Đánh thuế với bất động sản lướt sóng có khả thi?

Kỳ vọng thuế cao sẽ hạn chế đầu cơ, bong bóng bất động sản

Trong dự thảo Chương trình trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 Bộ Tư Pháp đang hoàn thiện để trình Chính phủ có nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của các cá nhân thu được từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Theo cơ quan này, thời gian qua, thị trường đã phát sinh tình trạng các cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản nhưng giá chuyển nhượng trong hồ sơ kê khai thuế được kê khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số tiền thuế phải nộp, gây thất thu thuế.

Cụ thể, Bộ Tư pháp đề xuất nghiên cứu áp dụng mức thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hạn. Đồng thời, việc điều tiết đối với thu nhập từ chuyển nhường bất động sản sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng cho rằng, đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3,4,… bất động sản trong thời gian ngắn đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản nên cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ này.

Thời gian qua, thị trường bất động sản nóng sốt khiến nhiều nhà đầu tư đã mua vào bán ra với thời gian rất ngắn từ vài ngày đến vài tuần để chốt lời. Khi thị trường trầm lắng, chúng ta mới có thể nhìn thấy rõ hơn bản chất của thị trường khi thời gian lướt sóng kéo dài hơn rất nhiều, kéo dài tới nhiều quý.

Dự thảo của Bộ Tư pháp cũng đề cập đến một số quốc gia đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước cũng áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ các giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch và thời gian mua bán lại bất động sản. Theo đó, thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao và ngược lại.

Đơn cử như ở Đức, quốc gia này có 2 sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế thu nhập và thuế chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, thuế thu nhập từ bất động sản sẽ áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Đối với cá nhân mua bán bất động sản sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh sẽ được miễn thuế thu nhập.

Còn tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán trong năm đầu tiên; 50% sau 2 năm; và 25% cho trường hợp sau 3 năm.

Tại dự thảo, Bộ Tư pháp cho rằng, mức thuế suất cụ thể cần phải được nghiên cứu và xác định phù hợp và phản ánh được thực trạng của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cần rà soát, sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.

Năm 2022, theo báo cáo từ cơ quan thuế, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản đạt khoảng 41 ngàn tỷ đồng, so với năm 2021 đã tăng hơn 20 ngàn tỷ đồng. Nguyên nhân là do giao dịch bất động sản hai quý đầu năm khá sôi động.

Có khả thi?

Có thể nói, đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận lớn khi nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra số tiền nhỏ trị giá khoảng 15% giá trị của bất động sản để tạm thời giữ chỗ. Khi thị trường nóng lên, giá bất động sản đó tăng mạnh, nhà đầu tư đó khi chuyển nhượng đã sở hữu một khoản tiền lớn. Khoản lợi nhuận sau khi lướt sóng đó hấp dẫn hơn so với gửi tiền ngân hàng nên nhiều nhà đầu tư sẵn sàng “ôm hàng”. Đây là tình trạng lang tính đầu cơ, tích trữ bất động sản.

Lợi nhuận từ lướt sóng lớn nhưng hiện nay, các quy định pháp luật vẫn là các quy định chung, còn nhiều lỗ hổng nên xảy ra tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán mà không thể kiểm soát.

Bên cạnh đó, thuế suất 2% từ chuyển nhượng bất động sản khiến nhiều cá nhân khi chuyển nhượng kê khai mức giá thấp hơn so với thực tế dẫn đến tình trạng ngân sách nhà nước bị thất thu thuế.

Trả lời về đề xuất đánh thuế cao với bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn. GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điều này phù hợp với thực tế để hạn chế các giao dịch lướt sóng, tránh được tình trạng đầu cơ bất động sản.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, với những bất động sản mua để ở nên tính toán tỷ suất thấp hoặc miễn hẳn thuế suất. Cùng với đó, Nhà nước cần đưa ra bảng giá và bảng giá này phải được cập nhật thường xuyên, sát với giá thị trường.

Từ góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư TP. HCM cho rằng, đánh thuế mạnh vào việc chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết.

Ông Hòa dẫn chứng, các nước phát triển hiện nay đã triển khai áo thuế này từ lâu. Điều này khiến khi một người muốn mua bất động sản mà không khai thác thì phải tính toán chi phí thuế hàng năm sẽ phải trả. Việt Nam cũng cần cập nhật các quy định về thuế trong bất động sản để đưa bất động sản về đúng giá trị của nó, giảm sốt đất, ổn định thị trường.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật Thiên Thanh cho rằng, đề xuất này sẽ là bước đệm để hướng đến đánh thuế tài sản trong tương lai, nhất là đối với bất động sản, mục đích là làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.