Ngân hàng ồ ạt phát mại bất động sản: Giá rẻ nhưng không dễ bán

Bất động sản phát mại đang khiến nhiều ngân hàng “đau đầu”

Theo Báo Tin Tức, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ (phát mại) đang khiến nhiều ngân hàng đau đầu. Đồng thời, đây cũng là một yếu tố đe dọa gia tăng tỷ lệ nợ xấu nếu không thanh khoản được bất động sản cần phát mại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho rằng, trong bối cảnh kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn do bị ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 và yếu tố khách quan, sẽ có nhiều ngân hàng thanh lý tài sản đảm bảo là các bất động sản hay tích sản. Dù giá trị của chúng trên thị trường không giảm xuống thấp nhưng một số ngân hàng vẫn muốn thanh lý, thu hồi vốn để đảo bảo an toàn.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù các ngân hàng chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính quý III, nhưng nợ xấu bất động sản vẫn gia tăng dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% và có chiều hướng gia tăng (tháng 6/2022 là 1,53%).

Báo cáo tài chính quý III của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho thấy, cho vay với hoạt động kinh doanh bất động sản đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của nhà băng này với 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so với hồi cuối năm 2022. Ngoài ra, bất động sản cũng đang chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của Techcombank…

Tại nhiều ngân hàng khác, tổng giá trị bất động sản thế chấp chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tỷ lệ này ở một số ngân hàng cao tới 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Vì vậy, tài sản là bất động sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn nhưng vì nhiều lý do mà không trả nợ được.

Có thể thấy, tình hình kinh tế không mấy khả quan trong thời gian gần đây khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó khăn, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng dẫn tới rủi ro nợ xấu gia tăng. Để “cứu vớt” các khoản nợ xấu, nhiều nhà băng đã công bố rộng rãi danh sách bất động sản là tài sản thế chấp cho những khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng.

Đáng nói, phần lớn bất động sản phát mãi là các sản phẩm nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang… Ngoài ra, cũng có nhà đầu tư “vỡ nợ”, bị ngân hàng phát mãi do không tính toán phương án tài chính hợp lý, lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất,...

Tuy nhiên, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phụ thuộc phần nhiều vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu càng gia tăng buộc các ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản để đảm bảo mức chiết khấu hấp dẫn nhưng thanh khoản vẫn không hề dễ dàng.

Lý do tài sản bất động sản rao bán nhiều lần nhưng vẫn không thu hút người mua

TS. Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, có nhiều lý do khiến tài sản bất động sản được rao bán nhiều lần nhưng vẫn không thu hút người mua. Trong đó, phần lớn bất động sản phát mãi là cao ốc văn phòng, đất nông nghiệp, nhà xưởng, kho bãi,... của các doanh nghiệp.

Những bất động sản này có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản không cao bằng căn hộ, nhà phố. Nếu tài sản là nhà xưởng, máy móc gắn liền với bất động sản thì các tài sản này sẽ xuống cấp theo thời gian, không còn hấp dẫn người mua. Dù tài sản đã được ngân hàng thẩm định kỹ trước khi cho vay nhưng vẫn có nguy cơ rủi ro pháp lý, các thủ tục xử lý tài sản này cũng còn chậm so với mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Chuyên gia cho biết thêm, thị trường bất động sản đang gặp khó về thanh khoản, lãi suất cao, khó vay ngân hàng,... cũng là những yếu tố khiến việc phát mãi tài sản của ngân hàng bị chậm, không còn hấp dẫn như trước. Nếu các ngân hàng vẫn không bán được các tài sản này sẽ gia tăng nguy cơ nợ xấu.

Đồng quan điểm, các chuyên gia nhận định, dù bán với mức giá rẻ hơn so với giá giao dịch trên thị trường nhưng việc mua bất động sản do các ngân hàng phát mại thường phức tạp do vướng mắc pháp lý và ngày càng khó khăn.

Thị trường bất động sản những năm gần đây phát triển nóng, khó lường. Giá bất động sản ở một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cũng như những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường đã đưa giá bất động sản giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị. Theo đó, mặt bằng giá bất động sản giảm cũng khiến tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ.

Nhất là với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phụ thuộc phần lớn và vốn vay ngân hàng càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Tương tự với khách hàng cá nhân, trước sức ép tài chính do bị “đọng vốn” ở các tài sản đầu tư cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản hay thanh toán lãi phát sinh.

Được biết, các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, khoảng từ 3-6 tháng để khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản trả nợ ngân hàng với giá tốt nhất. Tuy nhiên, đa phần khách hàng vay đều không thể tự xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua thận trọng hơn,...

Thậm chí, ngay cả khi ngân hàng đến thời điểm phải rao bán những bất động sản này với mức chiết khấu hấp dẫn cũng vẫn khó thanh khoản. Bởi việc định giá phát mãi không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc lẫn lãi nên việc bán các tài sản này càng khó khăn. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ nợ xấu trong thời gian tới sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản của tài sản bất động sản phát mại sẽ có khả năng được cải thiện hơn. Để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua bất động sản phát mại cần cẩn trọng định giá lại bất động sản, do nhiều tài sản đảm bảo được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi đó, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường. Người mua cũng cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay cũng như vốn đầu tư để tránh ham rẻ vô tình lại dính vòng xoáy nợ nần.

Hiện nay, có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng đã tiến hành mua các bất động sản trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mại.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Triệu Trung Dũng - Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến cáo: “Để có thể giao dịch thành công bất động sản do ngân hàng phát mại, sau khi bán đấu giá thành công, người mua phải ký hợp đồng với bên bán đấu giá thông qua ngân hàng và yêu cầu được bàn giao đầy đủ giấy tờ. Người mua phải thỏa thuận thuận với ngân hàng để họ làm thủ tục sang tên nhà đất, tài sản gắn liền với đất thì sẽ thuận lợi hơn”.

Vị Luật sư lưu ý thêm một điểm cần cân nhắc là người mất tài sản ít khi đóng thuế chuyển nhượng do đó người mua sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính khác còn tồn đọng liên quan đến bất động sản phát mại. Do đó, cần xem xét kỹ lưỡng cũng như cân nhắc đến cả việc bên nào sẽ đóng thuế chuyển nhượng để tính toán mức chi phí hợp lý và thuận lợi khi giao dịch.