HoREA lo ngại thị trường bất động sản đổ vỡ nếu tiếp tục siết tín dụng 

Rào cản tín dụng 

Theo Người lao động, mới đây, gửi công văn đến Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đề nghị "xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06), Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN (Thông tư 08) để thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 8-7-2023 (Nghị định 97) của Chính phủ".

Theo báo cáo của HoREA, thị trường bất động sản hiện vẫn còn rất khó khăn do sức mua còn yếu. Điều này khiến các doanh nghiệp thiếu dòng tiền, sụt giảm thanh khoản, thậm chí là mất thanh khoản trong khi đó các nguồn vốn khác đang tắc nghẽn. Cụ thể, doanh nghiệp bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng. Vì vậy, việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “phao cứu sinh” duy nhất của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay. 

Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản hiện rất khó có thể tiếp cận nguồn tín dụng, giảm nhu cầu tín dụng dẫn đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Do đó, HoREA cho rằng cần có cơ chế hỗ trợ về tín dụng để tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, theo HoREA trong Thông tư 06 sắp có hiệu lực vào ngày 1/9 sắp tới vô tình tạo thêm một "nút thắt cổ chai", nhiều điểm bất hợp lý, chưa sát với thực tiễn và thiếu tính đồng bộ với một số quy định pháp luật. Nguy cơ đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó tiếp cận vốn vay.

Tại khoản 2 Điều 1 của Thông tư 06 quy định 4 trường hợp các tổ chức tín dụng không được cho vay. HoREA cho rằng có 3 trường hợp sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp bất động sản. Trường hợp một là tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền góp vốn, nhận chuyển nhượng vốn của công ty TNHH, hợp danh, doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch UPCoM. 

Trường hợp hai là không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ khi đáp ứng đủ 2 điều kiện là bên vay đã ứng vốn thanh toán và trả các chi phí thực hiện dự án (chỉ tính chi phí dưới 12 tháng).

Trường hợp ba bị hạn chế tín dụng là vay để thanh toán theo hợp đồng góp vốn, hợp tác hoặc kinh doanh thực hiện dự án đầu tư nhưng ở thời điểm cho vay chưa đủ điều kiện bán hàng.

Chủ tịch HoREA lo ngại với việc bổ sung thêm các trường hợp bị hạn chế tín dụng trên sẽ bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà. Như vậy, các đối tượng này sẽ rất khó khăn khi tiếp cận với dòng vốn tín dụng để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.  "Việc đóng chặt các cánh cửa tín dụng như Thông tư 06 quy định có thể dẫn đến kịch bản đổ vỡ cuối năm 2023", ông Châu quan ngại. 

Chết chìm trong đống tài sản 

Còn theo nhận định của ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, nếu tiếp tục thực hiện siết các quy định cho vay như nội dung của Thông tư 06 thì có thể làm trầm trọng hơn nữa những căng thẳng đang tồn tại của thị trường bất động sản. 

Ông Thắng cho rằng các quy định của Thông tư 06, doanh nghiệp địa ốc sẽ ngày càng hẹp cửa khi tiếp cận các gói vay theo hình thức góp vốn dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh (BBC). "Những tháng cuối năm 2023 các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt nhiều thách thức hơn so với cuối năm 2022", ông Thắng dự báo.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một chủ doanh nghiệp có các dự án nhà ở đang triển khai tại TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) cho biết, quy định các trường hợp bị hạn chế cho vay trong Thông tư 06 sẽ khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc mất thanh khoản, nguy cơ “chết chìm” trong đống tài sản. 

Việc chủ đầu tư bế tắc đầu ra sản phẩm một phần nguyên nhân là do khách hàng cá nhân khó vay vốn để mua bất động sản dẫn đến ế hàng. Mặt khác, bản thân chủ đầu tư không được vay vốn qua các hợp đồng hợp tác sẽ không thể xoay xở được dòng tiền xử lý nợ. "Cú đấm bồi: hàng tồn, nợ đọng bủa vây có thể khiến các doanh nghiệp đang gồng mình vượt khó một năm qua bị kiệt quệ vào cuối năm 2023", ông nói.

