Hàng loạt hành vi “trốn tránh” nghĩa vụ thuế khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản 

Bộ Tài chính ra “lệnh” điều tra, xử lý 

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã có công văn gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế để điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Còn người mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà. Cụ thể, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. 

Do đó, nhiều địa phương đã phát hiện các trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế được trao đổi giữa người mua và người bán. Hoặc hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, khiến mức thuế, phí mà bên mua và bên bán phải đóng giảm nhằm thực trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. 

Ví dụ, một căn nhà được giao dịch với giá 4 tỷ đồng thì sẽ phải cá nhân bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 80 triệu đồng, tương đương với 2% giá trị căn nhà. Nhưng nếu trên hợp đồng công chứng chỉ ghi 2 tỷ đồng thì mức thuế phải đóng chỉ còn 40 triệu. Mức thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải đóng đã giảm một nửa, còn ngân sách Nhà nước thất thu 40 triệu đồng. Đồng nghĩa với việc người bán ăn gian được toàn bộ số tiền chênh lệch này. 

Trên đây chỉ là một ví dụ với giá trị giao dịch không quá lớn so với thực tế có những giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản số tiền lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Thì số tiền mà Nhà nước bị thất thu là một con số khổng lồ. 

Vì vậy, không ít người mua và người bán “thông đồng” với nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm trốn thuế, trục lợi cá nhân. 

Các kiểu “chiêu trò” trốn thuế

Trong thời gian, các cơ quan chức năng có thẩm quyền đã tích cực điều tra, xử lý các hành vi vi phạm khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế. Cụ thể, vào cuối năm 2021, tại Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, một cá nhân đã bán hơn 13.000m2 đất ở và cây trồng lâu năm với giá 5 tỷ đồng. Nhưng đến khi cơ quan thuế phối hợp với cơ quan công an mời các bên liên quan lên làm việc. Thì giá trị chuyển nhượng đã được kê khai tăng lên 8 tỷ đồng, tức là mức chênh lệch giữa mức giá trước và sau khi bị điều tra là 3 tỷ đồng. Đối với hành vi này, Chi cục Thuế Thành phố Đà Lạt đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền thuế truy thu và tiền phạt là 187,5 triệu đồng.

Tại Phú Yên, một trong những địa phương diễn ra tình trạng “sốt đất” trong năm 2021, cũng ghi nhận các trường hợp “bắt tay” cùng trốn thuế giữa các bên khi chuyển nhượng bất động sản. Tháng 9/2021, cơ quan cảnh sát điều tra đã bắt tạm giam chủ một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn, vì đã có hành vi kê giá 259 thửa đất trên các hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Gây thất thu cho ngân sách Nhà nước số tiền thuế đến hơn 2,4 tỷ đồng.

Tình trạng bán “nhà hai giá” này cũng xảy ra tại một số dự án bất động sản. Khi các lô liền kề tại một dự án được bên môi giới bất động sản đưa ra mức tiền chênh lệch cao gần bằng với mức giá mua ký trên hợp đồng. Nhân viên môi giới cho biết: “Tổng giá trị hợp đồng bao gồm đất xây thô là 5,1 tỷ thì tiền chênh của nó là 3,4 tỷ”.

Các doanh nghiệp còn sử dụng chiêu thức “điệu hổ ly sơn” mua bán lòng vòng. PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính, cho biết: “Họ sẽ bán cho cá nhân trước. Doanh nghiệp bán cho chính chủ sở hữu doanh nghiệp với giá 4 tỷ, bán bằng vốn không có lãi, thuế thu nhập doanh nghiệp không nộp đồng nào. Sau đó cá nhân lại bán cho doanh nghiệp khác 7 tỷ. Trong trường hợp này, tính thuế thu nhập cá nhân là 2% trên 7 tỷ là 140 triệu thôi. Phần chênh lệch họ được hưởng lợi là 460 triệu”. 

