Hỏi về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình?

Hỏi:

“Gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/7/2013. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Ngày 20/12/2017, khi đi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng yêu cầu đưa tên cháu nội của tôi sinh ngày 16/7/2013 (chỉ trước 02 ngày khi được cấp sổ) vào hợp đồng với tư cách thành viên hộ gia đình và do cha cháu là đại diện ký hợp đồng. Xin hỏi: Yêu cầu của công chứng như vậy có đúng không?” - Ông Trần Minh Quang.

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của ông Quang, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau: 

Căn cứ quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Để xác định chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần xác định thành viên của hộ gia đình bao gồm những ai. Việc này trước tiên phải căn cứ vào hồ sơ địa chính (hay thông tin về thửa đất do cơ quan đăng ký đất đai của địa phương nơi có đất cung cấp). 

Theo quy định tại Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về tài sản chung của hộ gia đình:

“- Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.

- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất đai của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận và đồng ý của mọi thành viên trong hộ. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Tại khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trở lại trường hợp của ông Quang, vì cháu nội sinh trước 02 ngày so với ngày cấp giấy chứng nhận, do đó có thể sẽ không có tên trong danh sách hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, cháu ông sẽ không được tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể của hợp đồng. 

Ông Quang có thể liên hệ tới cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương để được cung cấp thông tin về thửa đất hoặc liên hệ tổ chức hành nghề công chứng khác có trụ sở trong tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có thửa đất đó để được xem xét, hướng dẫn cụ thể.