Cần không gian riêng cho nhà ở xã hội

Từ đầu năm 2022, 7 dự án nhà ở xã hội đã được khởi công, dự kiến mang đến nguồn cung 25.000 căn nhà ở xã hội trong tương lai cho thấy những tín hiệu tích cực với phân khúc này.

Tuy nhiên, hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội cũng gặp khá nhiều bất cập, vướng mắc. Có thể kể đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn hạn chế. Mặc dù đã có quy định là 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại được dành để phát triển nhà ở xã hội, riêng tại Hà Nội, tỷ lệ này là 25%, song hầu như không đạt được yêu cầu. 

Trong khi đó, định mức lợi nhuận chỉ 10% của nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho doanh nghiệp. Việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan đến cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai.

Tất cả ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc này.

Vậy, làm sao để doanh nghiệp có thể vượt “rào cản” để có thể đầu tư, người lao động, người có thu nhập thấp có thể có được những ngôi nhà của riêng mình với chi phí tối ưu. Chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn với LS. Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way để thảo luận rõ hơn về vấn đề này.

-    Thưa ông, thời gian gần đây, nghịch lý “cung-cầu” về nhà ở xã hội lại “nóng” trở lại. Nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp là rất lớn nhưng hiện tại vẫn chưa thể tiếp cận dự án, doanh nghiệp thì mong muốn đầu tư nhưng cũng khó thực hiện. Vậy điểm nghẽn ở đây là gì?

Theo tôi, điểm nghẽn này xuất phát cả từ phía chủ đầu tư và phía người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Dưới góc độ của chủ đầu tư, đã có quy định của pháp luật về mức lợi nhuận định mức không vượt quá 10% trên tổng chi phí. Để triển khai một dự án thông thường, thời gian trung bình kể từ thời điểm bắt đầu đến khi triển khai xây dựng, bán hàng và bàn giao cho khách hàng vào khoảng từ 4-5 năm. Như vậy, với định mức lợi nhuận không quá 10% khiến các doanh nghiệp không mặn mà với việc tham gia vào phân khúc này. Mục tiêu doanh nghiệp nào cũng hướng tới đó là lợi nhuận, khi mục tiêu này không đạt được thì chắc chắn doanh nghiệp không hào hứng để tham gia đầu tư vào dự án.

Vấn đề thứ hai, về mặt cơ chế chính sách từ cơ chế xin cho, phê duyệt dự án, xây dựng giá bán, việc cấp sổ cũng không thực sự có sự hỗ trợ cho doanh nghiệp. Điều này cũng khiến cho các doanh nghiệp không hào hứng và không có động lực tham gia với việc phát triển dự án NOXH.

Vấn đề thứ ba, dưới góc độ người dân, khi nói đến NOXH là giá nhà thấp, nhưng thực tế giá nhà vẫn cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của người dân. Những căn hộ từ 700- 900 triệu đồng/căn ở tỉnh hay khoảng 1 tỷ đồng/căn ở Hà Nội hay TP.HCM so với mức thu nhập chung thì không phải là thấp để họ có thể mua được. Nếu chúng ta không có những cơ chế, chính sách về mặt tín dụng thì với mức thu nhập người dân, họ khó có thể mua được căn nhà cho riêng mình.

-    Nhiều ý kiến cho rằng, cần có giải pháp tháo gỡ về chính sách phát triển nhà ở để hấp dẫn doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này. Theo ông, chúng ta cần tháo gỡ từ đâu?

Giải pháp để phát triển NOXH theo tôi vấn đề mức lợi nhuận 10% cho doanh nghiệp. Thay vì áp dụng định mức lợi nhuận 10% thì ta áp dụng cơ chế mức giá trần cho từng khu vực. Nghĩa là với từng khu vực, chất lượng công trình theo quy định thì sẽ có giá bán phù hợp, lợi nhuận Nhà nước không can thiệp. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc triển khai và tối đa hóa lợi nhuận của họ. 

