Kiến thức đầu tư bất động sản: Vai trò của đòn bẩy tài chính

Theo Báo Dân trí, nhiều nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản hiện nay ngày càng chú ý tới việc dùng đòn bẩy tài chính. Đó là một chiến lược tài chính đầu tư quan trọng, hỗ trợ nhà đầu tư mở rộng phạm vi sở hữu bất động sản của mình mà không cần huy động tất cả nguồn vốn. 

Đòn bẩy tài chính có vai trò gì trong đầu tư bất động sản?

Nhà đầu tư áp dụng chiến lược đòn bẩy tài chính để nâng cao khả năng mua bất động sản mà không cần chi trả tất cả số vốn tự có. Cách này được triển khai qua việc dùng vốn vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác để thanh toán một phần của giá trị tài sản, mặt khác số còn lại được chi trả bằng số vốn tự có của chính nhà đầu tư.

Nhiều người có kiến thức đầu tư bất động sản đã thành công khi thực hiện đòn bẩy tài chính. Cách thức này có yếu tố quyết định là khả năng tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và sự lựa chọn đúng đắn về khoản vay.

Chẳng hạn, anh A là nhà đầu tư mua căn chung cư sắp hoàn thành tại Quận 9 với giá khuyến mãi là 1,8 tỷ đồng, chỉ cần trả trước 20% (360 triệu đồng). Anh A có thể dễ dàng vay trả góp số tiền này nhờ vào chính sách vay mượn ưu đãi từ ngân hàng hỗ trợ dự án. Khoản tiền còn lại sẽ được trả dần sau khi nhận bàn giao căn hộ. Anh A đã quyết định bán với giá 2,5 tỷ đồng trong giai đoạn hoàn thiện căn hộ. Sau đó, anh thu về 700 triệu đồng. Lợi nhuận của anh A thu về là 200-250 triệu đồng một cách dễ dàng sau khi trừ đi số tiền vay 400 triệu đồng cùng một vài chi phí khác.

Thế nhưng, việc dùng đòn bẩy tài chính cũng có rủi ro, nhất là khi giá trị tài sản giảm giá, nhà đầu tư gặp sức ép lớn từ việc trả nợ. Bởi vậy, kiến thức đầu tư bất động sản là việc quản lý rủi ro thận trọng và lựa chọn đòn bẩy tài chính một cách có hiểu biết là vô cùng quan trọng khi tham gia đầu tư vào mảng này.

Kiến thức đầu tư bất động sản: Sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào?

Hiện nay, nhiều người trẻ lựa chọn phương thức đầu tư bất động sản bằng việc phân bổ dòng tiền từ khoản vay ngân hàng và tận dụng giai đoạn miễn giảm lãi suất từ chủ đầu tư của dự án.
Anh H, cư dân đang sinh sống ở Bình Tân, TP HCM đã bắt đầu tham gia đầu tư bất động sản vào năm 27 tuổi. Nhờ nguồn vốn vay mượn từ ba mẹ, anh đã đầu tư dự án đầu tiên là căn hộ chung cư ở quận 8. Giá trị của căn hộ ở giai đoạn từ 2013-2016 đã tăng lên từ 16 triệu đồng/ m2 lên mức 27 triệu đồng/ m2. Thế nhưng, anh thấy rằng tỷ suất lợi nhuận không lớn vì chất lượng xây dựng chưa đạt chuẩn.

Đến năm 2015, anh H có đầu tư vào một căn hộ khác ở Xa Lộ Hà Nội với giá 1,95 tỷ đồng, trong đó vốn tự có là 470 triệu đồng, còn lại được vay từ ngân hàng với mức lãi suất là 11-12% trong 25 năm. Qua việc cho thuê căn hộ và cải tiến nội thất, anh H đã có thu nhập ổn định sau 2 năm và thu được 300 triệu đồng, giúp giảm sức ép khoản vay ngân hàng. Ba năm sau đó, anh bán căn hộ với giá 60 triệu đồng/m2, và thu được lãi 1,18 tỷ đồng.

Anh cho biết việc dùng vốn vay là một quyết định đúng đắn, hỗ trợ anh đặt được lợi nhuận tích cực. Qua kiến thức đầu tư bất động sản và kinh nghiệm tích lũy trong việc dùng vốn vay, anh đã mở rộng danh mục đầu tư của mình sang những dự án đất nền và shophouse.

Ngoài ra, còn có trường hợp khác là anh T, cư dân ở Nhà Bè, TP HCM đã sử dụng đòn bẩy tài chính với khoản tiết kiệm 400 triệu đồng và thành công ở thương vụ đầu tiên khi mới ở độ tuổi 25. Ba năm sau, anh đã là chủ sở hữu của 2 căn hộ chung cư tại Quận 7 và 8.

Anh T cho biết dù nhiều người cho rằng mua chung cư không đem lại lợi nhuận lớn, thực tế nhiều nhà đầu tư đã đã tận dụng được chu kỳ tăng giá của sản phẩm. Trong 3 năm đầu, giá trị căn hộ sẽ tăng mạnh nhất, rồi có thể chậm lại. Nếu chung cư đi vào hoạt động, việc quản lý chưa tốt có thể gây nên tranh chấp về sổ hồng, giảm chất lượng… Điều đó có thể khiến giá trị của tài sản sụt giảm và tăng rủi ro cho nhà đầu tư.

Vào năm 2018, anh T quyết định rót vốn vào 2 nhà phố ở vị trí tương tự, tuy nhiên bằng 2 cách thức đầu tư khác nhau. Ba năm sau, căn nhà mua hoàn toàn bằng vốn tự có đem đến lợi nhuận 12-13% mỗi năm. Mặt khác, căn dùng 70% vốn vay ngân hàng liên kết với chủ đầu tư giúp anh có thể thu lãi chừng 25% hàng năm.

Người mua chỉ cần vốn tự có từ 10-30% trên tổng giá trị của bất động sản khi dùng đòn bẩy tài chính. Nếu chủ đầu tư và nhà thầu không đủ uy tín, khiến cho tiến độ xây dựng bị tạm hoãn thì mất vốn có nguy cơ cao. Mặt khác, người mua vẫn cần trả tiền gốc, lãi cho ngân hàng và điều đó có thể gây thất thoán vốn lớn.

Thông thường, chủ đầu tư dự án sẽ hợp tác với 2-3 ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho người mua. Khi đó, nhà đầu tư có kiến thức đầu tư bất động sản chú ý tới các ngân hàng có lãi suất ít biến động, dõi theo tính dòng tiền và đề xuất cho vay thời hạn tối đa để giảm thiểu sức ép về dòng tiền.

Theo các chuyên gia, dịch bệnh cũng đã mở ra cơ hội dành cho người mua bất động sản. Điều đó đem đến cho người mua một thị trường thuận lợi, nơi mà họ có thể thương thảo với người bán. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra những chính sách khuyến mãi, chiết khấu giảm giá, và giãn chế độ thanh toán, đem đến nhiều cơ hội hấp dẫn dành cho khách hàng, nhất là với nhà đầu tư có vốn thấp.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!