Khép lại năm 2023 nhiều biến động và nhiều thách thức, ngay từ đầu năm 2024 hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Thông tư, Công điện của Chính phủ và các bộ, ngành được ban hành với mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản nhanh chóng vượt qua cơn khủng hoảng. Tuy nhiên, dựa trên góc nhìn khách quan thì thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, chưa bứt phá lên được. 

Trong năm qua, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải đóng cửa, ngừng hoạt động lên tới hơn 1200 doanh nghiệp, khiến thị trường vẫn đang trong tình trạng ảm đạm. Không chỉ khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, các dự án đa phần còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai.

Điển hình một số rào cản pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án, cũng như không ra được “sổ đỏ” cho khách hàng như giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất,… 

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025, với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở. Thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

 

 

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, khi mà thị trường bất động sản giai đoạn này vẫn chưa giải quyết được những “nút thắt” về pháp lý từ bấy lâu này, thì hành lang pháp lý được hoàn thiện chắc chắn sẽ tác động đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, cơ bản sức khoẻ của thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang rất yếu. Các chủ thể trên thị trường bất động sản đều đang kỳ vọng vào yếu tố pháp lý và tín dụng sẽ sớm tháo gỡ được các vấn đề tồn đọng để thị trường sớm khởi sắc. 

 

“Phía Nhà nước đang tích cực đẩy mạnh phát triển các mô hình nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư phân khúc bình dân. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án, các doanh nghiệp thường gặp khó khăn về pháp lý, đặc biệt là quỹ đất xây dựng, do đó các dự án đều đang bị chững lại và chờ các luật sớm đi vào cuộc sống”, ông Chung cho biết. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần GP Invest nhận định, những nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ban, ngành trong thời gian qua đã đưa ra các chính sách, giải pháp rất quyết liệt và tại thời điểm này đã có “độ ngấm” chính sách rõ ràng. Dù đã có nhiều tín hiệu tích cực nhưng trên thực tế thị trường bất động sản mới chỉ hồi phục được khoảng 30%.

“Pháp lý có tác động lớn đến tiến độ triển khai của các dự án bất động sản, chính vì thế mà nguồn cung nhà ở vẫn còn thiếu trầm trọng. Do vậy việc hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, mới đây là Luật Đất đai sẽ giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn của thị trường”, ông Hiệp nhấn mạnh. 

 

Hầu hết các doanh nghiệp đều đang rất mong đợi việc hoàn thiện các luật sẽ sớm được luật hóa và đi vào áp dụng cuộc sống, giải quyết các vướng mắc thực tiễn mà các dự án đang gặp phải, góp phần phát triển kinh tế - xã hội và đời sống của người dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp chỉ ra các vướng mắc điển hình mà các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp phải, khiến các dự án bị tắc nghẽn kéo dài trong thời gian qua và kỳ vọng các luật trong thời gian tới sẽ giúp khơi thông:

Thứ nhất là về quy định chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Tại Hà Nội hiện đang di dời một số nhà máy ra khỏi thành phố, dù đã có quy hoạch làm đất ở nhưng hiện nay vẫn chưa chuyển đổi được. Hoặc một số trường hợp dự án lớn thì đều nằm trên đất nông nghiệp, việc triển khai các khu đô thị trên những khu đất không có m2 nào là đất ở dường như là bất khả thi. 

“Hiện nay tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có khoảng gần 500 dự án đang gặp phải vướng mắc ở việc không cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, chỉ khi nào các luật tháo gỡ được các ách tắc này thì các dự án từ bé đến lớn mới có thể thực hiện được”, ông Hiệp kiến nghị. 

 

 

Thứ hai, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ. Bởi hiện việc định giá theo nguyên tắc thị trường vẫn còn thiếu mất vai trò quản lý Nhà nước về giá đất, nếu không cẩn thận sẽ dễ đẩy giá đất tiếp tục “leo thang” và không có điểm dừng. Chính vì vậy, cần có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng (mặc dù trong chỉ đạo của Thủ tướng đã có phân cấp).