Trong 1 năm, Lâm Đồng thu thuế chuyển nhượng bất động sản tăng gấp đôi

Năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên cả nước là 21.000 tỷ đồng. So với năm 2020, tổng thu này tăng tới 30%. Nguyên nhân là do các địa phương đã tích cực triển khai các giải pháp ngăn chặn việc trốn thuế từ hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản. 

Điển hình là tỉnh Lâm Đồng, trong năm 2021, tỉnh này đã ban hành "Đề án Chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn". Tất cả các ban ngành, huyện đều phải vào cuộc. Ngoài việc đẩy mạnh tuyên truyền, giải pháp quan trọng được tỉnh Lâm Đồng triển khai là tăng cường quản lý, đấu tranh với người nộp thuế.
 
Ví dụ, cùng một khu đất, nhưng lại các sự chênh lệch về giá giữa các vị trí khác nhau. Mảnh đất bên trái lại có giá 40 triệu đồng/m2, trong khi đó mảnh đất bên phải và các vùng lân cận lại chỉ có giá 20 triệu đồng/m2. Như vậy, những mảnh đất bên phải sẽ được coi là giao dịch đáng ngờ. Cơ quan thuế căn cứ vào điểm nghi vấn này để làm việc với các bên liên quan nhằm xác định lại giao dịch này.

Với phương pháp trên, năm 2021, cơ quan thuế tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp với các cơ quan chức năng mời và đấu tranh giá chuyển nhượng bất động sản với gần 50 trường hợp. Qua đó đã phát hiện nhiều hành vi vi phạm, giúp làm tăng thu thêm tiền thuế cho ngân sách nhà nước.

Ông Trần Phương, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng cho biết: "Cơ quan thuế đã phối hợp với các ban ngành để xây dựng dữ liệu giá bình quân trên thị trường, làm cơ sở để đấu tranh với người nộp thuế".

Kết quả đạt được là trong năm 2021, tỉnh Lâm Đồng đã thu được 863 tỷ đồng từ thuế thu nhập cá nhân từ các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. 

Xây dựng cơ sở pháp lý nhằm “chặn đứng” hành vi trốn thuế

Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế diễn ra trong thời gian qua. Mới đây Tổng cục Thuế đã xây dựng đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản". Hiện đề án đã được trình Bộ Tài chính, với nhiều giải pháp đồng bộ, quyết liệt.

Nội dung nổi bật trong đề án được Tổng cục Thuế đề xuất, đó là trong hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt.
 
Bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân - Tổng cục Thuế, cho biết: "Quy định đó nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, làm cơ sở căn cứ tính thuế, để chống gian lận". 

Đồng thời, Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan Thuế. "Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có đủ căn cứ để thực hiện ấn định thuế. Để thu thập chứng cứ đó thì cần phải có chức năng điều tra. Hiện nay, cơ quan thuế phải chuyển cho cơ quan công an", bà Lý Thị Hoài Hương cho biết thêm.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai để cho giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường. Đây là cơ sở nhằm “chặn đứng” việc người dân khai giá bán thấp hơn giá trị giao dịch.

"Giao cho UBND tỉnh quy định nhưng trên cơ sở khung giá của Chính phủ. Khung giá của Chính phủ thường có tính ổn định lâu dài. Đó là quy định trong Luật Đất đai. Các địa phương không thể quy định khác được. Trong khi giá biến động, xu hướng tăng. Về lâu dài phải nghiên cứu sửa Luật Đất đai, trong đó có phần liên quan đến quy định về xác định giá", PGS.TS. Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính, nhận định.

Như vậy, ngoài các biện pháp do cơ quan thuế nêu trên, cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa từ các cơ quan có liên quan. Trong đó có cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, công an, thanh tra…

Từ đó công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế từ các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản mới đạt được hiệu quả cao hơn nữa nhằm chống thất thu ngân sách Nhà nước.