Áp thuế cao với người “lướt sóng” bất động sản: Chuyên gia nói gì?

"Lướt sóng" bất động sản sẽ bị đánh thuế thu nhập cao hơn?

Tại dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ, Bộ Tư pháp đề xuất xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó, nghiên cứu, bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS tính theo thời gian nắm giữ.

Theo Bộ Tư pháp, cần áp dụng thuế suất cao hơn đối với người bán khi thời gian nắm giữ BĐS ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý. Việc này cũng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, dẫn tới bong bóng BĐS.

Bộ Tư pháp cho rằng, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hiện nay là 2%. Tuy nhiên, thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân thực hiện chuyển nhượng BĐS nhưng kê khai giá trong hồ sơ thuế thấp hơn giá thực tế, gây thất thu thuế. Theo đó, cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ BĐS trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường.

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, dự thảo cũng đề cập một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS được tính với mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Cách thu thuế này dẫn đến tình trạng cào bằng giữa người có thu nhập lẫn người không có thu nhập (bị lỗ) vẫn phải nộp thuế như nhau. Điều này cũng cho thấy thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS không có chức năng điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.

Trao đổi với phóng viên, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng đánh thuế cao với nhà đầu cơ, lướt sóng cũng có 2 mặt. Mặt tốt là việc đánh thuế này sẽ giảm được đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Bới vì mức thuế cao sẽ bào mòn lợi nhuận của những người lướt sóng thì họ sẽ phải cân nhắc trong đầu tư. Khi đó, người có nhu cầu thực sẽ dễ tiếp cận được BĐS.

“Tuy nhiên, thực tế mà nói thì thị trường nào cũng có tình trạng đầu cơ và môi giới trung gian. Đây cũng chính là bước đệm cho các nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận. Các chủ dự án cũng có thể bán được hàng nhanh chóng hơn và thị trường cũng nhờ vậy mà trôi chảy hơn”, ông Thịnh nói.

Theo ông Đinh Trọng Thịnh, nếu đánh thuế quá cao đối với người “lướt sóng” sẽ dễ khiến thị trường bị trì trê, bởi vì thị trường không thể cũng không có những cá nhân lướt sóng, nếu đánh thuế để triệu tiêu họ thì không hợp lý. Nếu đối tượng này bị triệu tiêu thì chủ dự án bán khi nào mới hết hàng, dòng tiền làm sao trôi chảy? Do vậy, ông Thịnh ủng hộ việc đánh thuế nhưng đánh mức thế nào cần nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng.

Giải pháp tốt để hạn chế đầu cơ đất đai

Nhiều ý kiến cho rằng thuế BĐS thấp là nguyên nhân chính dẫn tới đầu cơ nhà đất, bơm thổi, bong bóng BĐS và khiến giá nhà đất ngày một tăng cao. Điều này dẫn tới nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho rằng việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ BĐS chắc chắn sẽ giảm tình trạng đầu cơ và người có nhu cầu ở thực sẽ có lợi. Điều này cũng sẽ góp phần chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm như hiện nay, việc đánh thuế chắc chắn sẽ càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường.

Ngoài ra, việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với các chính sách có liên quan đến đất đai và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phải được hoàn thiện để cơ quan thuế có đủ thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS.

Theo PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), hiện nay Nhà nước mới sử dụng các công cụ như là tiền sử dụng đất), tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…) để thực hiện các chính sách tài chính. Còn chính sách,điều tiết giá trị tăng thêm chưa có quy định cụ thể để thực hiện. Do đó, bà Thảo cho rằng trong thời gian tới cần thực hiện tốt chính sách thuế để điều tiết phần giá trị tăng thêm này.

Theo chuyên gia này, trước hết, cần đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch ngắn hay dài. Chính sách này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai khi nhà đầu cơ nắm trước thông tin về quy hoạch, về việc triển khai các dự án. Điều này cũng góp phần lành mạnh hoá và bình ổn giá cả thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc này cũng tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sự tiếp cận được đất đai.

Bà Thảo cũng cho rằng cần áp dụng thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch do Nhà nước mang lại. Thực tế, việc Nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đã làm giá trị của các mảnh đất liền kề tăng lên chứ không phải do đầu tư của người sử dụng. Điều này cũng buộc người dân phải đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng đầu cơ, chiếm giữ đất đai.

Trước đó, tại phiên chất vấn tại Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN-MT cũng cho rằng những hành vi đầu cơ, lướt sóng không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội và cần thêm các công cụ, biện pháp khác để hạn chế đầu cơ đất đai.

Trước đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với BĐS thứ hai trở lên và các giao dịch BĐS diễn ra trong thời gian ngắn (trong vòng 1 năm). Đồng thời, thu thuế tài sản trên đất và giá trị tăng thêm của đất và bất động sản trên đất từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng.