Dự án bất động sản có nguy cơ “tắc” trong một thập kỷ tới

Theo Báo Thanh niên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai trong khoảng 10 năm sắp tới sẽ "tắc", không đạt hiệu quả, hiệu lực cao nhất như mục tiêu đề ra của Nghị quyết 18, nếu không sửa điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đến ngày 31/10 quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. 

HoREA cho rằng những quy định này chưa thể chế hóa toàn bộ chủ trương của Nghị quyết 18. Đó là tiếp tục triển khai cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị và nhà ở thương mại.

Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai có nội hàm "chật hẹp" hơn so với các quy định hiện hành tại điều 73, điểm b khoản 1 điều 169, khoản 2 điều 191 và khoản 1, khoản 2 điều 193 luật Đất đai 2013 vì chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. 

Với Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy luật sử dụng đất. Sẽ cần có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Qua đó, triển khai dự án đầu tư trong đó có dự án nào ở thương mại.

So với điều 4 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022,  Điểm b khoản 1 điều 128 cũng "chật hẹp" hơn khi quy định 2 trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai cũng chưa đồng bộ và thống nhất với nhau. Đó là vì khoản 6 quy định 2 trường hợp nhà đầu tư phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án nhà ở thương mại. 

Trong khi điểm b khoản 1 điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở nhưng lại không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bởi vậy, điểm b khoản 1 đã "vênh" với khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai. Ngoài ra, trong khoảng 10 năm tới các nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác nhằm triển khai dự án nhà thương mại nếu nội dung điểm B khoản 1 được thông qua. Do vậy cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác, căn cứ vào quy định tài khoản 6 điều 128 dự thảo luật đất đai.

Ngoài ra, nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định trong nội dung điểm b khoản 1 điều 128. Theo đó, hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn ha) nhằm xây dựng được kết cấu về hạ tầng đô thị đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích, phát triển đô thị thông minh, xanh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị, ví dụ như khu đô thị mới kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng (giai đoạn 1) có quy mô diện tích hơn 400 ha.

Không thể thực hiện được dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại hay dịch vụ có quy mô lớn nếu có quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở. Bởi lẽ, thực tế cho thấy, diện tích của các thửa đất ở gắn liền với nhà ở đều nhỏ.

Trong khi, thửa đất ở có diện tích lớn nhất cũng không vượt quá vài ngàn m2. Ví dụ như có một biệt thự tại TP HCM được xây dựng ở thửa đất lớn nhất tại quận ven cũng chỉ là 5.000m2. Trong khi, diện tích các thửa đất ở quận nội thành thì còn nhỏ hơn. Chẳng hạn như, biệt thự cổ số 110 - 112 Võ Văn Tần (Q.3) có 3 mặt tiền đường thì cũng chỉ đạt gần 2.800m2.

Khoản 6 Điều 128 dự thảo luật Đất đai có tín hiệu ưu ái các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có sẵn quyền sử dụng đất ở và đất khác, đặc biệt là các doanh nghiệp có sẵn tiện ích đất ở và đất khác với diện tích lớn. Các doanh nghiệp này sẽ có cơ hội chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong 5 đến 10 năm tới khi có tới hàng trăm ha.

Nếu Điểm b khoản 1 điều 128 Dự thảo luật Đất đai được phê duyệt thì nhà đầu tư 10 năm tới sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do vậy, sẽ không còn đơn vị nào có thể đáp ứng điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: "Trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Số dự án có đất ở và đất khác chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại. Còn số dự án có đất khác không phải là đất ở gồm các trường hợp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn".