Thị trường bất động sản đã tạo đáy trong nửa đầu năm 2023, cổ phiếu của doanh nghiệp nào sẽ có sức bật tốt?

Theo Nhịp sống thị trường, trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới cập nhật của Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá, nguồn cung thị trường vẫn tương đối hạn chế, số lượng căn hộ mở bán ở khu vực TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2023 vừa qua ở mức thấp nhất kể từ 2019/ Trong khi đó, tổng nguồn cung mới của khu vực Hà Nội cũng chỉ đạt khoảng phân nửa so với cùng kỳ năm trước.

Riêng trong quý 2 vừa qua, tổng lợi nhuận ngành bất động sản dân dư tăng 135% so với cùng kỳ với trụ kéo là Vinhomes. Tuy nhiên, nếu loại trừ khoản lãi của Vinhomes, thì lợi nhuận sau thuế của cả ngành giảm khoảng 59% so với cùng kỳ, điều này phản ánh sự khó khăn của thị trường bất động sản. Điều này do chưa có chất xúc tác nào thực sự mạnh mẽ có thể thúc đẩy lợi nhuận của toàn ngành vực dậy.

Bên cạnh đó, dù các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực giảm nợ vay dài hạn nhưng nợ trái phiếu vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 44%. Tuy nhiên, vấn đề đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phần nào đã được giải tỏa và giúp các doanh nghiệp có thời gian phục hồi kinh doanh, tạo dòng tiền để chi trả cho các khoản nợ.

Chứng khoán VPBank cho rằng, thị trường bất động sản thường ghi nhận tín hiệu đảo chiều sau khoảng 1,5 năm kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất. Do đó, đội ngũ phân tích của công ty chứng khoán này kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi kể từ quý II/2024.

Nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường bất động sản?

Đội ngũ phân tích đến từ VPBankS lạc quan cho rằng, những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa sau của năm 2023 trước bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng hạ nhiệt, áp lực từ thị trường trái phiếu giảm bớt và tín dụng ngân hàng bớt bị hạn chế. Dự kiến 6 tháng đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường bất động sản, những chính sách của Chính phủ như gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, các Nghị định, lấy ý kiến sửa đổi nhiều bộ Luật đã cho thấy sự chủ động của Nhà nước. Từ đó hoàn toàn có thể kỳ vọng các doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ phục hồi nhanh hơn chu kỳ trước.

Dù vậy, thị trường trái phiếu được dự báo vẫn sẽ còn ảm đạm trong nửa sau của năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể tiếp cận với dòng vốn này. Trong bối cảnh đó, một số doanh nghiệp đã triển khai việc phát hành cổ phiếu chào bán nhằm có thêm vốn. Đây được đánh giá là bước đi hợp lý, giúp doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn, gia tăng nguồn lực để phát triển thêm các dự án bất động sản trọng điểm trong tương lai.

Chứng khoán VPBank đánh giá lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu sẽ đến từ các dự án đã được bán từ trước đó. Với sự hỗ trợ từ chính sách, đặc biệt phải kể đến Nghị định 08, đội ngũ phân tích cho rằng các chủ đầu tư đang gặp khó khăn về dòng tiền như NVL, DXG sẽ có kỳ vọng chuyển mình.

Trong khi đó, những cái tên như VHM, NLG hay KDH đang có sức chống chịu khá tốt do vay nợ thấp cũng như dòng tiền ổn định từ người mua trả tiền trước. Tương tự, HDG cũng sở hữu dòng tiền ổn định từ dự án năng lượng, trong khi PDR có thông tin tích cực từ việc thu xếp dòng tiền trả nợ trái phiếu.

Chuyên gia chỉ ra hai chủ đề đầu tư thời điểm này

Bên cạnh đó, báo cáo vẫn giữ nguyên quan điểm thận trọng với lĩnh vực bất động sản nhà ở và cho rằng một nhịp chỉnh quá sâu của thị trường sẽ là cơ hội để mua vào cổ phiếu cũng như nắm giữ trong dài hạn với những công ty có năng lực triển khai dự án mà không sử dụng quá nhiều nợ vay.

Ngoài ra, đội ngũ phân tích VPBankS cũng chỉ ra hai chủ đề đầu tư hướng đến các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nhưng có khả năng vượt qua để bứt phá.

Thứ nhất là các doanh nghiệp có tiềm lực lớn, có thể tận dụng khó khăn trước mắt để vươn lên hay củng cố vị trí dẫn đầu. Thông thường, đây sẽ là các doanh nghiệp đầu ngành, định giá hấp dẫn trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ khi thị trường thuận lợi, sở hữu quỹ đất lớn, có vị trí hấp dẫn, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với tỷ lệ hấp thụ cao cùng sức khỏe tài chính của doanh nghiệp tốt.

Thứ hai là các doanh nghiệp chịu áp lực tài chính nhưng có khả năng vượt qua và phục hồi mạnh mẽ khi quay trở lại đường đua. VPBank cho rằng, những doanh nghiệp này sẽ mang lại lợi tức lớn từ giá cổ phiếu hồi phục nhờ thị giá đã điều chỉnh nhanh và mạnh trước đó. Ngoài ra, các doanh nghiệp này cũng sở hữu quỹ đất lớn, hấp dẫn các thương vụ M&A. Đây chính là cơ sở để doanh nghiệp có thể vượt khỏi bẫy dòng tiền trước mắt để phục hồi mạnh mẽ trong tương lai tới.

Trong hai nhóm trên, mặc dù mức độ rủi ro của nhóm thứ hai cao hơn nhưng đồng thời lợi nhuận cũng sẽ tốt hơn, quá trình tăng giá cổ phiếu cũng quyết đoán hơn một khi doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn để trở về mức trung bình.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giữa bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn do sức mua yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng sẽ là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.