Thứ ba, ách tắc lớn nhất hiện nay của đa số các dự án bất động sản đều đang gặp phải là giải phóng mặt bằng. Đối với dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận có diện tích lớn thì việc tự thỏa thuận sẽ không biết kéo dài đến bao giờ.  Hơn nữa, còn gây ra sự bất công bằng ở việc đất an ninh, quốc phòng khi bị thu hồi thì có khung giá đền bù do Nhà nước quy định, còn các đất dự án đô thị thì không có khung giá đền bù nào.

“Nếu để các doanh nghiệp tự thỏa thuận thì chắc chắn các doanh nghiệp đều phải đầu hàng, không có doanh nghiệp nào thành công được trong công tác giải phóng mặt bằng”, ông Hiệp nêu. 

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thực tế hiện nay, các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn đang tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại.

Điều này khiến các dự án bất động sản không thể triển khai được, bị chôn vốn nên đa số nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch thực hiện dự án.

 

 

Ông Châu cho rằng, mục đích đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, còn mục đích đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất.

“Do đó không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, mà chỉ đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa cơ quan Nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng”, ông Châu cho hay.

Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn đến các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện các dự án thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, du lịch, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Hiện nay, hệ thống luật của thị trường bất động sản vẫn còn rất phức tạp, mâu thuẫn và chưa có sự đồng bộ với nhau. Về cơ bản thì bất kỳ luật nào có liên quan đến kinh doanh, đầu tư, phát triển bất động sản thì đều liên quan đến Luật Đất đai. Chính vì vậy, ba dự án luật mới là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ cùng nhau bổ trợ, áp dụng đi vào cuộc sống thực sự.

Ông Lê Hoàng Châu mong chờ Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được các tắc nghẽn nguồn cung, tháo gỡ vướng mắc cho các quy hoạch treo đang tồn tại trên cả nước. “Phải đảm bảo tính đồng bộ giữa Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật khác, để khi các luật đi vào thực tế sẽ hoạt động trơn tru hơn, không còn tình trạng mỗi nơi một kiểu khác nhau”, ông Châu kỳ vọng. 

Nói về thời điểm khởi sắc, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp định hướng phát triển giai đoạn mới, quyết định sự phục hồi của thị trường bất động sản.

“Mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng vẫn phải căn cứ vào thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực mới tháo gỡ được những điểm đang vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay, khi đó nguồn cung nhà ở được cải thiện, đáp ứng nhu cầu của người dân hiện nay, khi đó mới là thời điểm sáng sủa của thị trường”, ông Hiệp nói.

 

 

Theo ông Lê Đình Chung, Luật Đất đai (sửa đổi) dù đã được thông qua nhưng vẫn phải đến quý II/2024, thị trường bất động sản mới có chuyển biến rõ rệt. Nhưng để thị trường bất động sản thực sự phục hồi hoàn toàn và “đi lên” thì phải đợi đến năm 2025, bởi lúc này cả ba bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới có hiệu lực thi hành. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn đang trầm lắng, nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai do vướng pháp lý, quy hoạch treo thì việc hoàn thiện hành lang pháp lý có tác động lớn đến thị trường, kéo niềm tin thị trường quay trở lại và năm 2024 sẽ là thời điểm tiền đề cho các doanh nghiệp chuẩn bị, xem lại hành lang pháp lý cho các dự án trong tương lai khi các luật chính thức có hiệu lực. 

Ngoài ra, để thị trường bất động sản phục hồi sớm hơn thì ngoài các yếu tố trên thì cần phải khôi phục niềm tin của người mua nhà. Để làm được điều này thì các dự án bất động sản cần chú trọng yếu tố có tính pháp lý rõ ràng để người mua hoàn toàn yên tâm. Các dự án triển khai đúng tiến độ, bàn giao theo cam kết, có giấy phép bán hàng,… sẽ giúp các chủ đầu tư duy trì được độ uy tín, thu hút nhiều khách hàng hơn.