Hà Nội: Thị trường nhà ở vẫn tiếp tục “nóng” lên

Phân khúc căn hộ bình dân gần như mất hút

Trong nửa đầu năm 2022, theo báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản (BĐS), thị trường Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới tại 16 dự án, tăng 3% theo năm, nhưng chỉ có 3 dự án lần đầu được chào bán ra thị trường.
Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới, đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2022; phía Tây Thủ đô là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới.

“Từ cuối năm 2021, thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ bình dân gần như đã biến mất. Đây cũng là kịch bản xảy ra ở TP Hồ Chí Minh cách đây 3 năm. Theo đó, từ năm 2019, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã không còn xuất hiện nhóm căn hộ bình dân, hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang” - Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay.

Đáng chú ý, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới giữa bối cảnh nguồn cung mới tương đối hạn chế, số căn bán được ghi nhận trong quý rơi vào khoảng 10.800 căn. Các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng.

Giá bán trên thị trường sơ cấp quý 2/2022 ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng  cung đang chào bán trên thị trường. Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý vừa qua

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án cao cấp ở một số quận trung tâm, như: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn toàn hồi phục nên lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét, chủ yếu dao động ngưỡng 4 - 5,5%.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2022 có 5.849 căn từ 5 dự án mở bán mới, tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021. Riêng quý II/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới. Sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình khoảng 7.300 USD/m2 đất (khoảng 175 triệu đồng), cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (khoảng 120 triệu đồng). Giá bán thứ cấp nhà ở gắn liền với đất trong quý II/2022 cũng ghi nhận tăng từ 5 - 17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại sản phẩm.

Dự báo về nguồn cung 6 tháng cuối năm, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho rằng, tại thị trường Hà Nội, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại đây giữ xu hướng tăng trong 6 tháng cuối năm 2022.

Dự kiến, tổng cung mới trong phân khúc nhà liền thổ trong cả năm 2022 trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ đạt khoảng từ 7.000-8.000 căn. Riêng trong quý 2/2022, thị trường ghi nhận 5.553 căn mở bán mới từ 4 dự án. 

Còn theo CBRE Việt Nam, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao. Tuy nhiên, do lãi suất bắt đầu tăng cùng với đó là các động thái thắt chặt tín dụng nên sức cầu đối với các sản phẩm ở phân khúc này sẽ dần hạ nhiệt vào nửa cuối năm 2022. Về giá, sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng mới, tuy nhiên mức tăng được dự báo thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh.

Về triển vọng thị trường thời gian tới, các chuyên gia của nhận định, phân khúc nhà liền thổ cao cấp ở Hà Nội sẽ ngày càng chiếm lĩnh thị trường và giá cũng sẽ có xu hướng tăng. Các sản phẩm mở bán nhà liền thổ mới có giá trung bình khoảng 7.300 USD/m2, trong khi cùng kỳ năm 2021, mức giá chỉ ghi nhận khoảng 5.000 USD/m2.

Giá bán tiếp tục tăng?

Theo các chuyên gia, với nhiều triển vọng mới về sự phát triển của cơ sở hạ tầng, phân khúc nhà liền thổ trên thị trường Hà Nội và lân cận sẽ được khởi động trở lại trong nửa cuối năm 2022. Nguồn cung 6 tháng cuối năm tại Hà Nội sẽ đón nhận sự tăng trưởng trở lại của phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Tại các thị trường BĐS vùng ven Hà Nội, dự kiến phân khúc nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo của nguồn cung thời gian tới.

Các chuyên gia cho rằng, triển vọng thị trường từ nay đến cuối năm tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ tăng trưởng do hoạt động bán hàng đang được đẩy mạnh. Dự kiến, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 20.000 - 22.000 căn, nhưng vẫn thấp hơn so với dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau. Khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm 2022. Giá bán sơ cấp trung bình dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8 - 10% tới năm 2024.

Theo đánh giá, thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội và cả nước đang trải qua những thách thức lớn như lạm phát, thắt chặt tín dụng cũng như vướng mắc về cấp phép dự án. Tuy nhiên, triển vọng về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như sự tham gia nhiều hơn của các tên tuổi lớn tại thị trường khu vực phía Nam sẽ giúp bức tranh BĐS Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực về dài hạn.

“Mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, tuy nhiên về nửa cuối năm 2022, xu hướng này được dự báo sẽ hạ nhiệt do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Xu hướng giá kỳ vọng ghi nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng mặc dù mức tăng ghi nhận sẽ thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh” - Giám đốc CBRE Việt Nam (Chi nhánh Hà Nội) Nguyễn Hoài An nhận định.

Vì vậy, khách hàng cần có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản, cũng như cơ sở thông tin vững chắc trước khi quyết định “xuống tiền” cho các quyết định đầu tư của mình.

Còn theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi, nguồn cung thiếu, giá bán sẽ duy trì mức cao nhưng tính thanh khoản chậm.

Tuy nhiên, theo ông Khương, việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh Hà Nội và TP.HCM phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất còn nhiều, giá mềm hơn, từ đó cải thiện tính thanh khoản.