Giá căn hộ hạng C ở TP.HCM tăng chóng mặt, chạm ngưỡng 60 triệu VND/m2

Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng ở TP.HCM đã khiến cho giá căn hộ hạng C tại đây tăng nhanh chóng trong thời gian qua. Thị trường các khu vực lân cận thành phố vì thế sẽ nổi lên nhờ nguồn cung dồi dào, giá bán hợp túi tiền và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ.

Căn hộ hạng C tại TP.HCM tiến sát ngưỡng 60 triệu VND/m2

Theo báo cáo của Savills Việt Nam về tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý 4/2021, nguồn cung thị trường nhà ở tại thành phố tiếp tục lao dốc mạnh giữa bối cảnh dịch bệnh phức tạp, nền kinh tế chưa thể hồi phục.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, mặc dù các hoạt động mở bán đã được nhiều chủ đầu tư nối lại trong quý 4/2021 với mức tăng đạt gần 160% theo quý, với tổng số căn hộ ra mắt thị trường đạt 7.820 căn nhưng con số này vẫn giảm 31% theo năm.

Đánh giá cả năm 2021, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đạt 11.700 căn. Chỉ số này thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây và giảm tới gần 54% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, với việc nhu cầu từ người mua nhà vẫn rất cao, tỷ lệ hấp thụ thị trường của dòng sản phẩm căn hộ vẫn đạt con số ấn tượng 81%. Trong đó giao dịch phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu thị trường, chiếm 69% tổng số giao dịch.

Nguồn cung về phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã giảm kỷ lục tới 65% theo năm khi thị trường chỉ chào đón 1.200 sản phẩm mới. Đây là mức nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Phân khúc nhà phố thương mại chỉ ra mắt mới 200 căn trong 3 tháng cuối năm 2021. Số lượng căn hộ giảm đến 85% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong quý 1 năm 2022, không có dự án nhà phố/biệt thự mới nào được mở bán. Nguồn cung mới đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của 3 dự án đã hiện hữu nằm ở các quận ngoài khu vực trung tâm như quận 9 cũ, quận 12 và quận Gò Vấp... Nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ gần 400 căn, giảm 23% theo quý và giảm 58% theo năm.

Nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bán của các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM lên cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Đối với phân khúc căn hộ, các dự án nhà chung cư hạng C ở TP.HCM hiện có giá bán tới 56,5 triệu VND/m2, tăng 27% theo năm.

Một số dự án chung cư đã tăng giá bán lên 11% theo quý do ảnh hưởng từ những đợt giá bán giai đoạn mới tăng cao. Trong khi các sản phẩm bất động sản liền thổ có giá trên 18 tỷ đồng/căn ngày một phổ biến ở TP.HCM trong 3 năm trở lại đây khi cả nguồn cung và giá bán đều tăng nhanh. Trong 3 tháng cuối năm 2021, các sản phẩm nhà liền thổ có giá trên 18 tỷ đồng chiếm 90% giao dịch bán.

Khi cơn khát nguồn cung hiện vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt ở TP.HCM, thì thị trường Bình Dương trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ bình dân, trung cấp lý tưởng dành cho khách hàng nhờ mức giá bán còn thấp và tốc độ đô thị hóa cao.

Nguồn cung nhà ở khu vực sát TP.HCM dồi dào

Báo cáo số liệu của Savills Việt Nam chỉ ra rằng trong năm 2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại tỉnh Bình Dương đang cao hơn so với TP.HCM 5%. Lượng giao dịch tại địa phương này cũng nhiều hơn TP.HCM 42%. Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương dự kiến tính tới năm 2024 sẽ đạt khoảng 48.000 căn. Trong đó nguồn cung ở thành phố Thuận An và Dĩ An sẽ chiếm đến 83% thị phần.

Hiện tại, giá bán căn hộ ở Thuận An trung bình là 40,8 triệu VND/m2 thông thủy và giá nhà tại thành phố Dĩ An là 37 triệu VND/m2 thông thủy. Mức giá trên thấp hơn so với giá bán trung bình các căn hộ hạng C ở TP Thủ Đức (TP.HCM) với mức giá là 41,8 triệu VND/m2 thông thủy. Tại tỉnh Đồng Nai, giá bán căn hộ hiện cũng chỉ bằng một nửa so với mức giá rao bán căn hộ hạng C ở TP.HCM. Giá căn hộ hạng C ở thành phố quá cao trong khi chất lượng có thể không bằng các dự án mới ở các vùng ven là nguyên nhân đến sự dịch chuyển của đông đảo khách hàng. 

