Gỡ khó cho bất động sản: Doanh nghiệp kiến nghị, đề xuất các giải pháp phát triển thị trường

Thủ tục và tín dụng đều khó

Theo Thanh Niên, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings - ông Nguyễn Văn Hậu đã phản ánh thực trạng phổ biến hiện nay đó là cán bộ cũng không dám ký cho nên các dự án pháp lý rất lâu. Điển hình như dự án ở Bình Phước do Asean Holdings để làm chủ đầu tư làm cũng 4 năm chưa được quy hoạch một cách chi tiết 1/500. 

Cũng sau giai đoạn sốt nóng, tất cả các dự án đều bị thanh tra, rà soát bất kể đúng sai dẫn đến chậm pháp lý hoặc là chờ quy hoạch tổng thể phân khu. Trong khi doanh nghiệp bỏ vốn rất lớn làm dự án không triển khai được phải gồng lãi vay ngân hàng rồi thị trường quá chậm không có nguồn thu cho nên hầu như các doanh nghiệp đều dòng tiền âm. Chính vì thế mà cuộc họp này chính là cơ hội để cho các vướng mắc doanh nghiệp kiến nghị lên sẽ được lắng nghe và sửa đổi. 

Ông Hậu kiến nghị: “Đề nghị thanh tra trước và trong quá trình làm dự án bất động sản, hạn chế thanh tra sau dẫn đến nhiều hệ lụy cho khách hàng hay người mua sau cùng cũng như hạn chế mọi rủi ro cho doanh nghiệp. Điển hình như nhiều dự án đã bán trước đó sau này nhà nước truy thu thuế rất cao, dẫn đến dự án lỗ và doanh nghiệp không thể hoàn thành được nghĩa vụ thuế bởi tạm thời điểm bán áp giá tạm tính còn sau này thì áp dụng giá tính thuế mới. Còn các dự án đất công thì 5 - 10 năm sau mới phát hiện ra sai phạm, thanh tra dẫn đến việc vi phạm hàng loạt. Mặc dù vậy thì Nhà nước cũng nên có cơ chế quản lý để làm sao tránh thất thoát ngân sách mà vẫn có hiệu quả sử dụng đất”. 

Có liên quan đến chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và gói 120.000 tỷ đồng, Tổng giám đốc Công ty CP NOXH TP.HCM - ông Võ Minh Hoàng cho biết, chính sách phát triển nhà ở xã hội là đúng đắn tuy nhiên cần có sự đồng hành của Nhà nước đối với doanh nghiệp. Và trong quá trình phát triển thị trường, doanh nghiệp nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân là rất lớn, tuy nhiên nguồn cung lại không đáp ứng được đủ các phân khúc khách hàng, trong đó có công nhân, công chức, cán bộ và chiến sĩ. Chính vì thế mà các doanh nghiệp mà trong đó có công ty của ông Hoàng đã đăng ký tham gia làm Nhà ở xã hội. Vậy nhưng, dù nhà nước ưu đãi nhiều để phát triển nhà ở xã hội tuy nhiên doanh nghiệp chưa tiếp cận được. 

Ông Hoàng nói rằng: “Khi chưa tham gia Nhà ở xã hội đã thấy khó, lúc tham gia làm lại thấy khó hơn. Cụ thể, bên cạnh vốn thì doanh nghiệp còn gặp khó khăn quỹ đất. Doanh nghiệp có đủ tiềm lực về tài chính, sẵn sàng tham gia tuy nhiên không có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Nếu có đất thì không vay được tiền bởi pháp lý làm mãi không xong. Ở thời điểm hiện tại, có hai nguồn đất làm Nhà ở xã hội đó là đất sạch của doanh nghiệp hoặc của Nhà nước. Trong đó thì đất nhà nước quản lý đang còn nhiều. Vì thế, tôi mong Nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển nhà ở xã hội, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó thì doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cũng như tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án. Bên cạnh đó, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội chỉ lợi nhuận 10% tuy nhiên giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi đó, có chi phí không đưa vào giá bán được. Chính vì thế mà các quy định cũng cần được nới lỏng”. 

Cũng theo ông Hoàng, làm nhà ở xã hội lâu và khó hơn nhà ở thương mại khiến cho doanh nghiệp không mặn mà. Để có thể được giải ngân vốn vay cũng phải mất 2 - 3 năm, doanh nghiệp không chờ được nên mong muốn cơ chế giải ngân nhanh hơn. 

