Động lực phát triển nhà ở xã hội (Kỳ 2): Những giải pháp tạo động lực phát triển

Hiện thực hóa kỳ vọng và động lực từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350 nghìn tỷ đồng đến nền kinh tế nói chung, phát triển NOXH nói riêng tùy thuộc vào kết quả triển khai các nội dung, hạng mục và điều kiện hỗ trợ cụ thể của gói hỗ trợ được các cơ quan chức năng đang và sẽ phối hợp thực hiện thời gian tới.

Cần đề cao vai trò trung tâm của Nhà nước

Thực tế trong nước và thế giới cho thấy, NOXH nên được quy hoạch riêng, tập trung tại những địa bàn phù hợp và tuân thủ quy chuẩn chung quốc gia; được thực hiện cả bởi người thiết kế lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hơn nữa, NOXH cần đa dạng hóa về sản phẩm, bao gồm nhiều loại diện tích và hình thức thanh toán đa dạng khác nhau, cũng như không phải là nhà chất lượng thấp, thiếu các điều kiện hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ sinh kế người sở hữu. 

Bởi vậy, cần đề cao vai trò trung tâm của nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở xã hội, bao gồm từ hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường hoá phát triển quỹ nhà xã hội; phê duyệt và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hoá cảnh quan đô thị; phát hiện, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà xã hội.

Chính phủ cần giành nhiều ưu đãi chính sách (nhất là về thủ tục và miễn giảm tối đa thuế và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp), cũng như mạnh dạn sử dụng ngân sách nhà nước trong gói kích cầu của mình để thực hiện xây dựng các quy hoạch, tiến hành giải phóng mặt bằng và cung ứng cơ sở hạ tầng cần thiết (điện, nước và các dịch vụ công khác), tạo cú hích và định hướng các dòng đầu tư xã hội cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, nhà nước cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiều rộng) cho mỗi khuôn viên đất ở; xác lập các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người dân yên tâm trong xây dựng; quy chuẩn về kiến trúc và chất lượng tối thiểu nhà ở (theo đơn nguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từng đối tượng. Thực hiện đầy đủ và đúng đắn các quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư hạ tầng; công khai các dự án phát triển nhà ở xã hội, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, xử lý các trạnh chấp và tạo sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật trong đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở xã hội...

Khơi thông nguồn vốn cho nhà ở xã hội

Cùng với việc đẩy mạnh xã hội hóa, tự do hoá và giảm thiểu chi phí quản lý nhà nước trong các hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, cần phát triển mạnh thị trường tài chính, đa dạng hóa nguồn tài chính, hình thức và kênh đầu tư và kinh doanh phát triển nhà ở xã hội.

Trước mắt, cần bổ sung và đa dạng hóa nguồn vốn, phương thức đầu tư từ ngân sách cho phát triển NOXH, bao gồm nguồn đầu tư ngân sách nhà nước để xây dựng các khu nhà tái định cư theo các dự án xã hội và phát triển đô thị; tiền thu được do đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn trong thực hiện các dự án đô thị hóa; các khoản công quỹ, công trái, xổ số, nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) mà chính phủ, tổ chức tài chính quốc tế tài trợ, cho vay hoặc viện trợ trong hiệp định ký kết với Chính phủ.

Đặc biệt, cần tăng cường nguồn vốn cho vay ưu đãi với các điều kiện cho vay phù hợp (về mức vay, thời hạn vay và cả lãi suất cho vay) từ các Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Phát triển, nhằm hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp cải thiện điều kiện nhà ở, nhất là cho người nghèo, đối tượng chính sách ở vùng cao, vùng sâu và vùng xa...

Thực tế cho thấy, nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư chưa thực sự mặn mà với các dự án phát triển NOXH, nhất là nhà ở bán trả góp và cho thuê. Nguyên nhân không chỉ do suất lợi nhuận đầu tư vào NOXH thường thấp hơn các bất động sản khác, mà còn ở chỗ cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài đủ hiệu lực thực tế để các chủ đầu tư an tâm thực hiện việc bán trả góp và cho thuê, xử lý hiệu quả tranh chấp do đứt gẫy quá trình thanh toán và khả năng chây ỳ cao. Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ và quá nhiều bước quy trình trong hành lang pháp lý cũng đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng “chờ” và làm tăng chi phí vốn. 

Bởi vậy, các cơ quan chức năng liên quan, bao gồm cả lập pháp, hành pháp, tư pháp cần có sự phối hợp rà soát, tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý để khắc phục bất cập đó. Hơn nữa, NHNN còn cần điều chỉnh quy định nhằm khuyến khích ngân hàng thương mại đa dạng hóa các gói cho vay tiêu dùng, với sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà mới”, “tài trợ căn hộ trả góp”...tạo thuận lợi cho các gia đình có thu nhập thấp tiếp cận.  

Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu hoàn chỉnh hơn các mô hình HTX nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở độc lập và liên doanh với các tổ chức, công ty xây dựng và kinh doanh nhà theo kinh nghiệm quốc tế. Đối tượng tham gia HTX và các Quỹ này là tất cả những người có nhu cầu và có khả năng tài chính nhất định để thanh toán nhà ở xã hội. Các HTX và Quỹ tiết kiệm nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận...

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin của các chủ nợ, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đich sử dụng vốn vay; coi trọng hợp tác với các chủ nợ và khách hàng trong công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản. 

Ngoài ra, để khai thác an toàn kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần bảo đảm chất lượng phương án sản phẩm và uy tín của doanh nghiệp phát hành; cung cấp thông tin minh bạch đầy đủ theo quy định và hỗ trợ các hoạt động kiểm soát, kiểm tra của các cơ quan chức năng, từ đó giảm thiểu các rủi ro và hành vi lạm dụng, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và cho chính mình…