Dự báo đấu giá đất cuối năm, chỉ còn lại nhà đầu tư “khỏe mạnh”

Nhiều địa phương vẫn tổ chức đấu giá đất

Theo dự báo của các chuyên gia, nguồn cung đất đấu giá thời gian tới sẽ tăng đáng kể do nhiều địa phương đã và đang tổ chức hoạt động đấu giá đất. Tuy nhiên, giá trúng đấu giá được dự báo không cao hơn nhiều so với giá khởi điểm.

Dự kiến trong tháng 11/2022 và đầu năm 2023, Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá đất ở nhiều huyện như Sóc Sơn, Thạch Thất, Phúc Thọ, Thường Tín, Đông Anh, …

Cụ thể, huyện Sóc Sơn sẽ đấu giá 10 thửa đất với diện tích từ 119,8 – 188,9 m2, mức giá khởi điểm từ 45,3 triệu đồng/m2. Huyện Thạch Thất sẽ đấu giá 32 thửa đất thuộc xã Canh Nậu. Diện tích các thửa đất từ 98 m2 – 173 m2 và có giá khởi điểm từ 51,7 triệu đồng/m2. Huyện Thường Tín sẽ đấu 54 thửa đất thuộc xã Hà Hồi và Liêng Phương. Diện tích các thửa đất từ 76,93 m2 - 151,86 m2 và giá khởi điểm từ 27 triệu đồng/m2. Huyện Đông Anh sẽ đưa ra đấu giá 25 thửa đất thuộc Liên Hà. Diện tích các thửa từ 90 – 132,84 m2 và giá khởi điểm từ 30,3 – 33,3 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý là huyện Phúc Thọ sẽ đưa ra đấu giá 7 thửa đất thuộc khu Gạc Chợ, xã Tam Hiệp với tổng diện tích là 839,5 m2. Đặc biệt, giá khởi điểm của 7 lô đất này lên tới 79,8 triệu/m2.

Theo ông Trần Văn Luân, một tiểu thương kinh doanh mặt hàng quần áo ở xã Tam Hiệp cho biết, mặc dù là xã ngoại thành nhưng đất ở Tam Hiệp luôn cao hơn các khu vực khác, đỉnh điểm có những mảnh đất có giá tới 250 triệu đồng/m2. Đợt đấu giá thời điểm giữa năm, người tham gia đấu giá phải đặt cọc trước tới 2,5 tỷ đồng nhằm tránh trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Điều này giải thích vì sao, giá khởi điểm của 7 lô đất này lại lên tới 79,8 triệu.m2 khi diện tích được phép xây dựng chỉ là 78% và tối đa 5 tầng.

Tuy nhiên, ông Luân chia sẻ thêm, do giá đất ở xã Tam Hiệp cao nên hầu nhu chỉ có người trong xã mua, ít khi có người ngoài tham gia vào. Thời điểm này, số người tham gia mua bán hay đấu giá đất rất hạn chế. Chỉ những người còn nhiều tiền mới tham gia đấu giá nên giá trúng khó mà cao được.

Ngoài ra, huyện Phúc Thọ sẽ tổ chức đấu giá thêm 5 thửa đất thuộc xã Võng Xuyên. Diện tích các thửa đất từ 211,36 – 323 m2 với mức giá khởi điểm từ 36 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hà Nội, nhiều tỉnh thành khác trên cả nước cũng đang tổ chức đấu giá đất vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Điển hình như:

TP Yên Bái, tỉnh Yên Bái dự kiến đấu giá 10 thửa đất thuộc lại đất ở nông thôn thuộc xã Âu Lâu với giá khởi điểm từ 861 - 910 triệu đồng/thửa. Mỗi thửa đất có diện tích từ 100 – 105 m2.

Thanh Hóa có kế hoạch tổ chức đấu giá 16 thửa đất thuộc xã Phú Xuân, huyện Thọ Xuân. Diện tích các thửa đất từ 123 – 125 m2 với mức giá khởi điểm từ 540 – 637,63 triệu đồng/lô.

Sơn La sẽ tổ chức đấu giá 81 thửa đất ở đô thị thuộc Khu đô thị 02-9 (60 thửa) và Khu đô thị Đống Đa (21 thửa) của thị trấn Phù Yên, huyện Phù Yên. Diện tích các thửa đất này từ 134,1 – 210,7 m2 ở Khu đô thị 02-9 và từ 86,6 - 337,1 m2/thửa ở Khu đô thị Đống Đa.

Quảng Ninh dự kiến tổ chức đấu giá 17 thửa đất thuộc Khu đô thị mới thuộc phường Kim Sơn, TX. Đông Triều. Diện tích các lô đất từ 100 – 144,2 m2 với giá khởi điểm từ 2,54 – 4,14 tỷ đồng/thửa. Đặc biệt, đơn vị đấu giá quy định mỗi thửa đất chỉ cho phép một người duy nhất trong hộ gia đình tham gia.

Sẵn tiền, nhà đầu tư thong dong đấu giá

Theo các chuyên gia cũng như nhiều nhà đầu tư nhận định, thị trường đang trong giai đoạn khó khăn và đang có sự sàng lọc, phân hóa các nhà đầu tư. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị siết chặt cộng với lãi suất tăng cao đã khiến nhóm những nhà đầu tư yếu, phải sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào thế bí. Đa số những nhà đầu tư có vốn yếu lại thường ôm phải những bất động sản không đẹp và khó thanh khoản. Giờ đây, hàng đã chót ôm trước đó không bán được lại phải chịu thêm lãi cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, phần lớn nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm lướt sóng đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Những nhà đầu tư có tỷ lệ sử dụng vốn từ đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu nhiều áp lực khi thị trường mất thanh khoản và lãi suất tăng cao. Điều này sẽ buộc họ phải bán bớt lượng hàng mình đang nắm giữ để giảm áp lực, thậm chí phải cắt lỗ sâu để bảo toàn nguồn vốn của mình.

Ngược lại, nhóm các nhà đầu tư khỏe, tiềm lực tài chính mạnh thường nắm giữ những bất động sản đẹp hơn, có tính thanh khoản cao hơn. Bên cạnh đó, họ ít phải chịu áp lực từ chi phí lãi vay do lãi suất tăng cao. Những nhà đầu tư này đa phần thuộc nhóm đầu tư trung và dài hạn nên vấn đề thị trường chững lại hoặc giảm giá trong ngắn hạn không ảnh hưởng nhiều đến họ.

Đồng thời, đây sẽ là giai đoạn nhóm các nhà đầu tư khỏe mạnh thong dong đi gom hàng mà đất đấu giá là một loại bất động sản ưa thích của họ. Đất đấu giá là loại bất động sản được đảm bảo về mặt pháp lý, có cơ sở hạ tầng đầy đủ, thủ tục thanh toán an toàn và cấp sổ đỏ nhanh chóng.

Dự báo về hoạt động đấu giá đất từ nay đến giữa năm 2023, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ, trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay, những nhà đầu tư sẽ dành sự ưu tiên cho yếu tố an toàn hơn là lợi nhuận. Do đó, đất đấu giá là một trong những lựa chọn phù hợp lúc này vì được đảm bảo về mặt pháp lý cũng như thủ tục giấy tờ và thanh toán.

Mặc dù nguồn cung đất đấu giá thời gian tới rất dồi dào, tuy nhiên, các cuộc đấu giá đất trong thời gian tới sẽ không còn sự hiện diện của những nhà đầu tư tham gia vì mục đích lướt sóng như trước kia. Vì vậy, sẽ không có sự chênh lệch lớn giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm.

Mới đây, tại tỉnh Bắc Giang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 118 lô đất thì chỉ có 85 lô có khách trả giá hợp lệ, 1 thửa không hợp lệ và 32 thửa không có người trả giá. Tổng giá trị trúng đấu giá khoảng hơn 200 tỷ đồng, tăng 59,5 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Trái với thời điểm cách đây khoảng 1 năm về trước, các đợt đấu giá đất ở nhiều địa phương đã chứng kiến cảnh tranh mua và bỏ giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Mới đây, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đã tổ chức đấu giá đất tới 2 lần đều không có người tham gia.

Cụ thể, trong tháng 9, 10/2022, TP. Đông Hà đã tổ chức đấu giá 53 lô đất tại 8 khu vực, tổng giá trị khoảng 115 tỷ đồng. Lần đấu giá đầu tiên chia làm 2 đợt và lần thứ 2 có 1 đợt nhưng đều không có người tham gia.

Tương tự ở nhiều địa phương khác, kết quả trúng đấu giá không quá cao so với giá khởi điểm như trước kia. Theo thống kê, ở Cần Thơ cao hơn khoảng 53%, Bến Tre cao hơn khoản 20%, Đồng Tháp cao hơn khoảng 24%, Đắk Nông cao hơn khoảng 50%, Phú Yên cao hơn khoảng 17%, Tuyên Quang cao hơn khoảng 34,4%, Sơn La cao hơn khoảng 85,68%, Lai Châu cao hơn khoảng 20%, ....