Mặt khác, thời gian triển khai dự án thường có độ trễ từ 3-5 năm, nếu chúng ta rút ngắn được thời gian triển khai dự án xuống, ví như chúng ta có sẵn những quỹ đất sạch có thể sẵn sàng trao cho các nhà đầu tư xây dựng các dự án NOXH sẽ giúp cho thời gian triển khai các dự án này được rút ngắn. Điều này cũng khiến các nhà đầu tư hào hứng hơn trong việc tham gia vào mảng này.

Ngoài ra, mặc dù là nhà thu nhập thấp nhưng giá vẫn cao so với mức thu nhập của đại đa số người lao động. Do đó, chúng ta cần có giải pháp để kéo giá nhà xuống. Ví dụ như gần đây có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển NOXH với mức lãi suất 2%/năm.

Ngoài ra cần có thêm các hỗ trợ cho doanh nghiệp như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế VAT cho doanh nghiệp trực tiếp tham gia lĩnh vực này. Bên cạnh đó, cũng cần ưu đãi về thuế đối với các đơn vị nhà thầu tham gia xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện các dự án này. Từ đó sẽ giúp cho giá NOXH thấp xuống và người dân có thể tiếp cận dễ dàng hơn với NOXH.

Môt vấn đề khác là vấn đề liên quan đến tiền chênh mà người mua phải chi khi mua ở các dự án NOXH. Đây cũng là một rào cản khiến người dân khó tiếp cận được với NOXH. Do đó, cần phải làm chặt để làm sao, giá nhà sau khi được thông qua ở mức đấy, người mua thực sự họ chỉ phải trả theo đúng giá đó. Đây cũng là một giải pháp giúp người dân dễ dàng tiếp cận hơn với NOXH.

-    Như đã biết, chúng ta có quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH. Vậy chúng ta cần sử dụng quỹ đất này như thế nào cho hiệu quả?

Chúng ta đã có quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, riêng tại Hà Nội, tỷ lệ này là 25%. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, cần triển khai các dự án nhà ở xã hội độc lập với dự án nhà ở thương mại. Độc lập cả về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, hạ tầng điện đường, trường trạm,...

Nếu đưa nhà ở xã hội vào trong một dự án thương mại sẽ có sự phân hóa giàu, nghèo, ảnh hưởng đến cảm nhận ban đầu của những người sinh sống trong đó. 

Ngoài ra, liên quan đến công tác vận hành, để vận hành một dự án cao cấp, chi phí vận hành cao hơn rất nhiều so với vận hành dự án NOXH. Vì vậy, cần có sự tách biệt giữa dự án NOXH với nhà ở thương mại để đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng cho cả hai dự án.

-    Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình. Trong đó, có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư theo hai gói hỗ trợ: Đối tượng khách hàng cá nhân thực hiện vay thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với tổng số vốn 15.000 tỷ đồng; gói hỗ trợ thực hiện thông qua các Ngân hàng Chính sách xã hội với mức hỗ trợ lãi suất 2% cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH và nhà ở công nhân. Các quyết sách này sẽ giúp thị trường nhà ở xã hội thay đổi như thế nào trong thời gian tới, thưa chuyên gia?

Thời gian của gói ưu đãi 2% cho các chủ đầu tư hơi ngắn, đến 31/12/2023 chỉ gần 2 năm. Trong khi thời gian để triển khai một dự án trung bình từ 3-5 năm nên thời gian vay cần phải dài hơn để phục vụ triển khai dự án. Tôi cho rằng thời gian ít nhất cũng kéo dài 2 năm từ khi doanh nghiệp tiếp cận, có thể kéo dài tới 2024-2025 thì doanh nghiệp mới có thể thực hiện được dự án. 

Còn về gói hỗ trợ, cũng giống như gói hỗ trợ 30.000 tỷ trước đây đã giúp rất nhiều người có nhà để ở. Tôi tin rằng, những chính sách này không chỉ giúp cho chủ đầu tư có được nguồn tín dụng giá rẻ để triển khai dự án, làm cho họ có động lực hơn trong việc triển khai nhà ở xã hội. Cùng với đó, Chính phủ cũng có gói hỗ trợ 15.000 tỷ cho cho người dân mua NOXH. Theo tôi, đây là những tín hiệu rất tích cực và đồng bộ cho cả hai phía từ góc độ tín dụng.

-    Xin cảm ơn ông!