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm. Tuy nhiên, trước những khó khăn về nguồn vốn, đặc biệt là sức ép về lãi suất cho vay của các ngân hàng, tính thanh khoản của thị trường vẫn chưa được cải thiện. Chính vì thanh khoản khó khăn nên hiện nay, giá bán hầu hết các phân khúc bất động sản đều chững lại, thậm chí còn giảm sâu do một số người bán đang áp dụng các chính sách chiết khấu, ưu đãi lớn cho khách hàng.

Báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cho thấy, trong tháng 11 vừa qua, hầu hết các phân khúc bất động sản ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đều trong tình trạng phải giảm giá bán vì thanh khoản khó khăn. Đặc biệt, trên thị trường thứ cấp tình trạng bán cắt lỗ xuất hiện dày đặc do có nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính.

Cụ thể, tại thị trường căn hộ thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3-5% so với tháng trước. Phần lớn các giao dịch bán cắt lỗ đều do những chủ sở hữu bất động sản cần bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang. Mặc dù giá bán đã giảm mạnh nhưng thanh khoản của thị trường vẫn rất trầm lắng.

Tương tự, trên thị trường nhà phố/biệt thự thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, giảm giá sâu, bán với giá gốc trong hợp đồng nhằm mục đích thu hồi dòng vốn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công nào.

Theo ghi nhận của phóng viên, bắt đầu từ quý IV, tình trạng bán cắt lỗ, giảm giá bất động sản diễn ra rất nhiều trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt đối với phân khúc căn hộ, nhiều nhà đầu tư đã giảm 500-600 triệu đồng so với mức giá rao bán ban đầu nhưng vẫn không thể thoát được hàng.

Chị Lê Hoa, một nhà đầu tư căn hộ ở TP Hồ Chí Minh cho biết, trong tháng 12 này, chị đã phải giảm giá liên tiếp 3 đợt để bán nhanh một căn hộ 2 phòng ngủ ở TP Thủ Đức. Hiện tại, số tiền cắt lỗ của chị đã lên tới gần 500 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách hàng muốn mua lại.

Trong khi đó, đối với loại hình nhà mặt đất, tình trạng giảm giá, bán cắt lỗ diễn ra khá mạnh. Cụ thể, một căn nhà phố nằm trên phường An Phú, quận 2 cũ, thuộc TP Thủ Đức đang được rao bán với giá 6,5 tỷ đồng, tức giảm gần 600 triệu đồng so với thời điểm đầu năm. Hay tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa có một giao dịch biệt thự thành công với giá 165 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 200 triệu đồng so với mức giá chào bán đầu năm.

Không chỉ diễn ra ở vùng trung tâm, các huyện ngoại thành của TP Hồ Chí Minh như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ cũng ghi nhận đà sụt giảm về mức giá chào bán của các phân khúc bất động sản trong thời điểm cuối năm. Điển hình, tại huyện Bình Chánh, nhiều nhà đầu tư đất nền phải chấp nhận bán với giá thấp hơn giá gốc để thoát được hàng, đồng thời chấp nhận chịu phần lỗ chi phí tài chính 8-9%/năm.

Anh Nguyễn Viết Long – Môi giới nhà phố, biệt thự ở khu vực quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh cho biết, các nhà đầu tư các loại hình bất động sản đang chịu sức ép về nguồn tài chính cuối năm nên phải liên tục giảm giá bán để nhanh chóng thu hồi dòng vốn. Tuy nhiên, các giao dịch bán cắt lỗ diễn ra rất lâu vì người mua đang rất thận trọng khi mua bất động sản vào thời điểm này.

Cần những giải pháp mới cho thị trường

Đứng trước những áp lực về mặt tài chính cuối năm, các doanh nghiệp, nhà đầu tư buộc phải thực hiện các biện pháp giảm giá, bán cắt lỗ để tồn tại. Điều này khiến thị trường bất động sản đang trên đà giảm sâu, có nguy cơ rơi vào suy thoái.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều nét tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2008-2013. Cụ thể, trong giai đoạn khủng hoảng trước đây, thị trường bất động sản sốt nóng rồi bị “đóng băng” khi xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tương tự, trong giai đoạn hiện nay, thị trường địa ốc cũng sốt nóng rồi “đóng băng” khi nền kinh tế đang đối mặt với nguy cơ lạm phát, suy thoái.

Vị Chủ tịch HoREA cho rằng, việc kiểm soát nguồn vốn tín dụng, trái phiếu đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “đói vốn”, phải đi vay nóng nguồn vốn ở bên ngoài với mức lãi suất rất cao. Ở thời điểm hiện tại, trước áp lực dòng tiền cuối năm, họ buộc phải bán bớt tài sản, các sản phẩm bất động sản đi kèm với những chiết khấu, giảm giá sâu từ 40-50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, việc bán cắt lỗ các sản phẩm bất động sản có thể làm mất đi lợi thế của những doanh nghiệp đang dẫn dắt thị trường bất động sản hiện nay.

Bước sang năm 2023, nền kinh tế Việt Nam vẫn đối mặt với nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu kịch bản xấu này xảy ra thì thị trường bất động sản rất dễ rơi vào khủng hoảng.

Để tháo gỡ những khó khăn hiện nay, ông Châu cho rằng Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số bộ luật liên quan để đảm bảo tính thống thống nhất, giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Bên cạnh đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét nới hạn mức tín dụng thêm 1-2% để doanh nghiệp có nguồn vốn phát triển dự án bất động sản, người mua có tiền mua nhà để ở. Riêng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính và Chính phủ cần xem xét, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư không chuyên được mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ theo một tỉ lệ nhất định.