Đối với phân khúc nhà liền thổ, khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản này hiện rất quan tâm đến các khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Các địa phương này nằm trong tầm ngắm đầu tư của nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Nam Long, Novaland, CapitaLand…

Riêng hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương được nhiều chuyên gia bất động sản dự báo là sẽ sớm vượt qua thị trường truyền thống TP. HCM cả về nguồn cung lẫn số lượng giao dịch nhờ những lợi thế như quỹ đất dồi dào, cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng và giá bán hợp lý. 

Nguồn cung ở TP.HCM ngày một eo hẹp đã trở thành động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các tỉnh thành lân cận. Đặc biệt thị trường bất động sản Đồng Nai đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong thời gian gần đây. Nguồn cung ở các thị trường tỉnh lân cận khá dồi dào đã khiến cho người mua có thêm nhiều sự lựa chọn hơn. Trong năm 2022, thị trường bất động sản các tỉnh lân cận chắc chắn sẽ còn nhiều chuyển biến mạnh mẽ. 

Theo số liệu của Savills trong năm 2021, nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp tại tỉnh Đồng Nai hiện cao hơn TP.HCM khoảng 130%, riêng lượng giao dịch đã cao hơn tới 160%. Bình Dương cũng là địa phương có sự tăng trưởng ấn tượng khi nguồn cung sơ cấp cao TP.HCM hơn 23% và số lượng giao dịch cao hơn 2%.

Do Quy hoạch Nhà ở của TP.HCM đến năm 2030 ưu tiên tập trung phát triển nhà ở chung cư cao tầng nên nhiều khả năng nguồn cung bất động sản liền thổ tại thành phố sẽ tiếp tục bị thiếu hụt. Các sản phẩm nhà ở chung cư cao tầng cũng đang chiếm đến hơn 90% nguồn cung mới trên thị trường giai đoạn 2015-2020. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp tục kéo dài trong tương lai khi phân khúc căn hộ dự kiến chiếm sẽ chiếm 90% nguồn cung nhà ở trên thị trường, trong khi phân khúc biệt thự/nhà phố chiếm không quá 10%.

Trong bối cảnh thị trường như vậy, nguồn cung ở các thị trường khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai sẽ tiếp tục đáp ứng phần lớn nhu cầu của khách hàng về bất động sản liền thổ. Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ cung cấp ra thị trường hơn 17.700 sản phẩm nhà liền thổ, cao hơn so với TP.HCM 105%. Tỉnh Bình Dương dự kiến đến năm 2024 sẽ cung cấp ra thị trường khoảng  7.400 sản phẩm mới. Hai địa phương này chắc chắn vẫn sẽ tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư trong một thời gian dài.

Dư địa tăng trưởng ở các địa phương lân cận là rất lớn

Quỹ đất ở TP. HCM ngày càng trở nên hạn hẹp, do đó các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện tại đều mở rộng địa bàn ra các tỉnh lân cận. Bình Dượng là điểm đến tiếp theo của thị trường căn hộ. Trong khi đối với phân khúc nhà đất và nhà liền thổ thì Đồng Nai sẽ là thị trường rất phát triển trong thời gian tới. 

Các chuyên gia bất động sản đánh giá sự tăng trưởng mạnh mẽ của các thị trường tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh đến từ sự cải thiện về cơ sở hạ tầng giao thông. Đơn cử, dự án tuyến Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, tuyến xe buýt nhanh nối liền Thành Phố Mới Bình Dương với TP Thủ Đức và hay như tuyến Metro 3B giúp kết nối người dân dễ dàng đi lại giữa trung tâm thành phố và các vùng ven. Điều sẽ góp phần thu hút khách hàng đến với thị trường bất động sản Bình Dương.

Tốc độ đô thị hóa tại tỉnh Bình Dương diễn ra nhanh với tỷ lệ rất nhanh khi năm 2020 đạt 84% trong khi con số này ở TP.HCM là 79%. Tốc độ gia tăng dân số hàng năm tại tỉnh Bình Dương trong năm 2020 đạt con số là 5,06% cao hơn so với tốc độ 2,1% tại TP.HCM.

Lực lượng lao động làm việc đông đảo ở hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương cũng tạo ra động lực mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường nhà ở khu vực này. Tính đến thời điểm năm 2021, các khu công nghiệp ở Đồng Nai có khoảng 615.000 người lao động đang làm việc và có khoảng 500.000 lao động làm việc tại các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương. 

Tính đến cuối 2021, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp tại hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai lần lượt là 7.016 ha và 6.169 ha. Số lượng người lao động đổ về 2 tỉnh thành này không ngừng tăng cao trong thời gian qua sẽ là nguồn cầu bền vững của thị trường nhà ở tại đây. Giữa bối cảnh thị trường bất động sản trung tâm thành phố Hồ Chí Minh bão hòa, giá bán quá cao vượt thu nhập thực tế của đông đảo khách hàng thì thị trường tỉnh lân cận được xem là lựa chọn lý tưởng hơn rất nhiều.