Bất động giảm giảm giá từ 30-50% giúp mặt bằng giá trở lại giá trị thực

Bất động sản trở về với giá trị thực

Trước những biến động của thị trường bất động sản, thanh khoản theo đó cũng sụt giảm mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phải chấp nhận hạ giá bán, với mức giảm lên tới 50%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, trong quý IV/2022 tại TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận khoảng 300 căn hộ mới chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt chưa đến 25%. Đây cũng là quý có tỷ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm 2022, dù cho cuối năm luôn là "mùa gặt" của thị trường nhà đất.

Trái ngược hoàn toàn với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022. Ông Tuấn cho biết, nếu như 2 quý đầu năm, TP. Hồ Chí Minh có khoảng gần 14.000 căn hộ mới chào bán với tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì sang tới quý III, giao dịch ảm đạm hơn khi nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ vào khoảng 1.250 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.

Đỉnh điểm là vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới chỉ đạt 25% tổng số nguồn cung. Ông Tuấn đánh giá, đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong vòng 5 năm trở lại đây, nhất là vào giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để nhà đầu tư "tất tay" cuối năm.

Cũng theo vị này, trên thị trường sơ cấp xuất hiện nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, lên tới 40-50% giá trị bất động sản, song vẫn không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản. Thị trường thứ cấp ghi nhận nhiều giao dịch cắt lỗ, giá giảm mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý bớt bất động sản để cơ cấu lại dòng vốn cũng như giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang

Đại diện DKRA cho rằng nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm là do giá bán liên tục tăng cao trong 5 năm qua. Trong khi nguồn cung căn hộ có sự chênh lệch rất lớn, khi nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Mặt khác nhà đầu tư chiếm đến 70% lượng tiêu thụ và thường sử dụng đòn bẩy tài chính nên khi thị trường xuất hiện biến động thì hiện tượng bán giảm giá diễn ra nhanh chóng.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá hiện đã tăng 2-3 lần so với giai đoạn năm 2014-1015. Do đó, mức giảm giá của thị trường hiện nay từ 30-50% phần nào sẽ làm cho mặt bằng giá quay lại mặt bằng giá thực, đồng thời cũng giúp cho người mua, đặc biệt người có nhu cầu ở thực dễ tiếp cận với bất động sản trong giai đoạn này.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2023

Nhiều chuyên gia nhận định, cuối năm 2022 mới chỉ là đáy đầu tiên của thị trường bất động sản. Làn sóng giảm giá và thanh khoản kém có thể sẽ còn kéo dài cho tới năm sau.

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra. Thứ nhất, thị trường bất động sản năm 2023 có khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông. Thứ hai, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số điều chỉnh chính sách. Thị trường theo đó dần ấm lên và ổn định cho đến cuối năm. Vị chuyên gia cho rằng kịch bản này có khả năng xảy ra cao hơn.

Cũng theo ông Đính, để thích ứng trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó cũng cần tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó, thị trường sẽ lưu thông và có thanh khoản tốt hơn.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh, chuyển đổi số cần được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững cũng như củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023, cụ thể:

Trong kịch bản thứ nhất, ông Chung dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp và thực chất hơn. Đây là phương án nhiều khả năng có thể xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có nhiều đột biến, các chính sách cũng phải tới cuối năm 2023 mới được thông qua, thị trường nhiều khả năng sẽ phát triển theo xu hướng này.

Kịch bản thứ 2 có phần tích cực hơn khi thị trường có động năng mới do bộ ba luật được ban hành là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong nước cũng như nước ngoài ổn định cùng dòng vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, nguồn vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để chào đón một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Kịch bản này được cho là có thể xảy ra nhưng xác suất thấp bởi có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Với kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng kinh tế thế giới khó khăn và tình hình kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản khả năng sẽ đi xuống do các khoản nợ vay đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu lãi và tất toán, thị trường bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo chuyên gia, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.