Giá đất nền giảm mạnh ở nhiều nơi, nhà đầu tư liệu có xuống tiền ngay?

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản quý II/2023 vẫn gặp nhiều khó khăn. Nhiều nhà đầu tư đã không thể gồng gánh nợ và lãi buộc phải rao bán giảm giá khi chịu ảnh hưởng từ việc dòng tiền bị ảnh hưởng và lãi suất neo cao. Không ít người trong số họ không thể gồng gánh nợ và lãi buộc phải rao bán giảm giá, cắt lỗ từ mức 20-30% và thậm chí là tới 50% so với hồi đầu năm ngoái để thoát hàng.

Theo chị L, một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, gia đình chị có mua một lô đất 60m2 với giá 3,5 tỷ đồng vào tháng 4/2022 ở Đông Anh, nghĩa là khoảng giá 58 triệu đồng/m2. trong đó, gia đình chị đã đi vay 2 tỷ đồng.

Chị L cho biết rằng gia đình chị tính toán sẽ có lãi chỉ trong vài tháng vì khu vực này có nhiều thông tin quy hoạch tốt, và còn có tin sẽ nhanh chóng được lên quận. Thế nhưng, sức nóng của thị trường địa ốc đã giảm nhiệt nhanh chóng. Gia đình chị đến nay vẫn đang phải trả theo lãi suất thả nổi nên buộc phải quyết định rao bán.

Dù đã rao bán cắt lỗ với giá 2,3 tỷ đồng trong suốt 2 tháng nay, nghĩa là giảm khoảng hơn 30% so với 1 năm trước nhưng mảnh đất của nhà chị L vẫn chỉ có vài khách tới tham khảo.

Thực tế cho thấy, hiện nay giá bất động sản tại nhiều khu vực đã giảm khá nhiều, nhất là phân khúc đất nền. Giá đất nền tại các huyện ven của Hà Nội như Đông Anh, Quốc Oai, Thanh Oai, Thạch Thất… đã giảm phổ biến khoảng 20-30% so với hồi đầu năm ngoái.

Các điểm từng diễn biến nóng tại huyện Đông Anh như Vĩnh Ngọc, Uy Nỗ, Xuân Canh, Hải Bối đã ghi nhận mức giảm giá nhà đất từ 25-35%. Hiện nay, giá đất nền trong ngõ, mà ô tô có thể di chuyển đang dao động ở mức 30-35 triệu đồng/ m2, thấp hơn nhiều so với mức rao 55 - 60 triệu đồng/m2 hồi đầu năm trước.

Đặc biệt, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất vào đầu năm ngoái đang được giao dịch với mức giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2 với đất ở vị trí trong ngõ và mức 25-30 triệu đồng với đất nền tại vị trí đường ô tô, đến nay đã giảm khoảng từ 30-35%.

Một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ thậm chí còn được chủ đất rao bán giảm tới 50% về quanh mốc 10 triệu đồng/ m2 vì lý do cần tiền.

Tại tỉnh Bắc Giang, đa số các lô đất nền tại các huyện Việt Yên, Yên Dũng hay ven TP Bắc Giang cũng đều giảm khoảng 25-30% so với hồi đầu năm ngoái. Ví dụ như, các lô đất tại một khu tái định cư trên địa bàn xã Tân Tiến (TP. Bắc Giang) có diện tích 80-90m2 hồi đầu năm ngoái được giao dịch với mức giá 5-5,2 tỷ đồng, thì giá rao bán hiện nay giảm còn 3,2-3,4 tỷ đồng/ lô. Tuy mức giá xuống mạnh nhưng vẫn khó tìm được khách mua.

Tại nhiều khu vực, giá đất nền đã giảm mạnh so với mức đỉnh. Đây được cho là cơ hội tốt để nhà đầu tư có tiềm lực tài chính săn được đất nền giá rẻ. Thế nhưng, không phải tất cả mảnh đất xuống giá mạnh đều là cơ hội cho người mua. Bởi lẽ, những nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực thì luôn có những tiêu chí khắt khe, khi chọn sản phẩm, đặc biệt là người bán nhiều hơn người mua trong bối cảnh hiện nay.

Theo anh H, nhà đầu tư bất động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, nhiều lô đất hiện nay đã giảm về mức giá trước thời điểm năm 2020.

Anh vẫn liên tục đi xem đất để mua vào ở thời gian này, và thị trường xuất hiện nhiều lô đất ở vùng ven đã giảm 40-50% so với mức đỉnh. Thế nhưng, không phải mảnh đất nào sụt giá sâu là anh cũng sẽ xuống tiền. Bởi lẽ, phải có thêm các tiêu chí như tính pháp lý chắc chắn và vị trí tốt bên cạnh mức giá thì mới xuống tiền. Và anh sẽ không mua những mảnh đất có vị trí xấu, pháp lý không rõ ràng mặc dù giảm giá sâu.

Theo anh H, thị trường bất động sản diễn biến ảm đạm và mục tiêu đầu tư chuyển sang tầm trung và dài hạn thay vì lướt sóng như trước. Bởi vậy, tiêu chí về vị trí cũng như pháp lý rất quan trọng để có thể nắm giữ lâu.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cơ hội mua được hàng giá tốt trong năm nay sẽ nhiều hơn khi sức ép gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt tới 50% đối với những chủ tài sản muốn thoát hàng vì gặp khó khăn tài chính.

Theo ông Quang nhận định, nếu xuống tiền ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Đầu tiên là đầu tư vào các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần trung tâm, tính thanh khoản cao, hay kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Điều thứ 2 là chọn sản phẩm mà mình đã có kinh nghiệm đầu tư để mặc cả và mua vào với mức giá tốt hơn. Điều thứ 3 là phải săn những sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều như chiết khấu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản thời gian qua đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến giới đầu tư phải trở nên thận trọng hơn khi cân nhắc quyết định xuống tiền hay không.

Ông Đính cho rằng giá bị đẩy lên quá cao khiến giao dịch thấp và hạn chế, giá không phản ánh được đúng giá trị thực. Người mua và các nhà đầu tư cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Do đó, nếu có nhu cầu ở thực, người mua sẽ không xuống tiền vào những sản phẩm bị thổi giá quá cao gây ra tình trạng thanh khoản kém.