Động lực phát triển nhà ở xã hội (Kỳ 1): Kỳ vọng từ gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng

Bối cảnh dịch Covid-19 và việc triển khai gói phục hồi kinh tế 350 nghìn tỷ đồng trong năm 2022-2023 càng tạo áp lực và động lực cho sự phát triển NOXH thời gian tới ở nước ta...

Thị trường nhà ở xã hội đô thị hiện nay còn mất cân đối

Theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định tại Điều 53 và 54 Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo quy chế do Nhà nước quy định.

Theo nghĩa hẹp, NOXH thường chỉ bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn.

Theo nghĩa rộng, NOXH là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương với giá cả, diện tích và tiện ích phù hợp cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập trung bình trong xã hội trở xuống, có thể thuê, mua hoặc bán trả góp...

Phát triển NOXH là chính sách đa mục tiêu, cả kinh tế và xã hội. Tăng cung nhà ở xã hội là điều kiện hàng đầu bảo đảm quyền công dân có nhà ở, quyền được bảo đảm an sinh xã hội và sống xứng đáng với phẩm giá con người được ghi nhận trong Hiến pháp.

Xây dựng NOXH không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với năng lực xây dựng của các doanh nghiệp và tư nhân trong nước, cho phép đẩy mạnh xã hội hóa huy động vốn của các doanh nghiệp, ngân hàng và người dân; trực tiếp góp phần vào bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, tăng thu nhập và kích cầu tiêu dùng của người dân và doanh nghiệp; tạo động lực phát triển liên ngành xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất, tranh thủ được nguồn nguyên liệu giá rẻ đang tồn đọng trên thị trường, cũng như thu hút lao động nhàn rỗi đang gia tăng từ các khu công nghiệp gặp khó khăn về thị trường phải thu hẹp sản xuất…

Đặc biệt, quần thể quy mô, chất lượng nhà ở xã hội còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp và quyền công dân theo tinh thần Chiến lược nhà ở quốc gia (thông qua 11-2011), Nghị định 188/2013/NĐ-CP về việc phát triển nhà ở xã hội, cũng như được khẳng định trong Hiến pháp và Luật Nhà ở của Việt Nam. Đây cũng đã, đang và sẽ tiếp tục là một trong những mục tiêu lớn lao và cụ thể nhất của toàn bộ công cuộc đấu tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng ta. 

Tăng cường quỹ nhà ở xã hội là trực tiếp đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng chục triệu hộ gia đình cán bộ, công nhân viên chức và người lao động khắp cả nước; tạo nơi ăn, chốn ở mới cho cho hàng chục ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo các quy hoạch quốc gia và địa phương. Phát triển NOXH là tạo điều kiện nhà ở để "an cư lạc nghiệp" cho hàng trăm ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các KCN, KCX, các nhà máy, công trường; bố trí nhà ở cho các cặp gia đình trẻ "tách hộ" khỏi nhà bố, mẹ để ra ở riêng. Mặt khác, điều này sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có nhu cầu nhà ở gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn hoặc đơn thuần chỉ là để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống của mình….

Thực tế chống dịch Covid-19 còn cho thấy, nhu cầu NOXH cho lao động các khu công nghiệp đang tăng mạnh do yêu cầu “3 tại chỗ” đối phó với dịch bệnh, nhằm giảm thiểu việc đi lại và giao tiếp xã hội, đảm bảo “vùng xanh” cho duy trì các hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. 

Phân khúc NOXH còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu cung phù hợp với sự đa dạng về cầu thực tế, nhất là về cơ cấu và chất lượng sản phẩm, thiết kế, độ an toàn và đầy đủ tiện ích, vừa túi tiền khách hàng. 

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn năm 2012-2015, khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) và đến năm 2020 cần thêm khoảng 200.000 căn. Các đô thị càng lớn thì nhu cầu về NOXH càng cao, trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 134.000 căn, Hà Nội cần 111.200 căn (cán bộ, công chức 25 bộ, ngành ở Hà Nội cần khoảng 30.000 căn và nguồn cung NOXH tại các dự án trên địa bàn thành phố mới đáp ứng được khoảng 60 -70% tổng nhu cầu của người dân).

Hiện Hà Nội đã vượt mục tiêu đề ra về tổng diện tích nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 với diện tích nhà ở bình quân đạt 27,25 m2/người; tổng diện tích sàn nhà ở đạt 224,73 triệu m2. Tuy nhiên, với loại hình nhà ở xã hội, đến nay, Hà Nội mới đạt 1,25 triệu m2 sàn với 12.659 căn hộ. Trong khi đó, kế hoạch là đầu tư xây dựng là 6,22 triệu m2.

Theo thống kê, đến năm 2015, cả nước có 124 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn, trong đó: 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, tổng quy mô xây dựng khoảng 27.100 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng; 85 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 51.795 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.722 tỷ đồng. 

