Kỳ vọng bứt phá nguồn cung nhà ở xã hội

Luôn trong tình trạng “thiếu” nhà ở xã hội

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản trong giai đoạn 2021-2025 có nhu cầu về nhà ở xã hội đạt khoảng 1,24 triệu căn hộ và giai đoạn 2026-2030 dự kiến là 1,16 triệu căn hộ. Điều này dẫn đến thiếu nguồn cung tổng thể, phân khúc nhà ở xã hội luôn trong tình trạng “vừa thiếu, vừa ế”, đến nay vẫn chưa thể khắc phục. 

Mặc dù Chính phủ đã có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, có những chính sách thúc đẩy mạnh mẽ đối với vấn đề nay. Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, số lượng dự án mới được tung ra thị trường vẫn “nhỏ giọt”.  

Lý giải nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội gặp vướng mắc, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dù phía Nhà nước đã rất quyết liệt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhưng các thủ tục đầu tư vẫn còn khó khăn, những ưu đãi chưa thực chất khiến các nhà đầu tư “nản lòng”.

Ví dụ như vấn đề giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thường phải đi thoả thuận với người dân khiến việc này trở nên phức tạp, thời gian kéo dài. Điều này khiến chủ đầu tư mất nhiều chi phí hơn. Bên cạnh đó, việc triển khai nhà ở xã hội còn gặp khó khăn do thủ tục hành chính kéo dài, nhất là khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. 

Các dự án nhà ở xã hội triển khai thường kéo dài từ 5-7 năm, thậm chí hàng chục năm. Riêng khâu thủ tục đầu tư có khi mất 2-5 năm. Điều này không chỉ khiến người dân chờ đợi kéo dài, mà còn làm tăng lãi vốn của nhà đầu tư. 

“Những lý do trên khiến cho quỹ nhà ở xã hội tung ra thị trường ít ỏi, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn, từ đó làm đẩy giá nhà chung cư tăng mạnh, biên độ lợi nhuận của chủ đầu tư thấp”, ông Quê nói. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, quá trình chuẩn bị thủ tục cho một dự án bất động sản thường kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí có những dự án lên đến 10-15 năm. Ắch tách pháp lý làm “kìm hãm” đà tăng bất động sản.

Đặc biệt, khi nhiều người dân đang thiếu nhà ở giá rẻ nhưng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, thường xây dựng ở xa trung tâm, thiếu dịch vụ công cộng, tiện ích và nhất là công ăn việc làm cho người đến tái định cư. Chính những điều này làm giảm đi sức hấp dẫn, gây khó khăn cho người dân sinh hoạt và di chuyển.

Các chuyên gia bất động sản nhìn nhận, dù việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội đang ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan, nhưng muốn “cải thiện” nguồn cung nhà ở xã hội thì cần có các chính sách tháo gỡ bất cập trong quy trình thủ tục, đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp tham gia giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó tăng nguồn cung trên thị trường.

Cần những hành động cụ thể

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, việc phát triển chung cư bình dân không nên làm một cách nóng vội như trước đây. Thay vào đó, hãy tìm giải pháp phù hợp cho những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM theo hướng người lao động có chỗ ở đáp ứng các tiện ích cần thiết như đường, điện, trường, trạm, có khả năng cải thiện đời sống theo hướng hiện đại.

“Cần xác lập cách thức phát triển nhà ở xã hội chuẩn ở hai đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM, đây sẽ là tiền đề cho việc hình thành các mô hình nhà ở xã hội tại các địa phương khác trên cả nước”, ông Hiển nói. 

Theo vị chuyên gia này, cần loại bỏ cách tiếp cận chính sách nhà ở xã hội từ góc độ đầu tư. Những người lao động, công nhân muốn mua được căn nhà giá rẻ và coi như một khoản đầu tư sinh lời, doanh nghiệp nhân danh chính sách nhà ở xã hội để tiếp cận dòng tiền, xin ưu đãi… thì mới giải quyết các khó khăn trước mắt. 

Rõ ràng, các bất cập trong việc thực thi chính sách đều đến từ cơ chế xin - cho. Do đó, cần phải loại bỏ được tính chất xin - cho trong chính sách xây dựng nhà ở xã hội, hỗ trợ thị trường vận hành đúng quy luật cung - cầu. Đặc biệt là cần loại bỏ hiện tượng các doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu, nguồn lực công thất thoát, còn những người công nhân, người lao động lại không hưởng lợi.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, các luật mới là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở chuẩn bị có hiệu lực với những sửa đổi mới sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai đầu tư nhà ở xã hội tốt hơn. Trong đó, những dự án nhà ở xã hội có 20% thương mại và họ được tự kinh doanh. Điều này sẽ hứa hẹn giúp nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hơn.

“Giai đoạn 2026-2028 sẽ là lúc bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội, khi đó giá nhà chung cư ở nội thành sẽ hạ nhiệt. Điều này không phải do các chủ đầu tư tự hạ giá, mà là khi nguồn cung nhiều hơn thì thị trường sẽ có sự điều tiết lại”, ông Quê nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp kỳ vọng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội có thể sẽ bứt phá mạnh hơn thời gian tới khi những quy định mới cho phép dự án được triển khai nhanh hơn, thuận lợi hơn. Khi nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện sẽ giúp giá nhà "hạ nhiệt" theo. 

“Các luật mới có hiệu lực sẽ phần nào tháo gỡ những nút thắt trong quá trình triển khai dự án bấy lâu nay. Từ đó, sẽ giải phóng nguồn cung nhà ở, giúp giảm giá nhà và ổn định thị trường. Dự báo nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được cải thiện từ năm 2025 và bùng nổ trong giai đoạn 2026-2027”, ông Điệp nói./.