“Đói vốn”: Tình trạng chung của đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay
Việc bán ra những sản phẩm có giá hời để tạo lợi thế cho các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt. Trong đó, nhà đầu tư nước ngoài cũng có cơ hội thâu tóm hoặc làm mất đi lợi thế của những doanh nghiệp nội địa vốn đang thống trị thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Hàng tồn kho với tổng giá trị lên tới 11 tỷ USD
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, tình thế rất khó khăn hiện nay trên thị trường địa ốc đang có điểm tương đồng và khác biệt so với giai đoạn 2007 - 2013.
Cụ thể, vào năm 2007, thị trường bất động sản có “bong bóng”, nhưng kể từ đầu năm 2008 thị bị “đóng băng”. Sang năm 2009, gói tín dụng kích cầu được Chính phủ tung ra có tổng giá trị là 1 tỷ USD, tuy nhiên lại kích thích thị trường tạo “bong bóng” vào năm 2010.
Mô hình chia nhỏ bất động sản không còn mới, vốn dĩ đã phổ biến tại nhiều nơi
Các chuyên gia nhận định rằng chia nhỏ bất động sản không phải là mô hình mới. Hình thức này vốn đã phổ biến và được áp dụng thành công ở nhiều quốc gia để thúc đẩy thanh khoản.Bình Dương có gì khiến các nhà đầu tư ngoại sẵn sàng rót vốn?
Trong 10 tháng đầu năm 2022, tỉnh Bình Dương là địa phương thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhiều thứ hai cả nước với tổng vốn trên 2,7 tỷ USD, chiếm 12,7% tổng vốn cả nước.Doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay tìm cách vay vốn
Việc khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng thực sự khiến nguồn cung bất động sản ngày càng cạn kiệt. Mới đây, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói rằng các doanh nghiệp có năng lực cùng dự án tốt thì cần được tạo điều kiện thuận lợi tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn để phát triển dự án.
Tích tụ tới năm 2012 thì thị trường bất động sản đã xuất hiện ba “điểm nghẽn” là: Hàng tồn kho lớn với gần 38.897 căn hộ có tổng giá trị lên đến 94.458 tỷ đồng, nhà ở thương mại diện tích lớn dư cung, thiếu hụt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; Nợ xấu tăng lên 8,6%, chủ yếu là nợ xấu bất động sản rủi ro cho các tổ chức tín dụng; Nhóm đối tượng thu nhập thấp, trung bình khó tạo lập được nhà ở.
Tháng 1/2013, Chính phủ ban hành gói tín dụng kích đầu têu dùng trị giá 30.000 tỷ đồng đã giải quyết được các điểm nghẽn này và tạo điều kiện cho 56.112 người mua nhà. Điều này giúp thị trường nhà ở phục hồi và tăng trưởng tốt từ cuối năm 2013 tới nay.
Trong năm 2022, thị trường BĐS có nhiều đợt “sốt giá”, tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch phân phân khúc nhà ở rất lớn. Do đó, cần có cơ chế, chính sách mới từ Nhà nước nhằm tăng thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Tới tháng 6/2022, lượng hàng tồn kho của 45 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán rơi vào khoảng 273.373 tỷ đồng (tương đương khoảng 11 tỷ USD). Đáng nói là hàng tồn kho thuộc những dự án dang dở nên rất cần sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý để giải phóng hàng tồn.
Năm nay, Quốc hội và Chính phủ tung ra gói 350.000 tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh sau dịch. Trong đó, 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay, 15.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội.
Điểm khác so với giai đoạn 2007 - 2008 là phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Giai đoạn 2023 - 2023, ước tính có 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Các doanh nghiệp cũng cố gắng mua lại trái phiếu trước khi hết hạn với giá trị là 142.000 tỷ đồng, lại càng khiến tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng hơn.
HoREA cho rằng, vì cả vốn tín dụng và vốn huy động từ khách hàng đều đang “tắc” nên một số doanh nghiệp bất động sản hiện rất “đói vốn” và phải đi vay tín dụng đen với lãi suất cao, nhiều rủi ro.
Không ít doanh nghiệp phải bán bớt tài sản để có tiền mặt, hoặc tung ra các ưu đãi, chiết khấu lớn cho khách hàng (thậm chí tới 40 - 50%) để thúc đẩy nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên đây cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro vì đó là các sản phẩm hình thành trong tương lai.
Đồng thời, việc các dự án đang được bán với giá mềm có thể giúp nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, các nhà đầu tư nước ngoài có thêm cơ hội thâu tóm, làm mất lợi thế của các doanh nghiệp trong nước vốn đang thống lĩnh thị trường.
“Có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã giảm mạnh về lợi nhuận, thậm chí còn lỗ. Một số cổ phiếu BĐS hiện đang “nằm sàn”, thanh khoản giảm sâu, có thể mất thanh khoản…” - HoREA nhấn mạnh.
Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng, việc kiểm soát vốn đầu tư vào thị trường địa ốc còn chưa chặt chẽ dẫn tới hậu quả là thị trường bất động sản đã phát triển quá nóng, khiến giá nhà tăng cao hơn nhiều so với mức thu nhập chung của người dân.
Cơ cấu sản phẩm nhà ở không phù hợp, phân khúc cho người thu nhập trung bình và thấp thiếu trầm trọng. Cần đảm bảo về chất lượng sản phẩm, quy hoạch hợp lý và tránh tình trạng xây xong bỏ hoang…
Cần nắm bắt nguồn vốn FDI
Theo nhận định của ông Neil MacGregor -Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cùng với vấn đề về vốn, các doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với lãi suất cho vay, chi phí xây dựng, tỷ giá ngoại tệ đều tăng cao…
Về giải pháp, ông Neil MacGregor gợi ý, trong giai đoạn này dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là kênh huy động vốn khả thi. Việc này là hoàn toàn có thể thực hiện được vì sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam hiện tại rất lớn.
Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho hay, tính tới ngày 20/9, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam là 18,7 tỷ USD. Trong đó, kinh doanh BĐS với hơn 3,5 tỷ USD đang giữ vị trí thứ 2 trong danh sách những ngành thu hút nguồn vốn FDI lớn nhất, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.
Trong vòng 6 tháng qua, Savills Việt Nam liên tục đón tiếp nhiều lãnh đạo, chuyên gia cao cấp của đơn vị tại nhiều thị trường lớn trên thế giới, cùng với trên 50 đại diện của dịch vụ tư vấn khách thuê BĐS thương mại xuyên biến giới ở các thị trường hàng đầu tư Anh, Mỹ, Ấn Độ, Trung Đông, Hàn Quốc, Đông Nam Á…
Giới chuyên gia thường nhấn mạnh về sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài tới nhiều lĩnh vực của Việt Nam, nhất là sản xuất, bán lẻ, văn phòng, nhà ở, logistics.