TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng “đòn bẩy” tài chính buộc phải bán tháo để trả nợ

Lãi suất tăng bất lợi lớn cho thị trường bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng độc lập cho rằng, các ngân hàng huy động vốn cũng là dùng tiền từ đó rồi đi cho vay, khi đến kỳ hạn thì khách hàng sẽ trả tiền nợ. Nên dòng tiền đó sẽ quay trở lại ngân hàng. Các ngân hàng sẽ dùng dòng vốn này để tiếp tục kinh doanh, cũng như để trả lại cho khách hàng khi đến kỳ hạn thanh toán.

Như vậy, ông cũng cho rằng, nếu nợ xấu thì dòng tiền đó sẽ đi ra mà không quay trở lại, trong khi nhiều ngân hàng phải trả lại cho khách hàng có tiền gửi khi đến thời hạn; có thể do người ta sẽ rút ra, hoặc cần thanh toán hay mang đi gửi một ngân hàng khác. Như vậy, nhu cầu về thanh toán cho khách hàng sẽ ngày một lớn hơn trong khi nguồn vốn cho vay chưa thể quay trở lại, tạo nên sự khó khăn trong việc thanh khoản. Thậm chí dẫn đến mất khả thanh khoản của ngân hàng vì bị ảnh hưởng của nợ xấu.

Ông Hiếu cho biết, thị trường vốn hiện đang gặp nhiều sự “rung lắc” mạnh. Đặc biệt là xảy các vụ việc bắt bớ trong thời gian qua cũng làm cho thị trường vốn bị chững lại rất nhiều, đây là vấn đề đè nặng vốn lên vai nhiều ngân hàng. Dẫn đến những ngân hàng này đang cần phải huy động vốn nhiều hơn, nên từ đó buộc phải tăng lãi suất để thu hút dòng tiền chảy vào.

Theo chuyên gia này, lòng tin của nhân dân vào hệ thống tài chính ở Việt Nam đang hết sức mong manh. Nhiều nhà đầu tư thấy “ớn lạnh” khi bỏ tiền vào để mua trái phiếu của doanh nghiệp vì hiện đang có nhiều "va đập" mạnh. Trong khi đó, thị trường chứng khoán thì lênh đênh lên xuống thất thường, thị trường vàng thì lại khá “nhấp nhỏm”, bất động sản thời gian qua cũng chững lại đáng kể và đồng ngoại tệ không còn là kênh đầu tư tốt cho người dân.

Ông Hiếu cho biết thêm, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam lại tăng cao, nhưng thực tế vẫn đang khá chậm. vì tình hình về kinh tế chính trị, địa chính trị trên thế giới đang khá hỗn loạn và rất khó khăn cũn phần nào đang tác động đến tình hình đầu tư tại Việt Nam, hay đầu tư nước ngoài vào nước ta.

“Thế nên người dân không còn cách nào khác là phải gửi tiền vào ngân hàng. Nhất là khi ngân hàng được mở van lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước, nên nhiều ngân hàng đã huy động vốn vào nhằm để đáp ứng nhu cầu cho vay, cũng như là để “trám” khoản vốn cho vay không quay lại vì nợ xấu gây nên. Nhất là thời ở điểm cuối năm, nhu cầu nguồn vốn của doanh nghiệp tăng cao do cần phải tất toán nợ vay, cũng như đi vay để thực hiện các đơn hàng kinh doanh vào cuối năm. Nên về mặt vi mô, việc tăng lãi suất huy động vốn đều có lợi cho cả ngân hàng và người dân đi gửi tiền”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Ông phân tích, việc tăng lãi suất huy động cũng sẽ dẫn đến việc tăng lãi suất cho vay. Vì thế sẽ gây ra khá nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Khi tăng chi phí vốn nên nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn. “Tôi cho rằng, bất cứ một ngân hàng nào muốn làm công tác từ thiện, hay công tác xã hội, hoặc chịu hy sinh lợi nhuận của mình để hỗ trợ nền kinh tế tư nhân phát triển”, ông Hiếu nói thêm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, trước hết, việc tăng lãi suất cho vay được xem là bất lợi đối với lĩnh vực bất động sản, vì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải vay tiền từ ngân hàng hay buộc phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư dự án. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì chắc chắn lãi suất trái phiếu cũng sẽ phải tăng, nên chi phí dòng vốn cũng sẽ tăng. Từ đó, giá bất động sản sẽ bị đẩy tăng lên cao dẫn đến bất lợi cho thị trường bất động sản.

Ông Hiếu phân tích thêm, xác suất những nhà kinh doanh bất động sản dùng đòn bẩy tài chính buộc phải bán tháo tài sản để trả nợ ngày càng phổ biến. Đòn bẩy tài chính là không chỉ đi vay ngân hàng, mà cả nợ từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nên khi gặp khó khăn phải bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản này đi cho thuê, thu nhập của những nhà kinh doanh này cũng bị ảnh hưởng nhưng vì chi phí lãi suất tăng lên đã đẩy một vài nhà đầu tư kinh doanh bất động sản rơi vào trong tình trạng vỡ nợ.

Dòng tiền chảy vào bất động sản rất khó khăn

Liên quan đến thị trường vốn vào lĩnh vực bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, thời điểm này không có cách nào để giải quyết cho các doanh nghiệp thoát khỏi phụ thuộc vào các ngân hàng. Hiện tại, tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng chia cho GDP ở mức khoảng 130%, đây là mức rất cao, nếu như tiếp tục duy trì như vậy, chắc chắn sẽ có nhiêu rủi ro cho cả hệ thống.

“Về ngắn hạn, thị trường cổ phiếu hiện cũng đang khá chênh vênh, trong khi trái phiếu đang rất chậm, nên cuối nhiều doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục dựa vào ngân hàng”, ông Hiếu nói.

Chuyên gia này phân tích thêm, về mặt dài hạn, khi Chính phủ, Bộ Tài chính cùng Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng phát triển được thị trường vốn ổn định, qua đó tạo ra một thị trường tốt hơn, bền vững hơn  và minh bạch, từ đó cũng sẽ làm nhẹ gánh cho doanh nghiệp, đặc biệt  quan trọng lấy lại được niềm tin từ các nhà đầu tư.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, điều đáng tiếc nhất, trong thời gian qua, thị trường vốn lại phát triển một cách ào ạt, theo kiểu “mạnh ai nấy làm”, tuy nhiên cơ sở để thị trường vốn phát triển vững mạnh thì lại thiếu.

“Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang rất hoang mang, niềm tin với thị trường vốn bị suy giảm qua những vụ việc đã xảy ra thời gian qua. Vấn đề này cho thấy thị trường vốn đang phát triển thiếu ổn định và thiếu bền vững”, ông Hiếu nói thêm.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho biết, sau những bài học kinh nghiệm, chắc chắn thị trường vốn sẽ  được cải tổ lại toàn diện hơn. Nghị định 65 của Chính phủ được xem là một trong những bước đầu nhưng vẫn chưa đủ, mà còn cần phải tiếp tục cải thiện nhiều hơn nữa. Hiện nay thị trường vốn đang chuyển mình khá mạnh mẽ,  nên sẽ tạo ra một vài khó khăn cho cả hệ thống cũng như các doanh nghiệp bất động sản.

Dự báo dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản cuối năm nay, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định thêm, dòng tiền vẫn chảy vào thị trường bất động sản nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn. Từ thời điểm này đến cuối năm, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn chủ yếu đế từ ngân hàng nhưng sẽ rất hạn chế, vì các nhà băng cũng đang rất “khát” vốn. Không chỉ có thị trường bất động sản cần vốn mà nhiều ngành nghề khác cũng đều cần vốn vốn.

“Hy vọng bước sang năm 2023 thị trường vốn sẽ tốt hơn, tích cực hơn. Một số vấn đề đã xảy ra ở năm 2022 được xem là bài học để từ đó xây dựng một thị trường vốn tốt đẹp hơn. Ngoài ra, tôi cũng hy vọng rằng năm 2023 bối cảnh kinh tế thế giới sẽ có nhiều lạc quan, Việt Nam sẽ không bị tác động và ảnh hưởng gì về những vấn đề tồn tại của nền kinh tế toàn cầu”, vị chuyên gia này phân tích.