Hai “gọng kìm” đeo bám doanh nghiệp bất động sản

Theo Kinh tế Việt Nam, báo cáo chuyên đề tháng 8/2023 của Hội môi giới bất động sản (VARs), thông qua khảo sát với hơn 500 doanh nghiệp bất động sản cho thấy cùng với những vấn đề pháp lý thì nguồn vốn vẫn đang rất khó khăn, đeo báo các doanh nghiệp suốt thời gian qua. 

Cụ thể, có hơn 70% doanh nghiệp cho biết: Các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa phát huy hết sức. Nguyên nhân vì một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được nguồn vốn, đủ khả năng hấp thụ vốn lại đang vướng mắc về pháp lý. Vì thế chỉ khi vướng mắc pháp lý được giải quyết thì doanh nghiệp mới xử lý tới nguồn vốn. 

Một nhóm các doanh nghiệp đang sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn nhưng lại khó hấp thụ vì lãi suất vẫn còn cao, dù đã được điều chỉnh hạ tới 4 lần. Một nhóm doanh nghiệp khác thậm chí chưa đủ điều kiện vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận vốn vì còn tồn đọng những khoản nợ. 

Báo cáo VARs nêu rõ: “Thậm chí tới bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành gói tín dụng 120 tỷ đồng thì vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ”. 

Chủ tịch VARs - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhiều dự án BĐS hiện gặp khó khăn về pháp lý, dẫn tới việc tạm dừng rà soát, gây trì trệ. Những vấn đề liên quan tới giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và quy trình xây dựng tạo ra những khó khăn cho dự án. 

Đồng thời, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, gây ảnh hưởng không nhỏ tới thanh khoản trên thị trường BĐS. Cả khách hàng và nhà đầu tư đều không có nhiều tiền mặt, dẫn tới đóng băng giao dịch, gây trì trệ hoạt động đầu tư và kinh doanh. 

“Chính phủ ban hành nhiều giải pháp để tháo gỡ và giải quyết. Tuy nhiên cho đến nay, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm ra lối thoát và hướng giải quyết dứt điểm” - Chủ tịch VARs nói. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các vướng mắc về pháp lý chủ yếu liên quan tới đất đai, thủ tục đầu tư; Liên quan tới điều chỉnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng; Các biến động về chi phí đầu vào; Giá nhà chưa phù hợp. 

Bên cạnh đó, vấn đề về vốn và tổ chức thực hiện là 2 khía cạnh quan trọng khác gây ra khó khăn cho ngành BĐS tại Việt Nam. Những vướng mắc này đòi hỏi sự cải thiện liên tục từ hệ thống pháp luật, sự hỗ trợ tài chính và quản lý hiệu quả nhằm bảo đảm cho sự phát triển bền vững trên thị trường BĐS. 

Theo kết quả khảo sát của VARs, hiện nay hệ thống vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Nhưng dòng tiền từ các kênh này hiện đều “trục trặc”.

Đã có những tín hiệu phục hồi trên thị trường trái phiếu, nhưng vẫn chưa giải quyết hết nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đây là hệ lụy của sự bùng nổ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến trong giai đoạn 2019 - 2021. 

Niềm tin khủng hoảng, nhưng nhà đầu tư vẫn có tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng có xu hướng siết chặt hơn nhằm đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. 

Kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS nhận về hàng loạt thông tin tiêu cực. Hoạt động huy động vốn doanh nghiệp BĐS nói chung hay trái phiếu doanh nghiệp BĐS nói riêng đều bị “chặn”. Đồng thời còn bị kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu cơ quan liên quan tới việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh, minh bạch… 

Kể từ tháng 6/2022 đến nay, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3/2023, nhờ Nghị định số 08 của Chính phủ và một số động thái từ Ngân hàng Nhà nước. 

Trong 7 tháng đầu năm nay, nhóm ngành BĐS xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Không ít doanh nghiệp thành công đàm phán với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. 

Tính tới ngày 24/8/2023, đã có gần 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. 

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VCBS, trong 1,078 triệu tỷ đồng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp tính tới tháng 7/2023, khối lượng dư nợ lớn nhất thuộc về ngành BĐS (35%) và ngân hàng (32%).

Ước tính khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm nay là 170 nghìn tỷ đồng, giảm rõ rệt so với cuối quý IV/2022 do việc chủ động mua lại trước hạn. Đáng chú ý, giá trị mua lại tại ngành BĐS trong quý I là 38,7 nghìn tỷ đồng, áp lực mua lại trước hạn hiện hữu. 

VNDirect nhận định, đã có nhiều tổ chức phát hành trái sau khi đàm phán với trái chủ được giãn tiến độ thanh toán bắt buộc nâng lãi suất trái phiếu thêm 2 - 3 điểm %. Không ít doanh nghiệp chấp nhận nâng lãi suất lên mức cao nhất khoảng 15% mỗi năm, dựa theo thông tin đã công bố vì đây là cách tốt nhất để giải quyết vấn đề dòng tiền ngắn hạn. 

Từ giữa tháng 3 đến nay, một số chủ đầu tư quay lại vay vốn qua kênh trái phiếu và phần lớn các lô có giá trị lớn tới hàng ngàn tỷ đồng được phát hành nhằm tái cơ cấu nợ. Việc BĐS chiếm tỷ lệ cao trong nhóm doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đang đặt ra vấn đề về mức độ rủi ro của các lô trái phiếu trong ngành. 

Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, cùng với quỹ thời gian mà doanh nghiệp gia hạn không nhiều nên việc dồn các lô trái phiếu cũ và mới sẽ tạo ra sức ép lên năng lực trả nợ của nhiều tổ chức phát hành.