Nhà cho thuê: Cơ hội lớn nhưng thách thức không nhỏ

Nhà cho thuê - Nơi “trú ẩn” của các nhà đầu tư

Với 10 năm kinh nghiệm hoạt động trên thị trường bất động sản, trong danh mục sản phẩm đầu tư của anh Nguyễn Trung Trực ( đến từ TP.HCM) luôn song hành 2 phân khúc là đất nền và căn hộ chung cư hoặc nhà phố cho thuê, với tỷ lệ phân phối nguồn vốn đầu tư lần lượt rơi vào 70-30. Tuy nhiên, kể từ khoảng thời gian giữa năm 2022, khi mà thị trường gặp nhiều biến động thì tỷ lệ này đã được điều chỉnh thành 40-60.

Anh Trực chia sẻ, để cân bằng 2 loại hình sản phẩm đầu tư yêu thích, anh vừa quyết định “xuống tiền” mua thêm một dãy nhà trọ cho thuê xây sẵn nằm liền kề khu Làng đại học (TP. Thủ Đức, TP.HCM) với mức giá khá rẻ do người chủ cũ đang gặp vấn đề áp lực tài chính nên cần phải tìm người bán gấp.

Từ thời điểm đầu năm 2022, khi tính thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm sút nhanh chóng, trong khi giá bán hầu hết các loại hình nhà đất vẫn đang neo ở mức cao, khiến cho nhiều nhà đầu tư rục rịch chuyển hướng, thử sức với phân khúc bất động sản cho thuê bằng cách tìm kiếm, săn lùng các sản phẩm “cắt lỗ” bán dưới mức giá chung của thị trường từ 10-25%, hoặc lựa chọn thuê nhà phố nguyên căn, sau đó ngăn thành từng căn phòng nhỏ để cho các khách hàng khác thuê lại.

Hầu hết những báo cáo của nhiều đơn vị cơ quan nghiên cứu trong năm 2022 cho hay, loại hình sản phẩm bất động sản cho thuê, đặc biệt là các căn hộ chung cư, mặt bằng kinh doanh thương mại và loại hình nhà xưởng, đều đã ghi nhận sự phục hồi vô cùng mạnh mẽ sau một quãng thời gian dài “đứng yên” vì tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp.

Trong thời gian vài năm trở lại đây, do dòng tiền đẩy vào thị trường bất động sản mua bán sôi nổi, mạnh mẽ đã khiến cho mặt bằng giá của các phân khúc sản phẩm nhà tăng trung bình từ 30-40%/năm, trong khi đó mức giá của các loại hình bất động sản cho thuê chưa có sự bứt phá, tăng trưởng ở mức tương ứng. Đến nay, khi mà giá nhà đã tăng lên ngưỡng rất cao, vượt gấp nhiều lần so với sức mua của đại đa số người dân, các nhà đầu tư lẫn khách hàng mới quan tâm hơn đến thị phần bất động sản cho thuê.

Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như giá mua bán bất động sản quá cao nên người dân có xu hướng là chần chừ, chờ đợi giá cả giảm bớt, công nhân ở các khu công nghiệp, nhà máy, khu chế xuất được cơ quan chức năng hỗ trợ chi phí thuê nhà…, từ đó giúp cho mặt bằng của giá thuê có chiều hướng tốt hơn. Thị trường bất động sản cho thuê được nhận định là đang có sự tiến bước rất mạnh mẽ nên về lâu dài, đây vẫn được coi là vẫn là kênh đầu tư an toàn, giàu tiềm năng và có thể đem lại khoản lợi nhuận ổn định.

Dù được nhận định là một kênh trú ẩn khá an toàn của dòng tiền đầu tư trong bối cảnh thị trường nhiều khó khăn, thách thức, bất ổn, nhưng không phải ai cũng thực sự thành công nhờ vào cho thuê bất động sản. Lý do là bởi công suất cho thuê của các sản phẩm nhà phố, nhà chung cư hiện nay chỉ đạt ngưỡng trung bình là 60-70%, sau khi trừ đi các loại chi phí đầu tư ban đầu, thì số tiền thu về của nhà đầu tư là không nhiều, thậm chí có thể lỗ.

