Giá chung cư Hà Nội và TP. HCM đều tăng mạnh nhưng chưa nên mua lúc này

Theo nhịp sống doanh nghiệp, báo cáo Kết quả thực hiện nhiệm vụ quý I/2022 của Bộ Xây dựng cho biết về những nhiệm vụ trọng tâm trong quý II và các tháng cuối năm 2022. Theo đó, trong tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, dữ liệu, xác định mức độ biến động giá giao dịch một số loại bất động sản trong tháng và cả quý I tại 8 địa phương bao gồm: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Theo báo cáo, tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có giá bất động sản tăng nhẹ so với tháng 2/2022. Riêng với căn hộ chung cư cho thuê tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng giá khá tốt so với các tháng trước. Tại Hà Nội, các căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở đã tăng lần lượt là 1,53%; 2,24%; 2,85%. Còn tại TP. Hồ Chí Minh cũng tăng 2,48% giá căn hộ chung cư, 2% giá nhà ở riêng lẻ, 3,6% giá đất nền cho xây dựng nhà ở. 

Trong tháng 2 và tháng 3, giá loại hình căn hộ tại hai thành phố lớn này bắt đầu có sự phân hóa sau 12 quý “phá đỉnh” liên tiếp. Theo báo cáo thị trường bất động sản trong tháng 2/2022, mức độ quan tâm các sản phẩm tại Hà Nội tăng 22% so với tháng đầu năm. Trong đó, mức độ quan tâm phân khúc căn hộ chung cư tăng cao nhất với 23%, tiếp theo là nhà riêng tăng 13%, giá đất tăng 8%. 

Đặc biệt, trong tháng 2 ghi nhận các căn hộ chung cư giá rẻ thu hút nhiều sự quan tâm nhất, tăng 36% so với tháng trước đó. Tuy nhiên, lượng tin đăng bán bất động sản khu vực Hà Nội giảm 3% so với tháng 1/2022. Lượng tin đăng bán đất tăng 2% còn các loại hình khác đều giảm 8%. Xét theo phân khúc thì phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 17%, còn phân khúc bình dân lại không thay đổi so với tháng trước đó. Giá bán chung cư tại Hà Nội trong tháng 2 đã tăng 4,4%. 

Tuy nhiên, trái với Hà Nội thì thị trường TP. Hồ Chí Minh đang có giá chung cư đi ngang, không dao động nhiều so với tháng trước đó. Mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh ở mức 29%. Đặc biệt là, hầu hết các phân khúc đều ghi nhận tăng mức độ quan tâm như căn hộ chung cư, đất nền, nhà riêng. 

Trước đó, tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE đã nhận định về xu hướng tăng giá chung cư trong thời gian tới. Bà Dung cho biết, tuy đã trải qua hơn 2 năm dịch bệnh hoành hành, khiến nền kinh tế bị thụt lùi nhưng giá nhiều phân khúc bất động sản vẫn tăng trưởng. 

Bà Dung dẫn chứng, tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới được ra mắt trong quý mở bán đầu tiên giai đoạn 2019 và 2020 chỉ đạt lần lượt mức 41% và 42%. Tuy nhiên sang quý II/2021, tỷ lệ này tăng lên 52%. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ bán bình quan của các dự án mới ra mắt trong quý mở bán đầu tiên giai đoạn năm 2019 và 2020 đạt lần lượt là 89% và 73%, sang đến quý III/2021 đạt tỷ lệ 82%.

“Giá bán dự kiến vẫn tiếp tục tăng vì chi phí đất cũng tăng và chi phí xây dựng leo thang. Nhiều sản phẩm mới đều thuộc phân khúc cao cấp, mức cầu đa dạng, nguồn cung lại hạn chế” - bà Dung cho biết. 

Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, xu hướng tăng giá bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới trên thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, laoij hình căn hộ có thể tăng từ 3 - 7% tùy theo phân khúc trong năm 2022. Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang dự tính có thể tăng lên khoảng 5 - 7%. Còn phân khúc trung cấp và bình dân sẽ đạt mức tăng giá khoảng 3 - 5%. “Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ ghi nhận xu hướng tăng giá đối với loại hình căn hộ chung cư. Hơn nữa, tình trạng chênh lệch giữa cung và cầu vẫn sẽ tiếp diễn trong hai năm tới” - bà Dung dự đoán.  

Xét về tổng quan chung của thị trường, hiện tại dường như không nhận thấy tín hiệu chững lại của giá bất động sản mà chỉ chuyển động theo chiều hướng tăng lên, đặc biệt sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, giá bán tăng cao nhưng nhà đầu tư lại chật vật để thoát hàng, thị trường xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”. Có nghĩa là, giá chào bán ngày càng tăng nhưng tìm người mua ngày càng khó.

Thực tế là sau thời gian giá đất tăng “nóng” từ 30 - 50%, có khi tăng gấp 2 - 3 lần tại một số vùng ven thành phố hoặc các tỉnh đang “sốt nóng” trong thời gian qua. Nhìn về giá bán có lẽ người sở hữu đất đang lãi đậm nhưng trước tình hình giao dịch hiện nay đang chững lại, cho thấy họ chưa bán được sản phẩm. 

Theo ý kiến từ chuyên gia bất động sản, nhiều nhà đầu tư đang “mắc kẹt” với đất vì đã mua vào trong đợt “sốt nóng”. Trong khi đó, hạ tầng, dịch vụ khu vực chưa theo kịp giá bán bất động sản. Vì vậy, tuy giá chào bán khá cao nhưng không dễ dàng để bán được, điều này làm khó các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm nay. Khảo sát cho thấy, một số dự án liền kề, shophouse đã mở bán với mức giá tăng gần gấp đôi so với đợt năm ngoái nhưng không dễ dàng tìm người mua. 

Ông Châu nhận định: “Giá đất hiện quá cao đã thoát ly khỏi giá trị thực nên không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và cũng không phù hợp thực tiễn của thị trường bất động sản. Việc này có thể như một “con dao hai lưỡi vừa gây thiệt hại cho người tiêu dùng lại vừa gây bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Bởi, nếu đưa ra giá bán sản phẩm quá cao mà thị trường không chấp nhận thì có thể khiến lượng hàng tồn kho tăng rất lớn”.