Đầu năm 2023, Hà Nội có 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới 

Nguồn cung ảnh hưởng do tâm lý thận trọng

Theo Vneconomy, CBRE cho biết trong quý I/2023, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, đơn vị đánh giá với số lượng này thị trường đã có sự sụt giảm 43% theo quý và giảm 44% theo năm. Đây là lượng chung cư mới mở bán thấp nhất theo quý, kể từ quý I/2023. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng thắt chặt và sự gián đoạn của thị trường do trùng với thời điểm Tết dương lịch và Tết âm lịch đã ảnh hưởng tới tâm lý thận trọng của chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này đã khiến nguồn cung mở bán mới ở ngưỡng hạn chế. Theo báo cáo, tất cả nguồn cung chung cư mới trong quý I đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước đó. Trong đó, sản phẩm chung cư trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, còn lại là sản phẩm cao cấp và không ghi nhận sản phẩm ở phân khúc giá rẻ. 

Doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Trong đó, số căn hộ bán được ghi nhận trong quý I/2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước. CBRE nhận thấy đã có sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong, Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn này. 

Về giá bán chung cư mới, CBRE cho biết, trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm; 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tập trung ở phân khúc cao cấp, trung cấp. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng theo năm của quý trước đó (từ 5% lên 15% theo năm). Mức giá này không có sự chênh lệch nhiều so quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. 

Một số khu đô thị xa trung tâm, mức giá bán tại các phân khu giảm từ 3 - 8% theo quý, khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu, khi hết hạn chương trình ưu đãi lãi suất. 

Liên quan đến vấn đề nhà ở tại Hà Nội, công bố mới nhất của Savill cho thấy tỷ lệ đô thị hóa tại đây dự kiến đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện tại. Những con số này có nghĩa nguồn cầu nhà ở từ nay đến năm 2025 là khoảng 426.700 căn. Trong khi đó, theo Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đặt mục tiêu tổng diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 từ nay đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5 m2/người. Các số liệu thể hiện sự thiếu hụt về nguồn cung ước khoảng 95.800 căn. 

Chung cư mở bán mới tiếp tục thấp 

Bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam dự báo, trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều thách thức cả đối với nhà đầu tư và người mua thì nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong năm 2023 dự kiến đạt 14.000 - 15.000 căn. Mức bán mới này chỉ gần bằng với năm 2022 và thấp hơn 15 - 20% so với năm 2021. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp và trung cấp; giá bán sơ cấp duy trì ở mức 1.900 - 2.100 USD/m2. 

Theo lãnh đạo của CBRE Việt Nam, doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số cản mở bán mới. Tín hiệu đáng mừng cho thị trường là mặt bằng lãi suất hứa hẹn sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới. Tuy nhiên cần một khoảng thời gian nhất định để những thay đổi về lãi suất tác động tích cực lên thị trường bất động sản. 

Về phía Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của đơn vị này lưu ý, nguồn cung nhà ở mới tại thị trường Hà Nội chưa thể tăng trưởng mạnh cho cả phân khúc thấp tầng và cao tầng. Nguồn cung các sản phẩm thấp tầng có mức cải thiện kém hơn so với căn hộ. Nguồn cung các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền (hạng C) chưa có cải thiện nhiều về tỷ trọng so với căn hộ hạng B. Tình trạng mất cân đối giữa các loại sản phẩm căn hộ hầu như không có biến chuyển, căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính. 

Nhu cầu mua nhà thực để ở trở thành xu hướng chính và phân khúc căn hộ được nhiều người quan tâm nhất. Có thể thấy, những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt, chất lượng sản phẩm, pháp lý bảo đảm luôn có lượng lớn người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn. 

Theo bà Hằng, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng mang tới chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023 và những năm tiếp theo. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với quy định mới, chắc chắn giúp thanh lọc dự án, chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch, niềm tin cho thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong thời gian tới thị trường căn hộ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ có những tín hiệu tích cực. Do hàng loạt các chính sách gỡ khó cho thị trường đã được ban hành như Nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội; động thái giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước.