Được phép tách thửa trở lại, đất nền ven Hà Nội có sớm thoát “đáy”?

Thị trường đóng băng 1 năm

Theo Markettimes, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã có văn bản 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc bãi bỏ văn bản 1685 có nội dung đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Trước đó, ngày 22/3/2022 UBND các quận, huyện, thị xã đã nhận được công văn đề nghị tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Công văn này được ban hành trong bối cảnh tình trạng giá đất tăng đột biến ở một số huyện vùng ven Hà Nội.

Chính sách tạm dừng phân lô tách thửa từ 1 năm trước đã đẩy thị trường bất động sản vùng ven Thủ đô rơi vào giai đoạn trầm lắng. Bên cạnh đó, room tín dụng ít và lãi suất cao càng khiến thị trường đất nền vùng ven chạm “đáy”. Thực tế, sau khi có chính sách thị trường đất nền Hà Nội đã ghi nhận tình trạng giảm giá, lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Từ cuối quý IV/2022 cho đến nay giá đất nền giảm trung bình từ 5 - 10 triệu đồng/m2. 

Tại Đông Anh, nơi từng là điểm nóng về sốt đất, giá tăng chóng mặt thì hiện nay giá đất đã giảm từ 15 - 25%. Một lô đất nền ở Nguyên Khê được chủ đất chào bán giá khoảng 42-47 triệu đồng/m2 thì đến hiện tại, giá hạ còn 38-43 triệu đồng. Đáng chú ý có chủ đất từng chào giảm 10 giá, từ 40 triệu đồng/m2 xuống còn 30 triệu đồng/m2.

Tại Sóc Sơn, giá đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng giảm mạnh. Thời điểm tháng 10/2022, lô đất có vị trí tại xã Quang Tiến (Sóc Sơn) từng được rao bán với giá 16 triệu đồng/m2 thì đến tháng 3/2023, chủ đất đã giảm giá còn 12,5 triệu đồng/m2. Các lô đất nằm vị trí trong ngõ, diện tích từ 70 - 90m2, ô tô có thể đi vào đều được chủ đất chào giảm từ 200 - 400 triệu đồng/lô.

Tại khu vực Cổ Loa, các lô đất trong ngõ trước thời điểm 22/3/2022 được rao bán với mức giá 22 - 25 triệu đồng/m2, đến hiện nay đã hạ xuống còn 18 - 20 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí kinh doanh tốt thời điểm đỉnh sốt đất có thể bán với mức giá 37 - 42 triệu đồng/m2, nay giảm còn 35 - 40 triệu đồng/m2. Tại Gia Lâm, đất nền các khu vực Kiêu Kỵ, Đặng Xá, Dương xá cũng hạ nhiệt nhẹ. Một số lô đất từng được chào bán ở khoảng giá 45-55 triệu đồng/m2 thời điểm sau Tết hiện tại, chủ đất giảm từ 2-3 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Hoài Đức, giá đất trong ngõ nhỏ cũng từng được chào ở ngưỡng 40-50 triệu đồng/m2 thì hiện tại một số chủ đất giảm từ 10-20%. Thậm chí một số chủ đất còn hạ nhiệt giảm giá 30%. Tại các dự án ven vành đai 3,5 thời điểm cuối năm 2020 đầu 2021 mức giá dao động 80 - 120 triệu đồng/m2, đến nay mức giá giảm xuống còn 90 triệu đồng/m2 đã bao gồm chi phí xây dựng. 

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thì cho biết, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven giảm 15-35%, đất nền dự án giảm từ 8-15%. Nhận định về thị trường đất nền, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết giá bất động sản, trong đó đặc biệt là phân khúc đất nền đang được điều chỉnh giảm mạnh, mức giá hiện nay gần như trở lại mức giá tại thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra “sốt đất”. Trong thời gian qua, việc “cắt lỗ” chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, chứ không phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo anh Hiếu, môi giới bất động sản tại Thạch Thất, đất nền thời gian qua có xu hướng giảm giá do thanh khoản đi xuống. Những trường hợp giảm giá sâu hơn 30% chủ yếu đều đến từ những lô đất có vị trí xấu và chủ cần rao bán gấp. “Còn với những nhà đầu tư không chịu nhiều áp lực tài chính cũng chấp nhận giảm lãi, giảm giá nhưng không giảm quá sâu. Họ vẫn đang nghe ngóng thêm về tín hiệu của thị trường”, anh Hiếu nói.

Tín hiệu mừng cho thị trường

Chị Minh Ngọc, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá đất hạ nhiệt do lãi suất tăng cao, kinh tế gặp khó khăn khiến người mua chần chừ chưa muốn xuống tiền. Thậm chí, một số nhà đầu tư còn mắc kẹt với lô đất lớn tập trung chủ yếu tại Đông Anh, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Ba Vì, Thạch Thất. Những lô đất to, giá trị cao khó thanh khoản là trở ngại khiến nhà đầu tư phải chấp nhận chôn vốn.

“Trước đó, chính sách tạm dừng tách thửa của Hà Nội khiến nhiều nhà đầu tư đột ngột rơi vào cảnh vỡ kế hoạch kinh doanh. Một số nhà đầu tư huy động vốn từ người thân, bạn bè, đối tác để mua lô đất to, dự tính chia tách để bán, đã rơi vào cảnh nợ nần chồng chất. Với thông tin Hà Nội cho tách thửa trở lại, thanh khoản của sản phẩm địa ốc phân lô có thể tăng”, chị Ngọc nói.

Theo ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing trước đây nhiều nhà đầu tư mua đất với diện tích lớn vì gặp phải quy định dừng phân lô tách thửa nên khó thanh khoản. Tuy nhiên sau khi có chỉ đạo mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thì việc chia tách ra sẽ dễ bán hơn. 

Mặc dù hy vọng việc phân lô tách thửa sẽ trở thành nhân tố khiến lượng giao dịch tăng trở lại, nhưng ông Thắng cho rằng khó có thể tạo ra tình trạng sốt nóng hay tăng giá vì trong thời gian qua giá đất đã tăng quá nhanh. 

Chủ tịch VARS đánh giá, thị trường bất động sản chung đang chững lại, thanh khoản ở mức thấp. “Giữa bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư đều đang nghe ngóng các tín hiệu mới của thị trường nên chưa xuống tiền, dù giá đã giảm. Bên cạnh đó, dòng vốn của các nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng, lãi suất neo cao. Tuy nhiên, tôi cho rằng đây chỉ là xu hướng ngắn hạn. Về dài hạn đất nền vẫn là kênh đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt”, ông Đính nói.

Như vậy, với việc được phép tách thửa trở cùng với hàng loạt chính sách đã được Chính phủ ban hành dự báo thị trường sẽ dần hồi phục vào cuối năm nay và phát triển lành mạnh trở lại.