Cần hạ lãi suất, nới điều kiện

Ghi nhận, ròng rã một năm làm hồ sơ tuy nhiên không vay được vốn từ ngân hàng, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Long - ông Hoàng Sơn cho biết, đến nay, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn vô cùng gian nan, lãi suất vẫn ở mức cao từ 11 - 13%, trong khi người dân vay mua bất động sản cũng lên đến 9 - 10%. Đối với doanh nghiệp, nhu cầu vay vốn luôn luôn cần thiết, khi thị trường khó khăn doanh nghiệp lại càng có nhu cầu vay vốn hơn. Mặc dù vậy thì thời điểm này điều kiện vay bị thắt chặt cho nên muốn vay cũng chẳng được. Vì thế mà doanh nghiệp của ông cũng như nhiều doanh nghiệp khác kỳ vọng cuộc họp lần này giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các bộ ngành sẽ tìm được tiếng nói chung từ đó tìm được giải pháp, nới lỏng các quy định, giúp các ngân hàng đẩy nhanh tiến độ cho vay, giúp người dân, doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

Ông Sơn đề nghị: “Chúng tôi kỳ vọng lãi suất cho vay sẽ giảm thêm, nên  duy trì ở mức vừa phải, có thể quanh mức 8%/năm bởi vì lãi suất huy động đầu vào hiện đang khá là thấp”. 

Cũng bởi khó khăn về tài chính mà nhiều dự án đứng hình nên theo Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land - ông Lê Trọng Khương cho biết đang phải gánh chịu nhiều rủi ro từ việc khách hàng khiếu nại. Họ thấy dự án không thi công thì kéo lên công ty để đòi tiền, đòi thanh lý hợp đồng và gây ra tình trạng mất trật tự xã hội. Trong khi đó dự án không triển khai không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp mà còn không thu được số tiền còn lại. 

Ông Khương phân tích: “Chính vì thế, chúng tôi hy vọng ngân hàng giải ngân cho các dự án đang xây dựng dở dang. Khi đó thì Ngân hàng kiểm soát cho vay giải ngân đến thầu phụ, theo quy trình khép kín làm thế nào số tiền cho vay sử dụng được đúng mục đích vào việc xây dựng, doanh nghiệp không được lấy ra dùng vào việc khác. Ngân hàng cho vay 100 đồng có thể giúp nguồn vốn xoay vòng và giá trị gấp đôi, giúp cho dự án hồi sinh, giao được nhà cho khách hàng. Ngoài ra, khách hàng cá nhân cũng được đẩy mạnh hơn thế nữa”. Cũng theo ông Khương, khách hàng cá nhân muốn vay thì dự án phải đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên hai vấn đề này hiện khó khăn vô cùng và cần phải được điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. 

Đến thời điểm hiện nay, doanh nghiệp muốn vay vốn ngân hàng thì dự án phải hoàn thiện - tức là có giấy phép xây dựng. Trong khi pháp lý chậm, muốn có được giấy phép xây dựng thì cần phải mất đến vài năm. Cho nên cần phải đẩy nhanh tiến trình làm hồ sơ pháp lý cho doanh nghiệp. Vì thế, ông Khương kiến nghị nên nới lỏng điều kiện, cho doanh nghiệp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Ngân hàng cũng có thể cho vay thấp 30 - 40% giá trị của tài sản. Đến khi có giấy phép xây dựng thì được vay 70% giá trị dự án. Bởi vì, nếu như có giấy phép mới cho vay thì dự án đứng hình rất lâu. 

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư SCC - TS Trần Việt Anh cho biết, đề nghị giải quyết các vấn đề tắc nhất là vốn dài hạn và ngắn hạn. Đối với dòng vốn dài hạn thì cần phải sớm đưa ra kênh trái phiếu doanh nghiệp trở lại, bởi vì đây là kênh vô cùng quan trọng không chỉ cho bất động sản và các lĩnh vực khác. Ngoài ra, phát triển các kênh vốn mới như mua chung bất động sản, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác,... Đối với thị trường vốn ngắn hạn thực tế, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận trong khi đó thanh khoản lại không có. 

Ông Anh đề xuất: “Dòng vốn không quay vòng được thì lãi suất cao hay thấp không quan trọng mà doanh nghiệp hiện nay chết vì dòng tiền đang tắc cho nên cần được bơm vốn gấp. Trước mắt, đối với từng dự án thì những vướng mắc cụ thể cần được giải quyết như đấu giá đất, định giá đất, đóng tiền sử dụng đất để phát triển dự án. Dự án nào cũng vướng đất công cho nên cần được tháo gỡ gấp”. 

Cần tiền không vay được dù có trái phiếu

Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land - Ông Lê Trọng Khương đề xuất: “Cần phải cho người dân cầm cố, thế chấp trái phiếu để có thể vay dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, mua bán bất động sản. Chỉ cho vay bằng 50% giá trị trái phiếu hoặc là thấp hơn. bản chất của ngân hàng cũng nắm tài sản trái phiếu thay cho trái chủ ch nên cũng không còn sợ rủi ro”. 

Có thể thấy, đến thời điểm hiện tại, người dân đang cầm trái phiếu tuy nhiên cần thiền mà không vay vốn được cũng chẳng thể bán ra được vì trái phiếu chưa đến hẹn hoặc là doanh nghiệp khó khăn cho nên không mua lại được. Nếu như ngân hàng làm được điều này thì trái phiếu trở lại bình thường, nhà đầu tư cầm trái phiếu cũng chẳng quá lo lắng.