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, như triển khai và nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ và chuyển nhượng nhà ở xã hội; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế suất và tín dụng; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng… 

Tuy nhiên, trên thực tế dường như NOXH không được coi trọng trong các ưu tiên của các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan, từ các tổ chức tài chính – tín dụng, đến các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Thị trường NOXH, nhất là thị trường nhà ở xã hội đô thị hiện nay còn mất cân đối, đang có sự thiếu hụt lớn tổng cung NOXH. Đồng thời, chất lượng và tiện nghi của các NOXH cũng còn rất hạn chế. Cơ cấu sản phẩm kém đa dạng hóa, thiếu nhóm những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt. 

Kỳ vọng thay đổi

Trước bối cảnh đó, gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng cho phục hồi phát triển kinh tế 2022-2023 vừa được Quốc hội thông qua tháng 1/2022 được kỳ vọng và thể hiện cả ở tác động trược tiếp và gián tiếp, trước mắt và lâu dài đến phát triển NOXH.

Trước hết, kỳ vọng gói hỗ trợ này sẽ trực tiếp làm tăng tổng cầu có khả năng thanh toán trên phân khúc nhà ở xã hội từ dòng tiền trích trong phần gói hỗ trợ dự kiến chi cho vay để mua nhà ở xã hội cho các đối tượng người có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở; trong đó có khoản cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2% sẽ tác động rất rộng, rất mạnh đến 2 triệu tỷ đồng tiền vốn của doanh nghiệp, vừa hỗ trợ người tiêu dùng, tăng cầu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp, tăng cung, từ đó bổ sung động lực tăng trưởng kinh tế từ phía sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, giúp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. 

Đặc biệt, trong gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng mới này có nội dung tăng chi đầu tư công cho các dự án phát triển hạ tầng quốc gia. Đây được kỳ vọng tạo xung lực mạnh mẽ cả trực tiếp và gián tiếp góp phần làm nóng ngành xây dựng và thị trường BĐS. Một dự án đầu tư công về cơ sở hạ tầng không chỉ là thị trường tiêu thụ khổng lồ các vật liệu xây dựng, mà còn kéo theo các cơ hội và sự gia tăng dòng tiền từ các nguồn xã hội khác đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS khác ăn theo cơ sở hạ tầng này, cả hiện tại và tương lai, nhất là các phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, trong gói hỗ trợ có nội dung chi phát triển thể chế và thúc đẩy cải cách cơ cấu kinh tế…Những kết quả dự kiến của việc triển khai các nhiệm vụ này tất nhiên sẽ làm cải thiện môi trường thể chế cho cả ngành kinh doanh BĐS, cũng như cho sự gia tăng tổng cầu (do đó, tổng cung) trên thị trường về các dự án xây dựng mới làm nền tảng hỗ trợ hoạc sẽ đặt ra khi có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mới, cả trong và ngoài ngành, trong và ngoài khu vực địa lý, địa phương cụ thể. 

Một tín hiệu mới tích cực về động lực phát triển NOXH trong năm 2022 còn được ghi nhận từ cam kết của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định. Bộ sẽ tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở. 

Cuối cùng, lợi ích mà thị trường BĐS nhận được từ gói hỗ trợ mới còn có thể đến từ sự gia tăng thu hút FDI và các dòng tiền đầu tư xã hội vào quá trình phục hồi và tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới, từ đó tạo lực đẩy mạnh mẽ tổng hợp cho sự phục hồi và phát triển nền kinh tế và tăng cường bảo đảm an sinh xã hội nói chung, cho sự phục hồi và tiếp tục tăng trưởng tích cực của ngành BĐS nói riêng…

Những tác động này sẽ trực tiếp và gián tiếp cộng hưởng và lan tỏa thành những xung lực tích cực cho phát triển thị trường BĐS nói chung và phân khúc NOXH nói riêng. Một không thể phát triển khi nền kinh tế mất ổn định và suy thoái; khi thiếu niềm tin thị trường và thanh khoản yếu từ người mua. Là ngành có liên quan với 35 ngành nghề khác trong nền kinh tế, sự hội tụ và lan tỏa các tác động tương hỗ của ngành BĐS với nền kinh tế càng rõ rệt và nhanh chóng, đa dạng hơn qua nhiều hình thức liên hệ chằng chịt trong và giữa các ngành này với nhau và với ngành BĐS. 

Đương nhiên, các gói hỗ trợ tài chính-tiền tệ là rất cần thiết và có mục tiêu rõ ràng, cụ thể; song lợi ích kỳ vọng của chúng không tự hiện thực hóa hoặc đạt mức tối đa hóa nếu thiếu cơ chế triển khai hiệu quả các gói chính sách tài chính-tiền tệ hỗ trợ từ Chính phủ, các cơ quan chức năng, cũng như từ sự năng động, chủ động nắm bắt, khai thác và thích ứng phù hợp trong bối cảnh bình thường mới của cộng đồng doanh nhiệp và doanh nhân….

Bài tiếp: Những giải pháp tạo động lực phát triển thời gian tới