Quý I, phân khúc chung cư “nóng sốt” nhưng đất nền lại “nguội lạnh”

Chung cư, đất nền diễn biến ngược chiều 

Theo Zingnews, chiều ngày 24/4, Bộ Xây dựng đã tổ chức họp báo thường kỳ quý I/2023. Cơ quan này đưa ra đánh giá thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với những chỉ đạo, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành. 

"Thị trường đã có những dấu hiệu tích cực, niềm tin của nhà đầu tư được phục hồi, một số dự án được tiếp tục triển khai sau một thời gian phải tạm dừng, lượng tìm kiếm và giao dịch bất động sản đã dần tăng lên, đặc biệt vào cuối quý I", Bộ Xây dựng đánh giá.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn và thách thức. Tổng lượng tồn kho bất động sản trong quý I/2023 vào khoảng 18.808 căn, nền (bao gồm chung cư, riêng lẻ, đất nền). Trong đó: chung cư (2.572 căn); nhà ở riêng lẻ (9.123 căn); đất nền (7.113 nền). Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở loại bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Ông Đậu Minh Thanh, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù thị trường bất động sản còn nhiều biến động nhưng phân khúc căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn. Trong quý đầu tiên của năm 2023, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới không có nhiều, nhưng chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn. Tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung đến từ các dự án Thăng Long Victory giá khoảng 23-27 triệu đồng/m2, An Lạc Green Symphony giá khoảng 39 triệu đồng/m2; tại TP Hồ Chí Minh là dự án The Berkley Thảo Điền giá khoảng 120 triệu đồng/m2; tại Bình Định, dự án 9X Quy Nhơn giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2…

Trong bối cảnh thị trường chững lại thì các căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt vẫn thu hút mạnh sự quan tâm của người dân. Một số dự án ghi nhận mức độ biến động tăng giá. 

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ rõ: “Nổi bật tại Hà Nội có Vinhomes Metropolis (Ba Đình) tăng khoảng 3,5%, lên mức 99,1 triệu đồng/m2, Lạc Hồng Westlake (Tây Hồ) tăng khoảng 3,6%, lên mức 36,1 triệu đồng/m2, Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) tăng khoảng 4,1%, hiện đạt 43,9 triệu đồng/m2; Tại TP.HCM, dự án Cosmo City (Quận 7) tăng khoảng 3,8%, lên mức 47,3 triệu đồng/m2, Hưng Vượng 2 (Quận 7) tăng khoảng 4,0%, lên mức 34,8 triệu đồng/m2...”.

Ngược lại, phân khúc nhà ở riêng lẻ, biệt thự, đất nền dự án tại nhiều địa phương vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá. Giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý I có xu hướng giảm so với quý trước. Giảm khoảng 3,5-7% (giảm nhiều ở Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa); giá giao dịch thứ cấp đất nền tại các dự án hiện hữu giảm khoảng 4,5-8% (giảm nhiều ở các địa phương Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh).

Cụ thể, tại Hà Nội, khu đô thị Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 159,5 triệu đồng/m2), Khai Sơn City (quận Long Biên) giảm khoảng 8,1% (xuống mức 167,2 triệu đồng/m2), An Khang Villa (quận Hà Đông) giảm khoảng 8,9% (xuống mức 122,9 triệu đồng/m2), Lan Viên Villa (quận Gia Lâm) giảm khoảng 7,3% (xuống mức 80,4 triệu đồng/m2), Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức) giảm khoảng 6,9% (xuống mức 90,1 triệu đồng/m2), Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 106,6 triệu đồng/m2), The Phoenix Garden (huyện Đan Phượng) giảm khoảng 7,3% (xuống mức 47,8 triệu đồng/m2), Khu nhà ở Minh Đức (huyện Mê Linh) giảm khoảng 10,1% (xuống mức 25,1 triệu đồng/m2).

Tại TP Hồ Chí Minh, các sản phẩm thuộc dự án Hưng Thái (Quận 7) giảm khoảng 8,6% (xuống mức 196,4 triệu đồng/m2), Jamona City (Quận 7) giảm khoảng 7,1% (xuống mức 134,9 triệu đồng/m2), Gia Hòa (Quận 9) giảm khoảng 9,1% (xuống mức 105,9 triệu đồng/m2), The Manhattan (Quận 9) giảm khoảng 7,6% (xuống mức 76,8 triệu đồng/m2), Dragon Village (Quận 9) giảm khoảng 7,5% (xuống mức 57,2 triệu đồng/m2).

Đất nền thuộc dự án Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2) giảm khoảng 7,2% (xuống mức 124,6 triệu đồng/m2), Khu dân cư Phú Nhuận - Phước Long B (Quận 9) giảm khoảng 7,8% (xuống mức 69,7 triệu đồng/m2), Khu dân cư Kiến Á (Quận 9) giảm khoảng 7,2% (xuống mức 69 triệu đồng/m2), Gia Long Riverside Nhà Bè (Huyện Nhà Bè) giảm khoảng 6,8% (xuống mức 57,1 triệu đồng/m2), Bình Mỹ Garden (Huyện Củ Chi) giảm khoảng 8,1% (xuống mức 22,6 triệu đồng/m2).

Cơ quan quản lý đánh giá mặc dù giá biệt thự, đất nền tại nhiều địa phương giảm mạnh nhưng thị trường ghi nhận rất ít giao dịch do mặt bằng giá trước đó đã bị đẩy lên cao quá mức, trong khi có niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác cũng thấp. 

Đối với phân khúc căn hộ condotel, sau khi Nghị định 10/2023 được ban hành, tại nhiều khu vực condotel vẫn đang rao bán cắt lỗ nhưng không tìm được người mua. Trong quý I, giá giao dịch sơ cấp có xu hướng giảm so với quý trước đó, trên thị trường thứ cấp xuất hiện tâm lý chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu của nhà đầu tư. 

Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý  

Tại họp báo, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản thông tin về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng trầm lắng, nhiều dự án vẫn trong tình trạng gặp khó khăn về thanh khoản ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ ưu đãi, ân hạn nợ gốc nhưng không thu hút được khách hàng. Giá giao dịch sơ cấp có xu hướng giảm so với quý  IV/2022. Đồng thời, trên thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu nhưng vẫn khó tìm người mua.

Qua kết quả thực hiện rà soát của Tổ công tác của Chính phủ và tổng hợp báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về Bộ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thêm, hiện có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc phải dừng triển khai thực hiện dự án vì nhiều nguyên nhân. Một trong những nguyên nhân lớn nhất là liên quan đến pháp lý đất đai như vướng mắc về phương pháp định giá đất, về đền bù và giải phóng mặt bằng, về giao đất, cho thuê đất dự án đối ứng BT… Một số dự án thì vướng mắc về quy hoạch và/hoặc vướng mắc do quy định trong pháp luật về đầu tư, pháp luật Nhà ở…

Về phía các doanh nghiệp địa ốc, Bộ Xây dựng đánh giá trong quý I các doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm 63% so với cùng kỳ năm 2022. Bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Doanh nghiệp địa ốc phải tìm cách để tồn tại như dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Bộ Xây dựng cho rằng, một số nguyên nhân dẫn đến khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc là do không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao…

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, đưa các dự án sớm đi vào vận hành, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành, địa phương triển khai thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ giao tại Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tập trung triển khai các giải pháp như Hoàn thiện thể chế; Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; Nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp; Nguồn vốn tín dụng; Tổ chức thực hiện của các địa phương; Thông tin, truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.