Không dễ thu về lợi nhuận với bất động sản cho thuê

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho thuê nhận định, nếu thuê một căn nhà phố có 6 phòng ngủ rộng rãi nằm ở khu vực đông dân nhập cư là quận Bình Tân với mức giá khoảng 20 triệu đồng/tháng, khả năng thua lỗ là rất cao nếu không tính toán cẩn thận đến các khoản chi phí phát sinh trong quá trình triển khai đầu tư, ngoài ra còn chưa kể đến những rủi ro khi hợp đồng thuê chưa được thực hiện một cách chặt chẽ.

Việc thuê một ngôi nhà nguyên căn để tìm khách cho thuê lại chắc chắn sẽ luôn phát sinh ra một khoản chi phí rất lớn cải tạo, nâng cấp thi công, sửa chữa, chứ không chỉ đơn thuần có chi phí tiền đặt cọc thuê nhà. Điều cần làm tiếp theo là tính toán chính xác về nguồn thu, được xác định cụ thể bởi rất nhiều những yếu tố khác nhau như mức giá cho thuê khả thi nhất tại khu vực (đây là vấn đề chủ nhà tự tìm hiểu), số lượng của từng loại phòng, khả năng tỷ lệ lấp đầy của từng loại phòng…

Trên thị trường đầu tư bất động sản nhà phố hoặc khu phòng trọ cho thuê, những mẩu tin đăng bài quảng cáo có thể dễ gây ra sự hiểu nhầm về tình hình doanh thu thật. Chẳng hạn, các tin rao thường đưa ra những con số hấp dẫn và lý tưởng: Cho thuê nhà phố nguyên căn có sáu căn phòng, mỗi căn phòng cho thuê thu về được trung bình 5 triệu đồng, tổng mức doanh thu sẽ là 30 triệu đồng trong một tháng… Nhưng thực chất đây chỉ là một ‘cái bẫy’ doanh thu ảo, vì thực tế, mức giá thuê của từng phòng nhiều khả năng sẽ không giống nhau vì ảnh hưởng của nhiều nguyên nhân khác nhau và điều quan trọng nhất đó là tỷ lệ lấp đầy các phòng không phải thời điểm nào cũng đạt được tỷ lệ là 100%.

Theo nhận định của Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc của Công ty VNO - một đơn vị chuyên thuê và cho thuê lại cao ốc văn phòng, mặt bằng kinh doanh, nhà ở tại khu vực TP.HCM, nhu cầu tìm mua nhà ở thực của người dân đang gặp nhiều thách thức, khó khăn do dòng tiền eo hẹp, tình trạng tín dụng bị siết chặt, trong khi đó nhu cầu về nhà ở, kinh doanh ngày càng tăng cao, vậy nên phân khúc bất động sản cho thuê hứa hẹn sẽ còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian sắp tới.

Tuy nhiên, có rất nhiều những điều rủi ro mà các nhà đầu tư vào phân khúc này chưa thể hình dung trước. Thứ nhất đó là chi phí khấu hao là rất lớn, đây là khoản chi phí dùng để nâng cấp, tu sửa, bố trí mặt bằng ban đầu, mua sắm đồ đạc trang thiết bị thường chiếm tỷ trọng rất cao trên tổng vốn đầu tư ban đầu và cần tối thiểu từ 3 đến 5 năm mới có thể khấu hao hết. Nếu cả suất đầu tư rơi vào tình trạng bị lỗ liên tục, thì cơ hội khấu hao đối với dòng tiền này gần như sẽ bằng 0, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí khấu hao sẽ trở thành khoản lỗ cao nhất mà nhà đầu tư phải gánh chịu.

Thứ hai là chi phí để đặt cọc thuê nhà cũng không hề nhỏ, thông thường sẽ tương đương với khoảng 3 tháng tiền thuê nhà và thêm một tháng tiền gối đầu. Nếu trả lại bất động sản cho thuê trước hạn quy định, bên thuê sẽ gần như chịu mất trắng khoản tiền đặt cọc này.

Thứ ba, cũng là một rủi ro rất lớn có thể “đánh bại” chủ nhà, đó là khả năng lấp đầy thấp. Tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê lý tưởng nhất là 100%, tuy nhiên chỉ cần đạt được tỷ lệ trung bình 80% là nhà đầu tư đã có thể hòa vốn hoặc thậm chí là bắt đầu có lãi. Thế nhưng, với những tay ngang, khả năng để đạt được ngưỡng tỷ lệ “vàng” này trong những năm đầu thực hiện đầu tư là không cao, mà thường chỉ đạt ở mức là 50-60%, nên rất dễ dẫn đến tình trạng thua lỗ.