Lãi suất giảm có giúp thị trường bất động sản “sáng” trở lại?

Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành

Chiều 15/3, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành hai quyết định về điều chỉnh mức lãi suất điều hành. Các quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 15/3.

Cụ thể, quyết định số 313 quy định về lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng.

Theo đó, lãi suất tái cấp vốn giữ nguyên ở mức 6%/năm. Lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm. Lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.

Trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng có 2 lần điều chỉnh lãi suất. Lần điều chỉnh lãi suất lần này của Ngân hàng Nhà nước trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, quá ít thanh khoản được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế nói chung và giúp hồi phục thị trường bất động sản.

Bất động sản là đầu kéo quan trọng của nền kinh tế

Theo các chuyên gia, việc áp lực lãi suất đầu vào giảm xuống cũng đã tạo điều kiện để nhiều ngân hàng giảm dần lãi suất đầu ra (lãi suất cho vay), nhất là đối với lĩnh vực bất động sản.

Trước thời điểm Ngân hàng Nhà nước quyết định giảm lãi suất điều hành, trong thời gian gần đây, có rất nhiều ngân hàng đã chính thức giảm lãi suất tiền gửi, qua đó đưa mặt bằng lãi suất huy động giảm xuống từ 1% đến 2%/năm so với giai đoạn cao điểm những tháng cuối năm 2022. Khi áp lực lãi suất đầu vào giảm cũng sẽ tạo điều kiện để một số ngân hàng giảm dần lãi suất đầu ra (lãi suất cho vay), trong đó, có cả lĩnh vực bất động sản. Đây được xem là lĩnh vực đầu kéo rất quan trọng của nền kinh tế khi nó có khả năng tác động đến rất nhiều ngành kinh tế quan trọng khác nhau.

Đặc biêt, đối với những phân khúc nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu ở thực, một khi lãi suất neo ở mức cao, người dân sẽ lo ngại, nên không dám vay tiền để mua nhà ở. Như vậy, thị trường bất động sản tiêu thụ sẽ rất khó khăn. Còn chủ đầu tư cũng gặp khó về dòng tiền, nên dẫn đến sự chậm trễ hoàn thiện các dự án.

Với việc lãi suất giảm tối đa 3%/năm là mức đang được một số ngân hàng áp dụng đối với các khách hàng có dư nợ vay để đầu tư kinh doanh bất động sản. Thời gian áp dụng điều chỉnh lãi suất sẽ được kéo dài đến sang cả năm sau.

Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn -  Nguyễn Thị Phượng cho biết: “Hiện tại chúng tôi đang chọn lựa những khách hàng nằm trong nhóm: gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, hay những dự án chưa hoàn thiện cùng với một số dự án đang gặp khó khăn về tiêu thụ sản phẩm. Đấy là các ưu tiên hỗ trợ để giúp những dự án này được sớm hoàn thành".

Trong khi đó, Ngân hàng Thương mại CP Quân đội (MB Bank) vừa chính thức áp dụng lãi suất cho vay ở mức 11%/năm đối với những dự án vay lớn và nhiều đối tác chiến lược. Tuy nhiên, đối với khách hàng cá nhân mua những dự án nhà ở đang bị chậm tiến độ về pháp lý, khó khăn về thanh khoản sẽ được giảm từ 1% đến 2%/năm, đặc biệt có một số dự án giảm 3%/năm cho khách hàng cá nhân.

Đại diện nhà băng này thông tin: "Chúng tôi sẽ tiếp thu kết luận của Ngân hàng Nhà nước cũng như Chính phủ để tháo gỡ cho những doanh nghiệp bất động sản. Trong đó,  nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, chúng tôi sẽ đồng hành tìm những biện pháp cụ thể với từng khách hàng khác nhau, của từng dự án nhằm tháo gỡ cho khách hàng".

Việc tăng tín dụng hợp lý được tập trung cho số đông khách hàng cá nhân vay tiền để mua nhà ở. Chắc chắn nhiều phân khúc bất động sản có giá trị lớn, phân khúc cao cấp sẽ cần phải thận trọng hơn theo định hướng: Xem xét tính minh bạch dự án, tính khả thi cũng như các phương án kinh doanh hợp lý đối với dự án.