Một chủ đầu tư lớn tại phía Bắc cũng cho rằng các quy định siết tín dụng chỉ cho phép doanh nghiệp phải có đủ năng lực và tự vay vốn để thực hiện dự án. Hoặc doanh nghiệp phải hợp tác với đơn vị khác để triển khai và thường là nguồn vốn từ nước ngoài. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào tại Việt Nam cũng đủ khả năng huy động nguồn vốn này, số lượng doanh nghiệp đủ điều kiện “đếm trên đầu ngón tay”. 

Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước lý giải Thông tư 06 có mục đích nhằm kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm các rủi ro về xử lý tài sản đảm bảo. Cơ quan này cho rằng, việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hoặc rót vào những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Trong thực tế, các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản luôn phải dùng tài sản đảm bảo khi vay vốn nên ngân hàng vẫn là bên “nắm đằng chuôi”. Đại diện các đơn vị cũng bày tỏ, hiện không đề xuất thêm cơ chế đặc thù nào cho lĩnh vực bất động sản mà kỳ vọng các điều kiện sẽ không bị siết thêm để góp phần tháo gỡ những khó khăn trước mắt cho thị trường.

Trong văn bản mới gửi Ngân hàng Nhà nước, HoREA cũng chỉ ra các quy định mới chưa nhất quán với các văn bản hiện hành. Cụ thể, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng vốn góp không đồng bộ với Nghị định 153 (năm 2020). Theo nghị định này, mục đích phát hành trái phiếu là thực hiện các dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ. Ông Châu cho rằng, các hoạt động này bao gồm góp vốn và mua, nhận chuyển nhượng vốn góp. Do vậy, quy định mới yêu cầu tổ chức tín dụng không được cho vay hoạt động này là chưa hợp lý.

Bên cạnh đó, quy định các tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc kinh doanh cũng không thống nhất với Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020. Bởi theo hai bộ luật này, việc cá nhân, pháp nhân góp vốn với mục đích trên tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều là hợp pháp.

Từ những bất cập trên, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét lại các quy định trong Thông tư 06. Theo ông Châu, muốn kiểm soát rủi ro thì cơ quan quản lý tiền tệ có thể quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay không quá 30% tổng mức đầu tư. Hoặc dự án có giấy phép xây dựng thì mức trần tỷ lệ này có thể là 50%.

Không huy động được vốn do dự án ách tắc pháp lý 

Không chỉ tắc tín dụng, mà các doanh nghiệp địa ốc không thể huy động được vốn từ khách hàng là do các dự án bị ách tắc pháp lý. Tại TP Hồ Chí Minh, mặc dù là đầu tàu kinh tế của cả nước nhưng trong 3 năm qua số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tại thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cụ thể, trong năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, 5 tháng đầu năm 2023 có thêm 2 dự án. Kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thì đến nay TP Hồ Chí Minh chỉ có 11 dự án vượt qua được các thủ tục này. Đặc biệt, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản bức xúc vì quá vất vả trong việc thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, đặc biệt là ở khâu đầu tiên chấp thuận chủ trương đầu tư. Trước đây, một dự án có thể triển khai cùng lúc nhiều thủ tục thì hiện nay với quy định mới doanh nghiệp bắt buộc phải xong khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư thì mới được làm tuần tự các bước khác. Do đó, nếu tắc ở khâu đầu tiên thì sẽ tắc luôn ở tất cả các khâu sau. Vướng mắc quy định pháp lý này khiến nhiều dự án kéo dài thời gian làm thủ tục, chi phí ngày càng đội lên, nguy cơ rủi ro cho doanh nghiệp cũng nhiều hơn, nhất là trong lúc thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay.