Đất nền ngoại thành Hà Nội, TP. HCM “nhường ngôi” cho các tỉnh vùng ven
Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, cùng chung xu hướng trầm lắng của thị trường bất động sản, phân khúc đất nền toàn quốc sụt giảm cả về mức độ quan tâm lẫn lượng giao dịch. Ông Lê Đình Hảo - Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho hay, kể từ quý II/2022 tới nay, phân khúc đất nền vẫn chứng kiến mức độ quan tâm ảm đạm.
Khi thị trường nóng sốt, đây là phân khúc có được lượng quan tâm lớn nhất và hấp thụ rất nhanh. Tuy nhiên, ngay khi thị trường chững thì đất nền lại có mức độ sụt giảm sâu nhất. Bởi, đây là phân khúc có tính đầu cơ nhiều hơn so với nhu cầu khai thác vốn.
Ông Hảo dẫn số liệu cho biết, quý đầu năm 2023, đất nền Hà Nội tiếp tục có xu hướng hạ nhiệt cả về giá bán và lượng quan tâm so với cuối năm 2022. Chẳng hạn, mức độ quan tâm tới loại hình này trong những tháng đầu năm ở Gia Lâm đã giảm 24%, Thanh Trì giảm 18%, Đông Anh 15%, Hoài Đức 9%, Long Biên 5%,… Giá rao bán tại các khu vực ngoại thành hầu hết đều giảm.
“Diễn biến thị trường hiện đang tạo áp lực lớn cho các nhà đầu cơ đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính. Kể cả khi thị trường tốt lên thì đất nền sẽ là phân khúc phục hồi chậm hơn những phân khúc còn lại” - Ông Hảo nói.
Trong quý I, mức độ quan tâm đến đất nền tại các tỉnh phía Bắc ghi nhận giảm so với quý trước, nhưng tại Hà Nội thì sụt giảm nhẹ hơn. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán tại một số tỉnh vẫn tăng như Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh 15%, Hải Phòng 4%. Trong khi Bắc Giang giảm 19%, Bắc Ninh giảm 13%.
Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường đất nền tại TP. HCM và khu vực miền Nam vẫn chưa phục hồi. Cụ thể, so với quý IV/2022, mức độ quan tâm tới đất nền TP. HCM tiếp tục có xu hướng giảm mạnh. Trong đó, quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP Thủ Đức giảm 26%, huyện Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh 34%, Hóc Môn 25%, Củ Chi 15%.
Tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán tại những khu vực này đi ngang và chỉ điều chỉnh khá nhẹ. Cá biệt một số nhà đầu tư gặp áp lực dòng tiền mới bán với giá giảm mạnh, nhưng không đại diện cho toàn bộ thị trường.
Hầu hết các thị trường ven đều ghi nhận mức độ sụt giảm diễn ra, song giá rao bán lại phân hóa. Giá rao bán đất nền tăng khoảng 2 - 5% tại Đồng Nai và Bình Dương so với cuối năm 2022, nhưng giảm khoảng 6% tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An.
Bên cạnh đó, giá rao bán đất nền một số tỉnh ven biển miền Trung có xu hướng giảm. Đất nền tại các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa cũng giảm từ 2 - 11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi có sự tăng giá rao bán đất nền tới 25% so với quý trước.
Theo ông Tuấn, mức độ quan tâm tới đất nền ven biển không biến động nhiều dù đã có Nghị định 10, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình đối với căn hộ khách sạn, officetel, condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện.
Riêng với đất nền dự án tại TP. HCM và vùng phụ cận, thống kê của DKRA cho thấy, quý I/2023 ghi nhận 8 dự án mở bán, tổng nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm tới 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94%.
Thị trường đất nền vùng phụ cận vẫn giữ vững vị thế chủ lực khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại Long An và Bình Dương. TP. HCM xuất hiện nguồn cung mới hiếm hoi sau thời gian dài vắng bóng dự án, góp thêm 14% vào tổng cung của thị trường. Mặt bằng giá bán mới trong quý tăng trung bình 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu tại các dự án hoàn thiện pháp lý và có tiến độ hạ tầng tốt.
Theo dự báo của chuyên gia DKRA, nguồn cung đất nền trong quý II tại các khu vực trên sẽ tăng nhẹ so với quý I, dao động từ 450 - 600 nền, chủ yếu tập trung tại những vùng phụ cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn có xu hướng đi ngang để kích cầu thị trường.
Không còn sốt đất diện rộng trong năm 2023
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Sở dĩ đất nền tại một số địa phương tiếp tục xu hướng tăng giá rao bán là vì kỳ vọng của người mua quá cao. Nếu đất tại các khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá bán sẽ ổn định và còn dư địa tăng. Còn với các loại đất để đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đất thì sẽ giảm giá. Các tỉnh có lượng FDI lớn hầu như đều có mặt bằng giá đất ổn định, ít khi giảm sâu”.
Cũng theo vị này, trong năm nay sẽ không xảy ra cơn sốt đất diện rộng nào. Bởi thị trường địa ốc vẫn trầm lắng, thanh khoản thấp, nhất là với loại hình đất nền.
Tuy nhiên, về dài hạn thì đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu lựa chọn được sản phẩm có giá trị sử dụng và có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền, như xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hay xây second home.
Hiện tại, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội là khoảng 49%, TP. HCM khoảng 70%. Cả nước đang có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vẫn dư địa phát triển vẫn còn và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.