Bất động sản phát mãi như “con dao hai lưỡi”

Thứ năm, 02/11/2023-15:11

Bất động sản phát mãi, thanh lý từ ngân hàng có thể trở thành “món hời”. Tuy nhiên nó cũng mang đầy rủi ro khi nhiều tài sản đảm bảo được định giá cao hơn giá trị thực.

Theo Nhà đầu tư, gần đây, các ngân hàng liên tục công bố phát mãi bất động sản từ Bắc vào Nam, chủ yếu là những dự án bất động sản du lịch 4 - 5 sao. Dù đã rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều BĐS phát mãi vẫn khó thanh khoản.

Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho rằng, tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện đang chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Một số ngân hàng ghi nhận tỷ lệ lên tới 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Vì vậy, thông thường BĐS sẽ là tài sản được các tổ chức tài chính phát mãi nhiều lần khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Để “cứu” các khoản nợ xấu, ngân hàng cũng đang công bố danh sách ngày càng nhiều BĐS thế chấp cho những khoản vay của khách hàng cần xử lý nhằm thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Những điều cần biết về việc ngân hàng thu nợ xấu (Bad Bank)

Ngân hàng thu nợ xấu là một trong những hoạt động mà không ngân hàng nào muốn gặp phải nhưng đây là điều bắt buộc phải đối mặt khi tình hình thị trường ngày càng khó khăn.

Tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện đang chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay

Theo Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS ở thời điểm tháng 6 là 2,47%, có chiều hướng gia tăng. Qúy III/2023, các ngân hàng dù vẫn chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng VARS cho rằng, có thể dễ nhận thấy nợ xấu BĐS vẫn ngày càng gia tăng dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi.

Rao nhiều lần vẫn không ai mua

VARS cho biết, phần lớn các BĐS được ngân hàng phát mãi, thanh lý trong thời gian qua qua là các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao tại nhiều tỉnh thành như Hà Nội, Hải Dương, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam, Kiên Giang…

Như hồi đầu tháng 8, Agribank chi nhánh Tràng An (TP. Hà Nội) rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, bao gồm cả tài sản đảm bảo là các BĐS thuộc khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và khu du lịch phức hợp Hoàng Hải. Được biết một số tài sản trong đó đã được rao bán tới lần thứ 4.

Đầu tháng 10 vừa qua, Agribank chi nhánh Đống Đa (TP. Hà Nội) thông báo bán đấu giá lần 2 đối với khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Tài sản đảm bảo của khoản nợ này là toàn bộ quyền sử dụng đất cũng như tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang. Theo đó, giá khởi điểm cho khoản nợ này gần 1.031 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 9.

Dự án Trung tâm Bến Du thuyền Hoàng Gia tại TP. Nha Trang (Khánh Hòa) được ngân hàng bán đấu giá

Tương tự, ngân hàng VietinBank chi nhánh Bắc Sài Gòn (TP. HCM) cũng vừa thông báo bán đấu giá lần thứ 4 đối với khoản nợ hơn 560 tỷ đồng của Công ty CP Xây dựng Công nghiệp (Descon). Giá khởi điểm toàn bộ khoản nợ này là 265 tỷ đồng, giảm 62 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 7.

Khoản nợ trên được đảm bảo bằng 18 hợp đồng bảo đảm được ký trong giai đoạn 2015 - 2018. Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo còn có quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng; quyền tài sản từ phát sinh từ hợp đồng khung về chuyển nhượng dự án Preche Thảo Điền ngày 20/9/2015 với Công ty CP Đầu tư Thảo Điền và 20 quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Nhiều rủi ro khi mua bất động sản phát mãi

Thông thường, các ngân hàng thương mại sẽ dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3 - 6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản. Nhưng theo đánh giá của VARS, phần lớn các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoản thời gian nói trên vì nhu cầu giảm mạnh, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy”, một phần vì mức định giá vẫn quá cao.

Đối với ngân hàng, dù đã thông báo bán đấu giá nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhưng nhiều tài sản là bất động sản vẫn khó thanh khoản.

Nguyên nhân là vì thị trường địa ốc trong những năm nay phát triển quá nóng, khó lường, giá bán tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Chưa kể, việc định giá phát mãi tài sản không dựa trên giá trị thực mà còn tính cả gốc lẫn lãi nên việc bán các tài sản phát mãi hiện rất khó khăn. Trong khi còn có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Việc định giá phát mãi tài sản không dựa trên giá trị thực

Theo dự báo của VARS, tới đây, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên vì thị trường địa ốc chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản bất động sản phát mãi nhiều khả năng sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường.

Hiệp hội đánh giá, mua bất động sản phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu được khối tài sản với mức giá hấp dẫn hơn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định, có thể chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản đó.

Song, để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần định giá lại bất động sản. Vì nhiều tài sản đảm bảo được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay; Tìm hiểu về lý do bị phát mãi, tránh rơi vào tình trạng tranh chấp với bên thứ 3. Người mua cũng cần xác định phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay cùng vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham của rẻ mà vô tình rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Tạo tin đăng