Chuyên gia phân tích cơ hội và rủi ro từ những dự án bất động sản phát mại giá rẻ
BÀI LIÊN QUAN
Nhiều lần giảm giá bất động sản phát mại nhưng ngân hàng vẫn chưa tìm được người muaNgân hàng ồ ạt rao bán BĐS phát mãi: “Sale off” cả chục tỷ đồng nhưng vẫn ếYếu tố này đang khiến lạm phát mãi không chịu dừngNgân hàng ồ ạt bán phát mại
Câu chuyện tổ chức hay cá nhân bị ngân hàng, tổ chức tín dụng phát mại bất động sản dùng để thế chấp không đủ khả năng trả nợ đã không còn là vấn đề xa lạ, nhưng điều đáng nói ở đây là rất nhiều tài sản được ngân hàng phát mại với mức giá rẻ hơn nhiều so với thị trường vẫn "ế ẩm" khách.
Đơn cử như trường hợp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Nam Thăng Long, hồi tháng 2 vừa qua, ngân hàng đã phát thông báo phát mại tài sản đảm bảo thu hồi nợ theo hình thức đấu giá công khai đối với căn skyvilla diện tích hơn 456m2 tại Vinhomes Metropolis. Căn hộ này từng được rao bán với mức giá là 105 tỷ đồng, nhưng hiện tại được VietinBank đưa ra đấu giá với mức khởi điểm là gần 60 tỷ nhưng vẫn chưa nhận được hồ sơ đấu giá nào.
Hay như căn nhà có địa chỉ 29 Hàng Thiếc (phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội), với diện tích là 154m. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở riêng lẻ, diện tích xây dựng hơn 103m2, diện tích sàn 230m2 vừa được Vietcombank chi nhánh Hoàn Kiếm thông báo phát mại. Trước đây căn nhà này từng được rao bán với giá 650 triệu/m2, tương đương với hơn 100 tỷ đồng. Thế nhưng, hiện nay mức giá được rao bán khởi điểm chỉ 52 tỷ đồng. Phương thức phát mại bán đấu giá qua thi hành án hoặc bán thỏa thuận.
Vietcombank Hạ Long hiện cũng đang phát mại tài sản đảm bảo của Công ty TNHH 1 thành viên Cường Hải Dương, tài sản là thửa đất số 34, tờ bản đồ số 83, khu 2 (thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương), có diện tích 114m2, mức giá khởi điểm là hơn 463 triệu đồng. Ngoài ra, còn có một tài sản đảm bảo là thửa đất số 132, tờ đồ số 83, địa chỉ Khu 2, thị trấn Phú Thứ, huyện Kinh Môn với diện tiacsh gần 115m2, giá khởi điểm là 442,7 triệu đồng.
Trên thực tế, tình trạng nợ xấu đang diễn ra phổ biến ở nhiều hệ thống ngân hàng, mà đa phần các tài sản được thế chất, cầm cố đều là bất động sản. Tuy nhiên, với sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong quá trình đô thị hóa hiện nay, bất động sản trở thành món hàng hấp dẫn không chỉ đối với nhà đầu tư mà còn có sức hút mạnh mẽ với người cho vay. Vì thế, xu hướng thế chấp bất động sản để vay tiền ngày càng phình to ở hệ thống tín dụng ngân hàng.
Cơ hội nhưng cũng là rủi ro
Liên quan đến các vấn đề pháp lý khi mua nhà đất phát mại, Luật sư Đoàn Trung Hiếu - Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho biết, hiện nay các ngân hàng sẽ tiến thanh lý bất động sản bằng cách cho chính chủ tự thực hiện chào bán hoặc ngân hàng sẽ tự chào bán trong trường hợp chủ nhà không đồng ý hoặc không có khả năng chào bán.
"Việc mua nhà thanh lý tại các ngân hàng thường có mức giá hấp dẫn. Bởi các ngân hàng chủ yếu muốn thu hồi vốn và lãi của khoản vay chứ không phải là lợi nhuận" - Luật sư Hiếu cho biết.
Ngoài ra, khi mua các tài sản phát mại, người mua sẽ được đảm bảo tính uy tín, an toàn, người mua hiếm lo lắng về việc bị lừa đảo vì ngân hàng là đơn vị có uy tín, có cơ sở pháp lý cùng pháp nhân rõ ràng. Với các sản phẩm được thanh lý, đều sẽ được kiểm soát thông tin về pháp lý, xác định lại giá thành trước khi rao bán.
Tuy nhiên, ngoài những lợi ích về mức giá, khi mua bất động sản phát mại của ngân hàng cũng có 3 rủi ro lớn.
Thứ nhất, vấn đề chủ sở hữu. Như đã nêu rõ ở trên, ngoài trường hợp ngân hàng tự rao bán thì chính chủ cũng có cơ hội được mở bán. Việc thỏa thuận sẽ có sự tham gia của 3 bên gồm chủ tài sản, ngân hàng và người mua. Tuy nhiên, khi mua lại các sản phẩm thanh lý, người mua sẽ phải gánh chịu những rắc rối phát sinh nếu đó là căn nhà trả góp hoặc đổi chủ mà không có sự đồng ý hay ủy quyền từ phía ngân hàng.
Thứ hai, gặp nhiều khó khăn về thủ tục. Sau khi thỏa thuận mức giá thành công, người mua nhà phải có văn bản thỏa thuận và ủy quyền của nhiều bên liên quan khiến thủ tục rắc rối và phức tạp. Do vậy, người mua sẽ phải mất nhiều công sức cũng như thời gian để hoàn thành.
Thứ ba, dễ vướng phải kiện tụng, kiện cáo. Trường hợp này thường xảy ra khi ngân hàng thực hiện rao bán và bên nhận vốn không đồng tình với bảng giá bán tài sản do ngân hàng đưa ra.
Để hạn chế những nguy cơ xảy ra, Luật sư Hiếu đưa ra một số lưu số lưu ý. Đầu tiên là người mua cần phải chắc chắn đó là nhà, căn hộ mà ngân hàng thanh lý. Bởi không ít cò đất, giới kinh doanh đã phù phép cho các dự án nhà ở bình thường trở thành nhà ngân hàng thanh lý để đánh lừa người mua.
Vì vậy, người mua cũng nên nghiên cứu và xác định rõ ràng bằng cách đến thẳng ngân hàng hoặc tìm kiếm thông tin trên các trang website chính thống của ngân hàng.
Thứ hai, xác minh giấy tờ pháp lý đảm bảo các quyền hạn của người sở hữu đất, nắm vững hồ sơ pháp lý như giấy tờ chứng minh nguồn gốc nhà đất, đất có trong quy hoạch đô thị, vấn đề đất tranh chấp. Sau khi hoàn thành các thủ tục mua bán, giao dịch những giấy tờ này sẽ là quyền hạn của người mua.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nhận xét, bất động sản phát mại là cơ hội cho khách hàng muốn săn lùng tài sản giá tốt. Nhưng những tài sản được đưa ra rao bán phải trải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc sẽ trở thành rủi ro với người mua.
"Người mua khi đã lựa chọn phải chú ý đến tính pháp lý đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua và quyền bán của ngân hàng. Nếu không cẩn thận, chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng 'dở khóc, dở cười' và trên thực tế thì các tài sản phát mại từ ngân hàng không phải là dễ 'ăn'."