Giá chung cư bỏ xa thu nhập người dân, Hà Nội lọt top các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới

Giá chung cư Hà Nội tăng 20 quý liên tiếp

Thống kê của Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2023 tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 52% theo quý, nhưng ngược lại giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Trong đó, các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới. Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Số lượng bán được đạt 3.045 căn, lần lượt tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 46%. Giá sơ cấp đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất cũng như chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Đồng thời, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Các căn hộ giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% theo năm. Trong khi các căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 (năm 2019 chỉ chiếm 3%). Còn căn hộ giá 2-4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Kể từ khi ra mắt vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã cung cấp 46% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được, phản ánh nhu cầu tiếp tục gia tăng ở khu vực ngoại thành. Những dự án này sở hữu tiện ích nội khu tốt để bù đắp cho yếu tố vị trí.

Dự kiến, các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha) sẽ đóng góp 35% nguồn cung tương lai.

Dự báo của Savills cho biết, trong năm nay, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn cho thị trường. Trong đó, hạng B chiếm 79% thị phần. Các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội. Trong đó, Hưng Yên và Bắc Ninh cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, nhất là với sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Dự báo khi tuyến metro và các đường vành đai được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương cũng như thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực trung tâm. Thị trường gần như không ghi nhận dự án phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, trong quý IV/2023, tại Hà Nội, theo tổng hợp báo cáo một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; Quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; Quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; Quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Hà Nội lọt vào nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới

Đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit - nền tảng thuộc Enova International (công ty công nghệ có giá trị vốn hóa hơn 1,5 tỷ USD tại Mỹ) công bố, Việt Nam nằm trong số 10 thủ đô của các nước trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân.

Được biết, tổ chức này phân tích dựa trên hơn 800.000 tin đăng bán nhà tại 73 thành phố là thủ đô của các nước trên thế giới trong 1 năm kể từ tháng 10/2021 đến tháng 10/2022, đối chiếu với các báo cáo về thị trường nhà đất tại từng quốc gia.

Đến đầu năm 2024, cũng theo nghiên cứu mới nhất mà NetCredit vừa đưa ra, Hà Nội tiếp tục có mặt trong nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Trong năm qua, giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77%, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng gần 51 triệu đồng/m2, tăng 14% mỗi năm. Theo đó, việc tăng giá nhà đang cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân Thủ đô.

Theo báo cáo về thị trường nhà ở và bất động sản quý 4/2023 của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, dù thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều phân khúc sụt giảm, thậm chí là đóng băng, nhưng phân khúc căn hộ chung cư vẫn liên tục tăng giá. Hiện tại, mức giá bình quân căn hộ chung cư Hà Nội là khoảng 53 triệu đồng/m2, nhiều dự án chung cư ghi nhận tăng giá khoảng từ 3,5 - 4%.

Dự báo, phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ tiếp tục nóng lên trong năm 2024, bỏ xa thu nhập của người dân vì lượng cầu lớn trong khi nguồn cung khan hiếm, mức tăng có thể từ 3-8%. Bên cạnh đó, công tác chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản kéo dài cũng khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức. Nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, giá đất neo cao, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù cũng tăng khiến nguồn cung càng eo hẹp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư thuộc các phân khúc từ bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí còn tăng. Đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao do nguồn cung hạn hẹp. Vị chuyên gia dự báo, giá bán chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.

Bộ Xây dựng cho rằng, để giải quyết thực trạng giá chung cư bỏ xa thu nhập của người dân cũng như ngăn chặn đà tăng giá mạnh là rất khó. Bởi với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị, phục vụ các hộ gia đình thành thị mới. Bên cạnh đó, một số bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp cũng đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.

Trước tình hình chung cư ngày càng trở nên đắt đỏ, nhiều người dân phải tìm cách xoay sở để đi vay mua nhà hoặc chuyển hướng sang đi thuê. Mặc dù lãi suất vay mua nhà liên tục giảm thời gian qua, nhưng nhiều người vẫn chưa dám xuống tiền mua nhà, kỳ vọng một mức lãi suất hợp lý hơn.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập là dưới 7%/năm. Còn lãi suất cho vay với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội kiến nghị dưới 6%/năm và với người mua nhà ở xã hội là dưới 4,5%/năm. Với mức lãi suất này, sức mua sẽ được cải thiện hơn.

Để tháo gỡ khó khăn cho người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị Nhà nước xem xét mở rộng hơn một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn cũng như có ưu tiên cho người mua nhà đầu tiên. Bởi người mua nhà thời điểm hiện tại không cần mức lãi suất quá thấp mà quan trọng nhất là mức lãi suất đó phải hợp lý và ổn định.