Với sự phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước cùng Bộ Xây dựng là việc làm rất cần thiết để đánh đúng, đánh trúng các điểm nghẽn đối với lĩnh vực bất động sản thời gian qua, để từ đó làm sao cho nguồn vốn tín dụng đến được với những dự án doanh nghiệp và đặc biệt là người dân có nhu cầu, chứ không rót vốn cho các dự án mang tính đầu cơ như trước.

Kỳ vọng từ gói vay 120.000 tỷ đồng

Hiện nay, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản đã lên tới gần 2,6 triệu tỷ đồng, nghĩa là ngân hàng cứ cho vay 5 đồng, thì sẽ có 1 đồng chảy vào lĩnh vực bất động sản. Trước thực trạng khó khăn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải, các chính sách tín dụng tiếp tục được các nhà băng mở ra.

Ngoài ra, việc nhiều ngân hàng thương mại đã chủ động giảm lãi suất cho vay, thị trường bất động sản cũng đang đón đợi một gói tín dụng khác được bơm thêm vào với quy mô lên tới 120.000 tỷ đồng, đến từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Dự kiến mức lãi suất của gói tín dụng này thấp hơn nhiều so với lãi suất thông thường, các dự án bất động sản nào sẽ được giảm và những đối tượng người vay mua nhà được giảm lãi suất trực tiếp hay không, đây cũng là một nội dung cần phải sớm được cụ thể hóa nhằm sớm triển khai sớm trong tình hình thực tế.

Trong đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ được 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm: Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank, để hỗ trợ cho vay những dự án, doanh nghiệp bất động sản có mức lãi suất thấp hơn đối với thị trường từ 1,5%  đến  2%/năm.

Vậy nhưng, đến nay dự án nào hay những đối tượng nào được tiếp cận nguồn vốn vay từ gói chính sách này vẫn là câu hỏi hiện được rất nhiều người quan tâm.

Bình luận về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế Trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng,  thứ nhất, là các điều kiện cần phải đáp ứng được chuẩn tín dụng tối thiểu. Thứ hai là cần phải bảo đảm được tính pháp lý. Thứ ba là phải bảo đảm được tính khả thi. Nghĩa là phải giải cứu các doanh nghiệp có thể phục hồi tốt trong tương lai, như thế mới có thể BẢO đảm được năng lực trả nợ của doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nếu như giảm 10% hoặc 11% sau đó mới đến lượt hỗ trợ cho người vay mua nhà ở xã hội với lãi suất giảm thêm khoảng từ 1,5% đến 2%, nghĩa là người vay chỉ được vay ở mức 8,5% thì mới đảm bảo được tính khả thi.

Có thể thấy, những gói tín dụng hỗ trợ nêu trên cũng sẽ tập trung vào những dự án bất động sản đang dở dang, có khả năng phục hồi tốt và đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân.

Tuy vậy, hiện nay có tới 70% những dự án, bất động sản đang gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, trong đó có cả những dự án nhà ở thương mại cũng như nhà ở xã hội, nên ngoài các câu chuyện tháo gỡ về dòng tiền, cũng cần phải tháo gỡ  các vấn đề pháp lý, đầy là vấn đền quan trọng hơn cả hiện nay, nếu muốn giúp thị trường đi vào bình ổn trở lại.

Với việc có thêm dòng tiền để phân định rõ phân khúc bất động sản cần phải tập trung phát triển cũng như các động thái hỗ trợ phải tạo những kỳ vọng mới để thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, thách thức như hiện nay.

Mới đây, theo dự kiến, Chính phủ cũng sẽ ban hành Nghị quyết về việc phát triển thị trường bất đọng sản an toàn, lành mạnh và bền vững. Sau khi Nghị quyết được ban hành, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng như nêu trên. Đây chắc chắn cũng sẽ là một đòn bẩy hiệu quả để gỡ khó cho thị trường này, trong đó quan trọng nhất là nhà ở xã hội và nhà ở  cho công nhân, bởi Nghị quyết 01 của Chính phủ ngay từ đầu năm nay đã nhấn mạnh mục tiêu có ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội trong vòng 7 năm tới đây.